Все мы знаем, что такое ипотека - это некий долгосрочный кредит для покупки недвижимости под залог банку. И когда берешь такой кредит невольно начинаешь задумываться: "Как бы мне наиболее выгоднее и быстрее рассчитаться с кредитом?".
Поэтому для тех кто оформляет ипотеку у меня есть несколько советов:
1. Выбор банка
Для начала Вы должны проанализировать какие банки доступны в Вашем регионе и выбрать именно тот банк который подходит Вам. Выбираем по нескольким параметрам, таких как наименьшая процентная ставка, специальные льготы, репутация банка в выдаче конкретно ипотечных продуктов. Но помните ни при каких обстоятельствах не оформляйте ипотеку в иностранной валюте так как рубль это очень слабая валюта на международном рынке и курс через несколько лет может Вас разочаровать. Также советую ознакомится с условиями кредитования, у Вас обязательно должна быть возможность досрочного погашения с перерасчетом процентов по ипотеке (с уменьшением ежемесячного платежа или с уменьшением итого срока).
2. Определение ежемесячного платежа
После того как вы определились с банком, я советую Вам сесть и расписать все ваши доходы и расходы и понять какую сумма вы готовы отдавать ежемесячно банку без особой нагрузки на Ваше финансовое состояние. Эта должна быть постоянная сумма которая не изменяется от внешних факторов за исключением форс мажорных.
3. Трезво оценивать свои возможности
Как только Вам стало понятно какую сумму вы готовы вносить ежемесячно, не спешите гнаться за калькуляциями итоговой суммы, которую может дать Вам банк. Если вы хотите пораньше рассчитаться с кредитом, то цифры калькулятора на сайте банка должны быть меньше той цифры которую вы можете вносить ежемесячно, и ниже я объясню почему.
4. Используйте налоговый вычет
При покупке квартиры каждый гражданин РФ по закону, один раз в жизни, может вернуть уплаченный налог за последние 3 года. Размер имущественного вычета не может превышать 2 млн рублей (стоимость недвижимости), поэтому максимальная сумма, которую вы можете получить — 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей). Но это еще не все, по уплаченным процентам банку также можно делать налоговый вычет и тут максимальной суммы нет. Настоятельно советую Вам использовать данные вычеты для досрочного погашения.
Для того, чтобы погасить кредит ранее положенного Вам времени по графику, необходимо понимать, что без досрочных платежей не обойтись. Когда вы платите только по графику, сначала вы платите большую часть процентов это и есть так называемые аннуитетные платежы. На таких условиях сейчас выдаются ипотеки практически во всех банках.
Поэтому с самого начала необходимо вносить как можно большую сумму досрочно. То есть логика простая, если допустим вы готовы условно платить 30000 рублей в месяц без ущерба по вашему финансовому состоянию, то сделайте ежемесячный платеж в банке 12-15 тысяч. А остальные оставшиеся деньги платите досрочно уменьшая при это сумму ежемесячного платежа. Почему уменьшать ежемесячный платеж, а не срок спросите вы? Если смотреть на дистанции при одинаковых регулярных платежах, то время гашения кредита будет одинаково (это видно по таблицам которые я привел ниже). Но когда мы уменьшаем платеж у нас есть небольшая страховка, если в Вашей жизни произойдет форс мажор и Вы по каким причинам не сможете какой то период платить досрочно, то с более наименьшим платежом Вам будет намного комфортнее.
Рассчитывайте так, чтобы выплатить ипотеку за 3-5 максимум 7 лет. Иначе переплата процентов банку будет очень большой, да и чисто психологически отдавать долг на протяжении стольких лет будет очень тяжело.