Сейчас непросто делать какие-либо прогнозы о том, что будет происходить на рынке недвижимости в ближайшие месяцы. Но можно хотя бы попытаться. Свое видение развития событий недавно представило рейтинговое агентство «Эксперт РА».
За основу были взяты тенденции рынка жилья за нынешний и предыдущий годы.
Основной вердикт: в 2020 году всё будет сложно.
2019 год тоже был непростым, в том числе и из-за перехода на новую систему работы. Но он был значительно благополучнее 2020-го, который начался с потрясений. И чем дальше, тем больше. Поэтому чего-то хорошего и позитивного ждать не приходится.
А ведь даже в относительно «нормальном» 2019 году в строительной отрасли наблюдался спад: объемы выдачи кредитов девелоперам снизились на 9% в сравнении с предыдущим периодом, а просрочка их задолженностей увеличилась на 9%. Ее доля в общем объеме достигла 21,3%.
Читайте также: «В целом экономическая ситуация непредсказуема, но при оптимистичном развитии событий цены могут вырасти на 10-15%» – Ася Левнева
Несмотря на это, на 5% вырос объем введенного в эксплуатацию жилья: он составил 79,4 млн «квадратов». Между прочим, положительная динамика наблюдалась впервые за последние 4 года. Правда, виновато в этом, в основном, индивидуальное строительство – оно увеличилось на 11% и достигло 35,9 млн кв. м. Многоэтажки же почти не продвинулись вперед, став больше всего на 0,5% (43,5 млн кв. м).
Исходя из представленных данных, эксперты считают, что в 2020 году прироста жилья по объему ввода в эксплуатацию почти не будет. Многоквартирные дома достигнут показателя в 45 млн «квадратов», а ИЖС чуть уменьшится и будет находиться в пределах 35 млн кв. м.
Что касается поведения игроков на рынке и перераспределения их ролей, то небольшие строительные компании, вероятнее всего, не смогут продолжать работать в новых условиях.
Они неизбежно сойдут с дистанции, не сумев найти ресурсы для продолжения своей деятельности и не приспособившись к новым условиям. При этом, крупные игроки укрепят свои позиции.
Один из важнейших инструментов рынка – ипотека. Покупатели всегда им охотно пользуются. В начале 2019 года стоимость жилищных кредитов возросла, но с середины лета началось ее планомерное снижение. В декабре ипотека пошла на рекорд и достигла минимальных показателей – ниже 9%. Такого не было за всю историю наблюдений! Но из-за показателей первой половины года средняя годовая ставка по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК) в 2019 году все равно оказалась выше, чем в 2018, на 0,4 п.п. Из-за этого объем выданных кредитов снизился, а ипотечный рынок замедлился.
В 2020 году продолжится сворачивание объемов ИЖК – потому что ставка уже начала расти, и вряд ли ее рост остановится. Скорее всего, она превысит 10% годовых уже в первом полугодии. К тому же, люди попросту напуганы текущими событиями. Поэтому они вряд ли побегут срочно брать кредиты и покупать квартиры.
Читайте также: COVID-19 и застройщики: сдадут ли новые дома вовремя?
Общая ситуация на рынке продолжит умеренно ухудшаться из-за пандемии и падения цен на нефть. Экономику, вероятно, ждет:
- рост ключевой ставки ЦБ как минимум до 7-7,5%;
- существенный рост инфляции (она окажется примерно на 4% годовых выше целевой отметки);
- снижение доходов граждан;
- падение цены на нефть Brent до $40-45 за баррель в среднегодовом значении.
В совокупности эти факторы приведут к тому, что объем выдачи ипотечных кредитов снизится в 2020 году не менее чем на 10% и составит порядка 2,5 трлн рублей.
Также рынок ипотеки в 2020 году может пострадать из-за неплатежей. Люди, оказавшись в кризисной ситуации, потеряют работу из-за пандемии и иных негативных событий, которые уже разворачиваются на международной арене. Просроченная задолженность, вероятно, возрастет на 5-10%.
Тем не менее, ипотечного дефолта эксперты не ожидают, так как для заемщиков предусмотрены различные меры поддержки, в том числе – ипотечные каникулы.
Также существует мнение, что платеж «среднего» российского заемщика вполне возможно снизить.
Ведь из суммы конечного платежа немалый процент уходит в госказну в виде налогов и прочих сборов. Надо уменьшить налоги и тот процент, который себе берут финансовые организации. Тогда россиянам жить станет легче, и отрасль существенно не пострадает.
В целом, эксперты полагают, что у рынка новостроек неплохие перспективы. Ведь «вторичка» с каждым годом изнашивается все больше, морально устаревает и не получает поддержки от государства – большинство госпрограмм ориентированы на покупку нового жилья.
Читайте также: Ипотечный провал: более 22 тысяч семей окажутся на улице?!
