Рассмотрим ситуацию, когда вы решили продавать свой объект, но риэлторам не доверяете. И жаба тут как тут, хватает своими могучими лапами и душит, душит, душит....
Но, не будем о страшном. Как поступает обычный владелец квартиры или дома? Дает рекламу на сайты типа avito, cian, яндекс недвижимость и так далее. Обычно первые звонки идут сразу после подачи объявления, и думаю, вам тут не надо гадать от кого. Они от начинающих риэлторов или просто людей прозванивающих новые объявления в поиске телефонов собственников.
После чего и начинаются неприятности. Или могут начаться. Вашу квартиру вставят в свой прайс несколько агентов или агентств. И начнут соревноваться в цене. Разумеется, не в вашу пользу.
Поэтому начнем с рекламы.
Как правильно давать рекламу?
Во-первых, лучше не давать рекламу на свой телефон. Особенно, если вы сдаете свой объект недвижимости в найм или в аренду. Телефоны владельцев арендных квартир особенно ценны, и, если вы хотя бы один раз сдали ликвидную квартиру, вам по нему многие годы будут звонить риэлторы. А, может быть, и налоговые органы.
Для рекламных целей вполне подойдет виртуальный телефонный номер от какого либо провайдера IP телефонии. В чем суть? Одной из услуг такого провайдера обычно является аренда виртуального телефонного номера. Для всех звонящих он ни чем не отличается от обычного телефонного номера. Вот только звонок переадресуется на ваш реальный номер мобильного или городского телефона. Это недорого и позволяет снять этот щекотливый вопрос.
Ну, а если вы не хотите разбиратьса в принципах работы IP телефонии выход тоже есть. Можно попросить кого-то из членов семьи купить дешевую симкарту, которую после решения вопроса не жалко выкинуть. Не так красиво, но тоже работает.
Сейчас многие торговые площадки дают так называемый подменный номер. То есть звонящий тоже видит подменный номер, а ваш реальный номер известен только торговой площадки. Можно ограничится и такой защитой, хотя то, что занесено в чью-то базу, конечно, может быть украдено или продано.
Из минусов подмены телефона у баз - они работают не всегда кооректно. Дав объявление, вы будете получать звонки через яндекс недвижимость от посторонних незнакомых людей, которые звонят, например, брату или другу. А попадают к вам. И объяснить, почему они в сотый или тысячный раз набрав знакомый номер брата или друга попадают к вам, бывает сложно. Так, что если услышите звонок, в котором говорится, что звонят по объявлению в яндекс недвижимость, будьте готовы к объяснением.
Чем еще плоха реклама на ваш личный телефон? Представьте, что вы продаете дорогую недвижимость. А я мошенник с некоторым доступом к базам телефонных номеров и тому подобным информационным ресурсам, к которым имеют доступ правоохранительные органы. Я вижу момент, когда вы сняли рекламу. Я, на всякий случай, звоню на ваш номер, убеждаюсь, что на ваш дорогой объект нашелся покупатель и вы скоро получите за него деньги. По звонкам и местоположению, которое передает ваш телефон, можно получить еще много разной информации. И, если я такой страшный злоумышленник, и моя профессия рэкет или похищение детей, я уж точно найду, как использовать эту информацию в своих целях.
Но хватит про злоумышленников. Их все-таки не так уж и много, и вероятность опасть в их зону видимости не такая уж большая. Поэтому теперь, когда телефонный номер готов к приему звонков, решим, куда давать рекламу?
Бытует мнение, что рекламу надо раскидывать по максимально возможному количеству площадок. Это не совсем верно. И, главное, дорого. В сети полно агрегаторов, которые за соответствующее вознаграждение готовы это сделать, но сначала разберемся, а нужно ли вам это?
Что бы это понять, проанализируем, с кем вы будете иметь дело? Да, с риэлторами. Именно они основные игроки на рынке недвижимости, и большая часть спроса реализуется через них. А они ценят свое время, поэтому, что бы быть в курсе всего и сразу используют свои инструменты поиска. Это, так называемые, сводные базы данных, в которые включены объекты, продающиеся практически через все значимые источники рекламы на эту тему. Таким образом, для риэлтора абсолютно все равно, через сколько площадок вы дали рекламу.
