ЦБ РФ опубликовал свежую статистику по ипотеке. Но уже сегодня она выглядит слишком старой из-за того, что внешняя ситуация стремительно меняется. Тем не менее для определения будущих изменений важно зафиксировать в каком состоянии находился рынок к началу весны 2020 года.
Ипотека
По итогам февраля-2020 средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась до исторического минимума - 8,69%. По договорам долевого участия в строительстве ставка снизилась до 7,81%.
Несмотря на то, что Банк России оставил ключевую ставку на прежнем уровне, в марте 2020 отдельные банки начали поднимать ставки по ипотеке. Рост по базовым предложениям составил около 1%. Пока на повышение решились лишь банки, чья доля на рынке невысока. Лидеры рынка не меняют декларируемые предложения. Тем не менее, период заметного снижения ипотечных ставок завершается. Вероятнее всего, мартовские показатели окажутся близкими к текущим, а с апреля ЦБ РФ начнет фиксировать корректировку ставок в сторону повышения. На сколько быстрым будет этот процесс будет зависеть от инфляции, действий ЦБ РФ и возможных решений со стороны Правительства РФ.
Рынок жилья
Рост ставок, экономическая рецессия и снижение доходов населения - серьезный риск для среднесрочного развития рынка жилья в 2020 году. Рынок ипотеки в текущем году будет сокращаться. Происходить это будет как из-за ограниченных возможностей покупателей, так и из-за пересмотра рисков со стороны банков. Многим потенциальным заемщикам могут отказать в кредите. Слишком много отраслей сегодня находятся под ударом из-за эпидемии короновируса. Не останется в стороне и рынок жилья.
Пока рынок жилья реагирует на все происходящее ростом активности. Большое число продавцов и покупателей оказались в процессе осуществления сделки. Их желание закрыть этот вопрос как можно быстрее вполне естественно. Есть на рынке и те, кто не успел купить доллары и по старой традиции решил перевести свои накопления из бумажного состояния в железобетонное. Но эффект роста активности рынка в текущих условиях носит краткосрочный характер. Мы ждем заметного снижения оборотов, начиная с апреля - мая.
Пока цены на жилье в большинстве городов остаются стабильными и местами демонстрируют рост. Но среднесрочно падение цен на нефть для российского рынка жилья еще никогда не приносило роста цен. Не будет исключением и текущий период.
Нефть рухнула. Что ждет рынок жилья?
Но участникам рынка жилья надо понимать, что важным показателем являются не только цены. Для комфортного осуществления обменных сделок важен рыночный оборот. И пока рынок позволят закрывать сделки достаточно быстро.
Опыт 2015 года подсказывает, что основная корректировка цен может произойти на вторичном рынке, в то время как движение цен на новостройки будет более сдержанным. Во многих региональных центрах маржа застройщиков за последние годы заметно сократилась. И в этой ситуации они будут сокращать инвестиции в новые проекты. Постепенно выбор нового жилья начнет сокращаться. Еще один фактор, который необходимо учитывать, выстраивая личные стратегии поведения на рынке жилья. К тому же, реакция рынка в отдельных городах может отличаться. Рынки крупных городов в последний стали более контрастными.
Как изменится рынок недвижимости после эпидемии короновируса?
Возможно, в условиях падения спроса, рынок жилья получит поддержку со стороны государства. Но сейчас на эту поддержку рассчитывает слишком много отраслей. Поэтому эффект от этих решений может быть ограниченным.
Если темы рынка жилья, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube /Twitter, чтобы не пропустить, что-то важное.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
30.03.2020
