Здравствуйте! Сейчас я поделиться своим мнением на тему: почему не стоит покупать квартиру на начальном этапе строительства? В прошлые годы сложилось определенное мнение, что покупка квартиры на этапе "котлована" очень выгодное приобретение, потому что после сдачи дома в эксплуатацию "новая вторичка" заметно дорожает. Был период, когда так и было: яркий пример тому - начало строительства Северной долины Главстроем или ЖК на намыве В.О. Sаlt Citу, где к концу строительства цена возрастала на 50-60%. Крупные долгосрочные проекты и крупные застройщики. Сейчас ситуация поменялась, причем кардинальным образом. Рост стоимости жилья в период между начальным и конечным этапом опустился в среднем до 20-25%. Выгодно? Частично и только тем, кто покупает квартиру, чтобы вложить деньги в инвестиционный актив и получить прибыль. При это у таких покупателей есть комфортное жилье и вкладывает он собственные средства без привлечения ипотечных кредитов. В случае размещения денег в банке ставка по депозитам последние 2 года держалась на уровне 6-7,5 % годовых (для больших вкладов) и за 2-2,5 года(средний срок строительства) можно без риска было получить около 15-17% дивидендов. 25% -17% (берем максимальные значения) =8% - это выигрыш в случае приобретения квартиры за свободные деньги. При средней цене 1-комнатной квартиры на котловане 2 года назад в 3,5 млн.рублей 8% - это 270 тыс.рублей прибыли. При этом с разницы в цене покупки и цене продажи нужно заплатить НДФЛ =13%* ( 25% *3,5 млн.руб)=114 тыс.руб. Итого чистая прибыль 270-114= 156 тыс.руб. - величина доходности сверх депозитной за 2,5 года. Т.е. это средняя величина той прибыли, на которую можно рассчитывать приобретя квартиру на этапе котлована, а не разместив деньги на депозите в банке. А теперь дополним условия -вам негде жить и на время строительства дома вы вынуждены снимать однокомнатную квартиру, при этом за новую вы смогли внести сумму полностью, не прибегая к заемным средствам. Стоимость аренды однокомнатной квартиры (считаем без КУ) в среднем 23 тыс. рублей. Умножаем на 30 мес (2,5 года) и получаем 690 тыс.рублей. Т.е. ваши расходы на жилье с учетом приобретения квартиры за 2,5 года составили уже 4,2 млн.руб. Что равно стоимости квартиры на конечном этапе, если она за время строительства подорожала на 20%. А следующий случай - пример самой распространенной ошибки, которую совершают многие, следуя рекламе. Да-да, это именно тот случай, когда вы для покупки жилья на котловане прибегаете к ипотеке. Это абсолютно невыгодно, так как еще не имея возможности пользоваться квартирой столь продолжительный срок, вы выплачиваете за 2,5 года банку в среднем от 20 до 28% стоимости кредита. В стандартном случае считаем, что 30-40% вы вносите своими деньгами и материнским капиталом (1,2 -1,5 млн) а 2-2,3 млн.руб берете в долг у банка. К моменту передачи вам ключей ваша квартира уже стала на 0,5-0,6 млн. руб дороже - это величина выплаченных процентов банку. Итого 3,5+0,6= 4,1 млн.руб цена квартиры на момент передачи вам ключей, что практически равно стоимости однокомнатной квартиры на вторичном рынке. Если вам в это время еще и пришлось снимать жилье, то ваше будущее жилье становится золотым. Напрашивается вывод: если вам негде жить и у вас средние доходы, есть смысл накопить до 30% денег на 1-й взнос, взять ипотеку и далее покупать квартиру только во "вторичке". При этом целесообразно, чтоб она минимально удовлетворяла ваши потребности в жилье, что даст вам возможность вселиться и жить,быстрее расплатиться с кредитом и после этого начать копить деньги
(можно на депозите)на доплату для покупки большей квартиры, что позволит избежать или минимизировать размер ипотеки на втором этапе решения жилищной проблемы. Подробнее об этом я писала в своем предыдущем посте. И еще- кто внимательно следит за новостями, обратил внимание, что в связи с кризисом, сроки разрешений на строительство жилья для застройщиков продлят на год и в течение этого времени избавят застройщиков от обязанности платить неустойку дольщикам в связи с переносом сроков строительства. Я надеюсь, что я смогла убедить хоть одного человека от опрометчивого шага.