Им даже подчас проще, если через одну, поскольку в сводной базе тогда ваша квартира появится один раз, в то время как при подаче рекламы на разные площадки, вашему объекту уже будет соответствовать несколько строк и «их» базе. Опытный риэлтор начинает сравнивать телефоны. А, поскольку многие площадки, как я уже говорил, сейчас предоставляют виртуальные телефоны сами, и если вы собственник, это часто происходит автоматически, то риэлтор видит разные телефоны, и часть его интереса к вашей квартире может пропасть. Как я уже писал, ему или потенциальному покупателю важно, с кем именно вести переговоры. И собственник в этом списке последний.
Если вы рассчитываете на звонки именно от покупателей, которые ищут объект сами, то размер бюджета на рекламу вам тоже не всегда в помощь. Если человек видит, что ваш объект выставлен везде, где только можно, у него подсознательно (или сознательно) возникает мысль, что этот объект неликвиден. Во всяком случае, по вашей цене. А как может быть иначе, если он красуется везде, где только можно, причем в первых и премиальных строках, а его никто не покупает?
По этой же причине нет большого смысла платить за, так называемые продвижения ваших объявлений. Квартира это не какие-нибудь кеды, и даже не гаджет, активная реклама которого обычно продвигает его продажи. И не новостройка, то есть дом, о наличии которого просто еще никто не знает, а застройщику крайне нужно, что бы о нем узнало как можно больше людей.
Самостоятельный покупатель квартиры обычно мониторит все, что только может в поисках наиболее оптимального для него варианта. Часто рядовой покупатель верит, что где-то в недрах сети скрывается тот самый объект, который нужен ему и предлагается за те деньги, которые у него есть. Поэтому неожиданно найдя что-то на мало посещаемой и нераскрученной площадке, чего нет на других, он возбуждается и, как минимум, смотрит на этот объект более пристально.
Но есть случаи, когда следует давать максимально широкую рекламу. Если нужно продать быстро, и вы для достижения этой цели готовы заметно уступить в цене. Об этом вашем предложении, конечно, желательно оповестить всех и быстро. Широкая реклама обязательна, если вы собираетесь утроить аукцион, и начальная цена будет ну просто очень привлекательной. Ну, и бывают случаи, когда вы предлагаете объект, который качественно отличается от других. Например, все продают коттеджи на береговой линии, а вы продаете хаусбот. То есть дом на воде. Или – все продают новостройки за МКАД, а вы по цене в два раза дешевле мобильный дом-трейлер с парковкой недалеко от центра.
Во всех остальных случаях размер рекламного бюджета на скорость продажи влиять практически не будет. Влиять будут немного другие вещи.
Многое зависит от формы рекламы.
Как правильно составлять рекламу недвижимости?
Общее правило, лаконично, но так, что бы осветить в ней лучшее, что есть в вашем объекте. И вскользь упомянуть плохое. Без этого вы рискуете потерять много времени.
Обычно рекламная площадка задает какой-то шаблон, в который нужно ввести адрес, основные параметры выставленной на продажу недвижимости ее цену и описание в произвольной форме.
Начнем с адреса. Если с адресами в славном городе Москве проблем обычно не возникает, то с адресами в Московской области такие проблемы уже встречаются довольно часто. Например, есть такое замечательное место под Звенигородом жилой комплекс «Жемчужина». Или город «Московский». Задать там адрес задача не для слабонервного человека, но, даже если вам это удалось, зайдя в поиск на этой же площадке вы вполне можете свой объект не найти.
Да, вы знаете, что он точно есть, но вот при задании соответствующе области на карте куда-то пропадает, или не появляется при поиске по имени вашего жилого комплекса.
Поэтому, дав рекламу, зайдите и проверьте, появляется ли ваш объект в базе, когда вы набираете соответствующую строку поиска. Если нет, проверьте, как вы задали адрес, и, если полагаете, что сделали все верно, свяжитесь со службой поддержки площадки и попросите решить вопроса. На многих площадках есть даже отдельный тип вопросов - «Проблемы с адресом».
На что еще обратить внимание при подаче рекламы?
Разумеется на фотографии.
