«Храните деньги в сберегательной кассе», – советовал советским гражданам киношный эксперт по инвестициям. А вот мы не согласны. Просто в 1973-м у граждан не было возможности инвестировать в недвижимость. Да и рубль «деревянный» был не так подвержен инфляции, как нынешний двуглавый. Сегодня даже диванные инвесторы знают: вкладываться в недвижимость прибыльнее, чем держать деньги на депозите.
Банк vs квартира
Сколько сегодня принесёт рублёвый вклад в банке? Процентов 5% годовых. И это ещё не ввели 13-процентный налог на доход с таких вкладов, а он уже анонсирован на 2021 год. А какие варианты с недвижимостью?
Покупать квартиру и сдавать её – обеспечит доходность, скорее всего, 6-7% в год. Это если сдавать порядочным людям на долгий срок. Можно и посуточно, что выгоднее, – но головной боли в разы больше. Ремонт гарантированно «убьёте» за считанные месяцы, так что ещё в проигрыше можно остаться. Кстати, столько же, 6-7% годовых, сегодня принесёт вложение в облигации федерального займа. Инструмент надёжный, но доходность примерно соответствует ключевой ставке, а она в последние месяцы упала уже до 6%.
Из чего складываются цифры?
Итак, приобретаем, к примеру, однушку площадью 32 метра в строящемся доме. Пускай не самый эконом-вариант за КАД, а что-нибудь очень ликвидное. Допустим, район «Комендантского проспекта». Цена квартиры от застройщика со сроком сдачи в 2021 году здесь составит примерно 4 300 000 – 4 400 000 руб. Если сразу с белой отделкой от застройщика, что выгодно, – на 200 000 больше. Плюс потом всё равно придётся «доводить» ремонт, покупать какую-никакую мебель и технику – еще 600 000. Итого 5 150 000.
В течение следующих нескольких лет цена аренды такой квартиры будет около 30 000 плюс КУ. Да, прямо сейчас чуть меньше (27 000), зато через 3-4 года уже чуть больше (32 000) в результате инфляции. В общем, берём ориентировочное «средневзвешенное» значение за 5 лет. Выходит 360 000 в год – почти ровно 7% и получается. Но без учёта амортизации.
Квартира vs апарт-отель
Более выгодным и удобным вариантом считаются сервисные апартаменты. Сами помещения здесь спроектированы и меблированы «под сдачу», а арендаторов полностью обслуживает специальная управляющая компания. Она же перечисляет инвестору ежемесячный доход: владелец недвижимости в апарт-отеле может вообще ни раз в жизни не увидеть в лицо своих арендаторов.
Итак, примерно ту же сумму мы решили вложить в строящийся апарт-отель у метро «Фрунзенская», со сроком сдачи в том же 2021 году. Это почти центр города, и отделка здесь «под ключ», поэтому метр стоит дороже. За 4 800 000 рублей можно купить номер-«студию» площадью 24,5 кв. метра. Ещё 550 000 на мебель, итого – 5 350 000 рублей. А какой доход? Посчитаем.
Ещё немного арифметики
Грамотная управляющая компания оптимально комбинирует долгосрочную и среднесрочную аренду – чтобы и номера равномерно заполнялись, и выгода для инвесторов была максимальная. Долгосрочная аренда (когда арендатор проживает более месяца) имеет меньший процент доходности, зато арендаторы меняются реже, номер меньше «простаивает». Самой выгодной считается посуточная аренда (сроком от суток до недели), но заявленная доходность в 15-20% обычно остается только на бумаге, т.к. у такой модели много подводных камней. Одна только амортизация сколько будет отнимать! Ремонт нужен почти каждый год.
Итак, в 2022 году в долгосрочную аренду наш номер будет приносить 41 500 в месяц. В такой модели номер сдаётся 90% времени, оставшуюся часть времени может пустовать. Вычтем также 20% комиссии управляющей компании, и получим ежемесячный доход 29 550 рублей в первый год сдачи. К 2026 году, в результате роста стоимости аренды, эта сумма вырастет до 38 000, а средняя сумма за 5 лет составит 34 850 рублей в месяц, или 418 000 за 5 лет.
Но в долгосрочную аренду номер сдаётся только 70% времени. Остальные 30% – среднесрочная. В первый год работы апарт-отеля средняя цена номера составит 3 867 рублей в сутки. Средняя загрузка по году для среднесрочной аренды – 70%, ещё надо вычесть вознаграждение управляющей компании. Получаем 43 527 рублей в месяц. Через пять лет эта сумма вырастет до 53 387 рублей, а средневзвешенный годовой доход за 5 лет – до 583 565 рублей.
Дальше простая математика. 418*0,7+583*0,3=467 тысяч в год – реальный средневзвешенный годовой доход, который инвестор будет получать в течение первых 5 лет работы апарт-отеля. Нетрудно посчитать, что это 8,7% от суммы инвестиций. Доходность более высокая, чем в случае с арендой квартиры. Да ещё и делать ничего не надо: управляющая компания сама ищет арендаторов и взаимодействует с ними. Ведь чем успешнее (без «простоев») она сдаст твой номер – тем больше её собственная выгода.
А что советуют знатоки рынка?
«Жилая недвижимость – это сегодня всё-таки больше инструмент инвестиций для «хранителей» денег, чем для профессиональных инвесторов, – подтверждает эксперт рынка недвижимости, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. – Инвестировать с целью извлечения прибыли лучше в апарт-отели или коммерческие помещения. Здесь выше процент доходности, а сервисные апартаменты под управлением профессиональной управляющей компании вообще являются продуктом, изначально ориентированным именно на такие вложения – с целью получения стабильного дохода без лишних хлопот».
