Почему цены на рынке недвижимости все еще растут.
На этот вопрос ищут ответ участники рынка: покупателя, продавцы, риэлторы.
Все говорят, что спрос упал из-за многих причин: страх заразиться, увольнения, падение доходов, неопределенность будущего.
Спрос на вторичном рынке жилья Петербурга упал до 5 раз. Но и предложение сократилось примерно на четверть. Кто-то из продавцов не показывает объект из-за страха вирусной угрозы, кто-то вообще снял с продажи желая присмотреться к ситуации.
Рубль тоже упал. Экономика стоит, а цены на недвижимость в Петербурге растут.
Смотрите график ниже:
Как видно с марта 2019 года по начало апреля 2020 года цены на первичке и вторичке только растут.
Смотрим на график изменения курса рубля:
Если сопоставить графики изменения цена на жилье и курса рубля к доллару США и евро, то мы не увидим прямой корреляции. Практически весь 2019 год рубль был стабилен, но цены на недвижимость росли. В 2020 году рубль ушел резко вверх, но прирост цен на рынке недвижимость продолжал идти вверх в набранном в 2019 году темпе.
Ситуация, когда рубль ослаб, а цены на недвижимость выросли в рублях уже был на рынке недвижимости в период 1998-1999 годов.
Смотрите график изменения цен:
Мы видим, что ценам на недвижимость было глубоко наплевать с августа 1998 года по январь 1999 года на то, что в стране разразился кризис, и рубль упал в 5 раз.
Вот таблица изменения курса рубля:
Можно сказать, что цены на недвижимость выросли вслед за падением рубля.
Посмотрим на графики поведения цен на жилье в период с 2008 по 2009 годы:
На графике выше видно, что цены на недвижимость среагировали сразу в момент кризиса в РФ и пошли вниз.
Посмотрим на поведение цен на жилье в период 2014 - 2015 годов:
Здесь мы видим, что цены на недвижимость в период июль 2014 - июль 2015 годов проследовали в обратной пропорции за падающим курсом рубля. Графики практически совпадают
Вот график курса рубля:
Выводы
В каждый из трех кризисов рынок недвижимости вел себя по-разному.
Какой будет изменение цен в новейшей истории рынка недвижимости естественно можно только предполагать. И на варианты развития влияет множество факторов начиная от скорости снятия режима самоизоляции и объемов помощи от государства простым гражданам, до скорости восстановления экономики и не повторения в ближайшие 6-9 месяцев вспышки эпидемии.
Я предполагаю, что цены на недвижимость в Петербурге все же снизятся примерно на 15 процентов. В какой момент это произойдет и когда цены опять пойдут вверх я напишу позже. Материал в стадии подготовки.
Если хотите не пропустить интересные факты - подписывайтесь на мой канал.
С уважением ко всем,
Дмитрий Щегельский, практикующий риэлтор с 1991 года, генеральный директор агентства недвижимости "БЕНУА", президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости
