Какими же наивными выглядят прошлогодние прогнозы рынка недвижимости на 2020 год. И как неопределенно и пессимистично читаются все новые прогнозы сейчас. Точки зрения встречаются совершенно противоположные, следовательно, какая-то из них явно окажется пророческой. Смутных-то времен было немало на нашем веку, есть откуда почерпнуть предвидений.
Итак, Советский Союз развалился, и на рубеже веков в новой России впервые образовался рынок недвижимости в том виде, в котором мы к нему уже привыкли. С того момента прошло 30 лет — сравнительно короткий период, а сферу недвижимости протрясло хорошенько уже трижды.
Дефолт на пороге миллениума
В 1998 году новоиспеченная страна начинает постепенно проваливаться в тартарары. Дефолт случился вследствие целого комплекса предпосылок:
- Значительное снижение мировых цен на нефтепродукты.
- В Азиатских странах начался кризис, спровоцировав отток иностранного капитала из развивающихся стран. В том числе, из России.
- Сформировался огромный внутренний государственный долг. Для его погашения начался выпуск государственных облигаций, которые покупали нерезиденты за доллары. Мера должна была помочь сократить долговые обязательства внутри страны. А в итоге после падения рубля по отношению к доллару, многократно увеличила задолженность перед держателями облигаций.
Сильнее всего пострадал тогда банковский сектор. Первичной же недвижимости сильно не досталось. Сейчас, смотря на ситуацию издалека, некоторые эксперты пишут, что для рынка недвижимости это был этап необходимой очистки: мелкие и неэффективные строительные компании разваливались, другие же выкупались более крупными игроками, началось замещение импорта, так появились русские производители оборудования и материалов для нужд строительства.
В результате в начале нового тысячелетия начался стремительный рост массовой застройки. Следует ли утверждать, что кризис пошел скорее на пользу для жилой недвижимости!?
Мировой экономический кризис
В 2007 году в Соединенных Штатах Америки произошел давно назревающий ипотечный кризис. Банки раздали большое количество кредитов рисковым группам населения, раздув огромный пузырь из низкокачественных займов. Однажды он должен был лопнуть, большинство заемщиков были не в состоянии платить по своим кредитным обязательствам. Когда это произошло, события начали развиваться стремительно: многие банки обанкротились, акции упали в цене, производство встало. Рецессионные процессы перекинулись на другие страны, как огонь на соседние дома, и в 2008 году задыхалась уже вся мировая экономика. Объемы мировой торговли сократились, в том числе и на сырьевых рынках. Средняя стоимость за баррель нефти уменьшилась почти в 2.5 раза. Отсюда несложно сделать вывод, в каком положении оказалась России.
Патовое положение: русские компании не могли более рассчитывать на западные зарубежные кредиты, а внешние кредиторы попросили оплатить долговые обязательства, находясь тоже в не лучшем положении, при этом нефть подешевела ниже бездефицитного предела.
Рынок недвижимости в России к этому моменту уже окреп. Города обросли крупными девелоперскими проектами. И тут подкрадывается мировой финансовый кризис. Застройщиков сразу отрезало от всех источников привлечения средств на строительство. Мало кто кредитовал и инвестировал в сложившейся ситуации. А население теряло доходы и не вкладывалось в долевое строительство. Около 40% объектов к концу 2008 пришлось заморозить.
Покупатели ждали обвала цен, продажи периодически останавливались. Именно тогда началась тенденция на уменьшение жилых площадей, застройщикам было нужно как-то играть предложением.
Но к 2011 году темпы строительства и объемы продаж постепенно вернулись к прежнему докризисному состоянию.
Черный понедельник и вторник
Эксперты называют кризис в 2014 году продолжением мирового финансового кризиса 2008 года, только уже локальным. Пиковыми точками, от которых пошли все последующие метастазы, называют понедельник 15 декабря и вторник 16 декабря. Тогда рубль резко обвалился, не вернувшись к былому значению по сей день. Как и прежде, так и ныне, рубль за собой потянула подешевевшая нефть. Западные страны по очереди ввели антироссийские санкции из-за ситуации на Украине и не успевшая полноценно окрепнуть экономика пошла по швам. Население устремилось скупать квартиры, в Москве и Санкт-Петербурге случился краткосрочный бум. Но так как реальные доходы у людей снижались также стремительно, то активный спрос долго не продолжался. В 2015 году количество сделок сократилось на 20%. Поэтому к концу года застройщикам пришлось снижать цены за квадратные метры, чтобы как-то нарастить темпы продаж.
Очевидно, что рынок недвижимости в разные кризисные периоды вел себя по-разному. Цены на квадратные метры, то росли, то падали, также и покупательская способность и, соответственно, спрос. Сейчас аналитики предсказывают четвертый финансовый кризис в истории современной России.
Застройщики тем временем подготавливают новые цены для своих объектов. Предположительно, планируя повысить их цену до 10%. Целесообразны ли такие повышения, когда падают реальные доходы населения — покажет время. Эксперты же предсказывают пик падения спроса на недвижимость летом 2020 года, хотя ситуация сейчас целиком зависит от продолжительности карантина и остановки всей мировой логистики. А пока на рынке недвижимости наблюдается всплеск активности.
Позитивным сценарием можно считать, если безработица не устремиться вверх. Тогда строительные компании не смогут поднять цены и быстро восстановиться.
Вывод: начиная с середины апреля до конца июля — лучшее время для покупки недвижимости, пока все цены держаться на текущем уровне и ипотечная ставка не поднимается. Тут лучше не тянуть, тем кто собирался решить свой квартирный вопрос, так как к концу лета могут раскупить все самые хорошие предложения.
