31 марта 2020 года
Помню шёл уже 2009-й год, когда я прочитал то ли в журнале «Финанс», то ли в «Секрете фирмы» размышления Евгения Чичваркина (но я могу ошибаться, что это был он) о сезонном бизнесе, например, бизнесе по продаже новогодних ёлок зимой, или чисто летнем бизнесе торговли квасом из бочек... Чичваркин предложил в качестве такого сезонного бизнеса склад-магазин кризисных товаров: тушёнки, гречки, риса, спецодежды и т.д. Только сезон для такого бизнеса - это кризис. Наступает очередной (а они сейчас происходят раз в 6 лет), магазин открывается, начинает бурно себя рекламировать, торговать с обезумевшим населением и зарабатывать большие деньги. Кризис проходит и склад-магазин консервируется, закрывается вместе с новыми товарными запасами, персонал распускается - до худших времён. Только-только нефть падает вместе с рублем, склад-магазин начинает работать 24/7. Интересная идея, не правда ли? Я пытался найти тот текст в интернете, но увы, видимо, по прошествии лет находится не всё.
К сожалению, в 2020 году посетители торговых центров опять, как и в кризис 2008 года показали, что прекрасное, местами модное здание с кинотеатром, фудкортом, эскалаторами и tenant mix-ом для них не более, чем коробка с гречкой. Eventы, ярмарки еды, поп-ап fashion-marketы и даже выступления местных артистов - все это становится лишним и ненужным, когда возникает острая необходимость купить туалетную бумагу. Безусловно, для всех моих уважаемых коллег из сектора торговой недвижимости это стало прискорбной новостью. А ведь только что на территории ТЦ открылся обновленный фудхолл с вьетнамскими супами, совсем недавно был сдан проблемный 3-й этаж сети магазинов «Леонардо» и фитнесу без бассейна... И тут кризис.
Я не буду долго рассуждать над тем, что ждёт рынок торговой недвижимости, я сразу перейду к итогам: большинство торговых центров России, ну кроме, наверное, «Атриума», «Галереи» и «Европейского», не будут стоить и половины от себестоимости строительства (и это ещё оптимистично). Как я это определил? Есть три метода оценки недвижимости: доходный, сравнительный затратный.
1️⃣ Доходный метод основан на оценке объекта недвижимости с точки зрения его чистого дохода от деятельности (от аренды), умноженного на ставку капитализации. Вот только сейчас дохода от аренды нет, все арендаторы требуют арендные каникулы на полгода. А будет ли аренда через полгода? А через год? Да и какая она будет? Ведь из уже имеющихся крупных операторов торговли непродовольственными товарами, развлечений, ресторанов, конотеатров и фитнесов, к великому сожалению, большая часть (или бОльшая, неизвестно) этот кризис не переживёт, ну или переживёт в существенно урезанном виде. Выживут только продукты и маленькие по площади точки e-commerce, а они очевидно пользуясь ситуацией пожелают снижения аренды. Более того, негативная ситуация в экономике (в частности рост безработицы и сокращение зарплат) может сделать пожелания продуктовиков обоснованными, вне зависимости от того, как рассчитывается аренда (от оборота или фиксированно). Так что доходный метод приводит нас к очень низкой оценке торгового центра.
2️⃣ Сравнительный метод. Тут сложнее: продать торговые центры захотят многие их владельцы, и даже начнут экспонировать как всегда за миллионы долларов, но кто же их купит при наличии доходов только от якоря? Сделок будет очень мало, а те же, что будут иметь место, заключатся по низким ценам и под давлением (банков-кредиторов в первую очередь). Так что опираться на сравнительный метод нельзя.
3️⃣ Затратный метод подразумевает оценку стоимости объекта недвижимости через подсчет затрат на его строительство. Этот метод, конечно, даст определенный результат, но как он будет соотноситься с реальностью? Торговый центр строят, чтобы он приносил доход, а доходов почти нет - см.п.1️⃣
✅ Итого: торговые центры в 2020 году станут классическими distress активами с практически отсутствующими арендными потоками и по этой причине с очень скромной рыночной стоимостью.
🔻 Это конец? Нет, это начало новой фазы рынка, в том числе расцвет проектов глубокого редевелопмента торговых центров и приспособления их под новые нужды потребителя. Я думаю, что в самом негативном сценарии часть торговых центров будет снесена.
🔻 Торговые центры станут никому не нужны? Если говорить про посетителей, то пока нужны, особенно в российских регионах. Всё-таки формат времяпровождения в торговом центре жив и люди будут посещать моллы хотя бы ради фудкорта. Если говорить про инвесторов, то в ближайшее время на рынок выйдут команды скупщиков distress активов, вот им торговые центры будут нужны на пике кризиса, когда их стоимость будет минимальна. Новые торговые центры строить будет не рационально, потому что легче и дешевле купить ТЦ, чем строить новый. Если говорить про арендаторов, то в результате кризиса ряды их сильно поредеют, что ослабит спрос на аренду помещений в ТЦ и существенно увеличит вакансию.
🔻 Возможен ли ренессанс торговых центров? Реабилитация рынка может произойти при условии резкого и бурного роста экономики, появления новых торговых операторов во всех сегментах и существенного улучшения благосостояния граждан. Светлое будущее какое-то, наступит ли?
🔥 Дисклеймер: мне бы очень не хотелось, чтобы всё описанное мной реализовалось, но увы, похоже всё будет именно так. Мнение, выражаемое в этом посте принадлежит лично мне, я не считаю его истиной в последней инстанции, я излагаю лишь один из сценариев, но я совершенно не уверен, что этот сценарий реализуется в ближайшее время.
🔴 Не согласны со мной? Напишите почему!
🟡 Хотите прочесть мой прогноз по рынку гостиничной недвижимости❓ Ставьте ➕.
🟢 Поддерживаете мое мнение? Хотите что-то добавить? Напишите комментарий, Ваши мысли наверняка интересны!
