Еще до наступления текущего кризиса рынок недвижимости России был чертовски перегрет. Это был рынок Покупателя. Это началось сразу после кризиса 2008-09 годов и продолжалось до последних, предкризисных дней. Цена на недвижимость не росла, в основном, она корректировалась в соответствии с инфляцией и поправкой на астрономическую просадку рубля от уровня 27 руб. в 2008 году, до более чем 60 руб. за доллар перед началом пандемии. И на этом фоне строили. Строили нерационально, безмерно много, уже не взирая на транспортную перегруженность, нормы инсоляции, да вообще ни на что.
Нераспроданные площади в объектах Застройщики использовали в качестве залоговой массы при кредитовании новых строительных площадок наряду с корпоративными долговыми обязательствами, выпускаемыми в обращение на финансовый рынок. Для стимулирования невысокого спроса создавались совместные с банками инвестиционные продукты. Беря ипотеку на объекты, где такие продукты имели место быть, доходы клиента рассматривались «по справке банка», а первоначальный взнос мог стремиться к нулю. На возможную закредитованность заемщика банк также не обращал внимания. Чтобы банк чувствовал себя спокойно и беспринципно зарабатывал, выданные ипотеки пакетировались и секьютеризировались. Укладываясь в транши, эти дерьмовые ИЦБ выкидывались на рынок, а финансы возвращались в банк и шли на новые ипотеки. И снова строили.
И вот, мы наблюдаем рецессию. Опыт выходящего из карантина Китая уже показывает, что поведенческая экономика изменилась. Пандемия уходит, а масштабный экономический спад, рецессия - остается. А ведь в Китае экономика не зиждется на одном только сырье, на нефти. Тема корреляции цен на недвижимость и нефть, вообще отдельная и специфичная тема для России, где лозунги о «деференциации экономики» произносят со времен «перестройки», а на самом деле еще со времен Советского Союза. Произносят, но ни черта не делают. Как экономика еще Советского Союза не могла предложить миру ни один востребованный товар, кроме нефти, так и экономика современной России продолжает эту славную традицию, ведущую только и исключительно в ад.
Что ждет все те объекты недвижимости, всю эту огромную залоговую массу, которую нужно продавать? Застройщикам нужно продавать огромные «зависшие», невостребованные пулы недвижимости. Банкам предстоят массовые продажи залоговой недвижимости. Частные инвесторы выведут на рынок объекты недвижимости с целью зафиксировать убытки и жить дальше. Частные лица, столкнувшиеся с финансовыми проблемами, наследники, разводящиеся пары. Как все это, демпингующее друг друга, с весьма сомнительной ликвидностью в ближайшие несколько лет, будет продаваться?
И не нужно делать ставки на ипотеку. «Ипотечные продукты», какие бы попытки по их доступности и адаптации не применялись, вопреки расхожему мнению, завтра будут менее доступны, чем вчера. Банки обязаны пересматривать риски, что означает как минимум: увеличение первого взноса; подтверждение дохода не «по форме банка»; проверка индекса закредитованности заемщика. И если до кризиса ипотека была мечтой для большинства, то теперь «работающие бедные» и вовсе могут забыть об этом.
А может ли быть по-другому? Как людям, имеющим работу, доход, позволяющий арендовать жилплощадь, но не имеющим накоплений для первоначального взноса, без кредитной истории и банка вообще купить квартиру?
Одна из возможностей – аренда с правом выкупа. Для продавца недвижимости - это возможность обыграть рынок, продавая дороже. Для покупателя - это шанс купить недвижимость без накоплений, не взирая на кредитную историю или ее отсутствие. Работает это просто и эффективно. Покупатель вносит небольшой аванс, как правило не более 3% от финишной стоимости объекта недвижимости, и по договоренности с продавцом выплачивает ежемесячными арендными платежами от 40 до 60% стоимости объекта за период до 10 лет. Каждый ежемесячный арендный платеж идет полностью или частично в счет выкупа в собственность. Ну а когда срок договора подходит к концу, только тогда на сцену выходит банк с ипотечным продуктом, в котором все произведенные ранее платежи принимаются как оплата собственных средств Покупателем.
Этот механизм работает и набирает обороты в Испании, Франции, Германии, США и других странах. Под него начинают выстраивать страховые программы, иногда банковские, когда речь идет об объектах застройщиков. Здесь речь идет о том, что банк выкупает стабилизированный застройщиком финансовый поток, где базисом выступают договора аренды с правом выкупа.
Но самое главное, что механизм аренды с правом выкупа дает возможность совершать сделку, сводя к нулю роль банков в начальной фазе.
Если вы хотите поиграться, формируя финансовые условия и моделируя их применительно к своей недвижимости, мы сделали это для вас возможным.
Не ждите, не отставайте, используйте механизм продажи недвижимости через аренду с правом выкупа. Продавайте недвижимость в рассрочку на 3, 5, 10 и более лет, и многие «работающие бедные» станут вашими благодарными клиентами.
Вы можете без ограничений и обязательств выставлять ваши объекты недвижимости в продажу в соответствующем разделе у нас на площадке www.myeasysell.org
Подписывайтесь на наш Телеграм канал @myeasysell, здесь о недвижимости другими глазами.
