Намедни РБК со ссылкой на отчет ДОМ.РФ вернулась к тематике арендного жилья, при этом акцент был сделан на развитие некоммерческой аренды.
Согласно отчету ДОМ.РФ программа рассчитана для семей с доходом ниже среднего и отдельных социальных категорий, позволит обеспечить жильем до 2024 более 980 тыс. семей и построить дополнительно около 56 млн.м2. Стоимость строительства оценена в 4 трлн. рублей за счет внебюджетных источников, при этом затраты бюджета за 2020–2024 составят около 650 млрд.руб. для субсидирования арендной ставки инвесторам до рыночной уровня.
Сама программа в публичной плоскости отсутствует, ровно как и ее обсуждение. Остается загадкой не только источники финансирования, размер рыночного уровня ставки, но и формат жилья которые предполагается возвести.
Здесь пару комментариев. Во-первых, согласно калькулятору Сбербанка доходность облигаций ОФЗ-Н составляет 6,09%. Если использовать данную доходность для ориентира то инвестиции в 4 трлн.руб должны приносить инвесторам прибыль в 243,6 млрд.руб в год, добавим коммунальные платежи, налоги, обслуживание и управление получим доход от арендного жилья в 324,8 млрд.руб. При этом предполагается, что субсидировать государство будет 130 млрд.руб в год, то есть 40% от расчетной ставки. Таким образом средняя ежемесячная ставка за квартиру составит 16 564 рублей, что соответствует текущей средней ежемесячной ставке по РФ за аренду однокомнатной квартиры. Это при условии, что обеспечением выступит построенная недвижимость и возврат полной суммы осуществляется при ликвидации ЗПИФ. В противном случае экономический смысл проекта пропадает.
Во-вторых, объем накоплений населения в банковский системе порядка 30 трлн.руб., еще порядка 5 трлн.руб в ценных бумагах. Объем инвестирования внебюджетных средств в 4 трлн.руб. является существенным и остается открытым вопрос их происхождения.
В-третьих, текущий годовой ввод жилья 82 млн. м2, из них МКД 38,5 млн.м2. В случае если под некоммерческую аренду предполагается использовать МКД, годовой прирост ввода должен составить 25%, что также является существенным.
Суммируем – при общей экономической возможности реализации проекта остаются не решенными существенные вопросы с источниками финансирования и физической возможности увеличения объемов (наличие участков, документов по планировке территории, возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и улично-дорожной сети, обеспечения нормируемыми объектами, строительными мощностями и тд).
Вообще проблематика арендного жилья может быть связана с осмыслением перспектив ипотечной модели развития рынка жилищного строительства в условиях падения доходов населения.