Да, да! Вы не ослышались. Я планирую увеличивать свой на данный момент небольшой капитал используя сложившуюся ситуацию.
Я ждал кризис. Ездил по различным ЖК, приценивался и изучал рынок. И ждал кризис. Почему?
Как показывает практика в кризис, когда покупательская способность слабеет и у компаний становится все меньше клиентов, цены падают. Не сказать чтобы сильно, но застройщики вынуждены делать скидку в 5 или может 10 процентов для поддержания спроса. Казалось бы не так много, но 10 процентов от 5 миллионов - это 500 тыс. рублей. Неплохая прибыль как мне думается, а вам?
Мой инвестиционный план заключается в следующем:
Приобрести строящуюся недвижимость в Новой Москве/Московской области и продать ее с доходностью около 1 млн рублей в течении полутора лет. Поскольку средствами в несколько миллионов я не располагаю - приобретать новостройку буду в ипотеку.
Выбранные критерии выбора недвижимости следующие:
- однокомнатная квартира
- площадь от 30 кв. м. - после анализа рынка принял решение, что 30 квадратов вполне достаточно
- ипотека до 30 тыс/мес при расчете на 30 лет и первоначальный взнос 800 тыс. рублей
- стоимость аренды такой квартиры должна быть равна или больше платежей по ипотеке
- развивающаяся транспортная доступность, планирование развития и обустройства района в будущем
Почему именно однокомнатная? В соотношении больший прирост к цене именно у них. Также, как я уже упомянул ранее мой капитал пока небольшой.
После анализа рынка принял решение, что 30 квадратов вполне достаточно для хорошей продажи.
Почему ипотека на 30 лет? После общения с ипотечными менеджерами и кредитными специалистами а также нескольких ночей расчетов я обнаружил, что (в цифрах): постарайтесь не запутаться
допустим при расчете ипотеки на..
20 лет - мы получаем ежемесячный платеж в 25 тыс. рублей, а на
30 лет - мы получаем ежемесячный платеж в 20 тыс. рублей
При этом, если мы выбрали ипотеку на 30 лет, но платим как за 20 (то есть вместо 20 платим по 25, переплачивая в счет уменьшения процентов), мы закроем всю ипотеку на пару-тройку месяцев раньше чем за 20 лет. Не густо, но все равно раньше. При этом имеем более гибкую возможность оплаты: вдруг что-то случилось и 25 выбьется из бюджета в этом месяце - отлично, мы можем заплатить только 20, как в договоре.
В моем случае я вообще не планирую на 20-30 лет зависеть от работы из-за ипотеки. Мысль о том, что мне придется платить ипотеку только до тех пор, пока не продам квартиру, то есть полтора, в крайнем случае два года мне нравится. Это же не 30 лет.
Стоимость аренды квартиры должна быть равна или больше платежей по ипотеке. Также я учитываю свою финансовую безопасность, чтобы ипотечные платежи не оказались "неподъёмными". Вдруг что-то произойдет и срочно понадобится тратить деньги, а я с ипотекой? Тогда можно просто сдать квартиру и ипотеку будет выплачивать арендатор. Если аренда квартиры будет стоить дороже, чем ипотечные платежи, можно будет получать пусть и небольшую, но прибыль. Чем не источник дохода? В противном случае арендатор будет выплачивать ипотеку - что тоже неплохо.
Что будет влиять на рост цены? Как правило на рост цены влияет сама постройка дома или жк: на этапе котлована (или когда построен только первый этаж) стоимость естественно ниже. Когда дом на последней стадии постройки - цена достигает своего пика.
Также на рост цены влияет развитие инфраструктуры и транспортная доступность. Так, квартиры, рядом с которыми появилось метро начинают стоить на 500 тыс. - 1 млн. рублей дороже.
На прошлой неделе я почти купил квартиру в ЖК Южное Бунино (застройщик МИЦ).. Меня остановил лишь непонятно составленный договор. Благодаря моей девушке, которая очень хорошо читает договора я не "встрял" на 90 тыс. рублей.
Настя, если ты это читаешь, знай - все будет!
Но такие обстоятельства меня не останавливают. Помимо данного ЖК есть еще множество вариантов. Моя задача - просто найти подходящий для моей задачи.
Всем успехов и внимательно читайте договора!