Если в рекламе размещены тусклые фото, сделанные не самым флагманским телефоном, и, что реально ужасно, через объектив с узким углом, выглядит это грустно и не привлекательно. Хотя бывает и хуже. Например, фото, размещенные на боку или вообще «кверху ногами». Что, кстати, бывает даже у риэлторов. Но «хитрый риэлтор» может сделать это намеренно, что бы привлечь интерес или наоборот, что бы что-то скрыть. Но большая часть таких фото – результат небрежности.
Что вообще имеет смысл фотографировать?
Все, что смотрится красиво, все, чем ваш объект может привлечь, а не оттолкнуть. Но в любом случае для полноты картины и отсутствия лишних вопросов имеет смысл снять сам дом (одна – две фотографии), двор, подъезд (если это квартира), и несколько интерьеров. Из интерьеров обычно важен ремонт и состояние санузла, и вообще наличие относительно свежего ремонта, его стиль – если таковой есть. Если В заключение имеет смысл приложить фото планировки, таки называемые поэтажные планы. Именно сами планы, а не копии листов, полученных в БТИ.
Да, и крышку унитаза на фото туалета лучше закрыть.
Как снимать? Фотографировать улицу, дома, двор, детскую площадку - желательно в хорошую погоду. Интерьеры – при достаточном освещении, с высоты около одного метра, объективом с широким углом.
Элементами интерьера лучше не злоупотреблять, если только вы свой объект не предлагаете в аренду, и вам не нужно показывать, например, оборудование кухни и прочие подробности.
Теперь о тексте, описывающим объект.
Обычно он начинается с описания места, потом следует описание дома или, например, котеджного поселка/деревни, потом переходит в самому объекту. Если вы продаете квартиру, нелишне упомянуть о наличии личного машиноместа или свободной просторной парковки, если таковые, конечно есть. Если нет – лучше не упоминать, но постараться, что бы на фотографиях двора не было нагромождения машин. Заканчивается текст особенностями сделки (несовершеннолетние собственники, альтернатива, залог, свободная продажа) и упоминанием возможности или невозможности торга.
Текст не должен казаться навязчивым, быть перегруженным восторженными эпитетами, но должен подавать ваш объект в позитивном ключе. Хороший район, уютная улица, просторные комнаты, чистый подъезд, профессиональный дизайн.
Теперь о цене.
Это очень тонкий вопрос.
С одной стороны, выставлять свой объект по заниженной или субъективно заниженной цене никому не хочется. С другой стороны, если вы предлагаете что-либо по заведомо завышенной цене, на вашу рекламу просто никто не обратит внимание. Хитрости, вроде тех, что вот продаю объект за семь миллионов, а с неотделимыми улучшениями за восемь - тоже отпугивают. Причем даже тех, кто вполне себе купил бы ваш объект за восемь.
В общем случае нужна золотая середина.
Что это такое?
Потенциальный покупатель видит не ваши объекты, а некую таблицу, список или значки с рекламами этих самых объектов. Так вот нужно, что бы ваш значок выглядел привлекательно. В том числе и в отношении цены.
Возможно, сделать это вам будет легче, если вы будете помнить, что реальные сделки проходят по ценам, которые, как правило, ниже чем те, которые вы видите. Вы видите только цены предложения. Поэтому, сделав цену на пару-тройку процентов ниже тех, которые вы видите на площадках, вы точно не прогадаете.
Если есть время, можно поставить цену немного больше средней. Дело в том, что всегда есть небольшая вероятность, что кто-то ищет квартиру именно в вашем подъезде или дом на вашей улице. Или кто-то из соседей мечтает прикупить ваш замечательный земельный участок. Но молчит. Это редко, но срабатывает.
Если наоборот, времени в обрез, можно попробовать поставить цену заведомо ниже той, по которой ваш объект точно купят. Если вы, конечно, можете ее определить. И устроить аукцион. Но, что бы это сработало, желательно потратить серьезные средства на рекламу. Иначе есть вероятность, что про ваш «супердешевый объект» не узнают.
Таковы общие рекомендации.
Надеюсь теперь, решив подвергнуть себя такому испытанию, как самостоятельная продажа квартиры, вы сделаете все правильно, во всяком случае, избежите некоторых ошибок.
