Меня зовут Кирилл Кудинов, и уже более 4 лет я занимаюсь инвестициями в апарт-отели. Я основал инвестиционно-строительную компанию Inreit и собственную сеть апарт-отелей Port Comfort. Мы привлекли более 1,5 млрд рублей в качестве инвестиций и построили 42 апарт-отеля в историческом центре Петербурга.
Во время вебинаров, которые мы регулярно проводим, я получаю много вопросов о том, насколько актуальны в условиях кризиса и самоизоляции инвестиции в апарт-отели и коворкинги — мини-офисы, рассчитанные на фрилансеров, сотрудников, работающих на удаленке, и стартапы.
Могут ли подобные инвестиции увеличить ваш капитал в условиях экономического кризиса? Работают ли они сейчас и какие имеют перспективы? Давайте разберемся, есть ли в апреле 2020 года причины вкладываться в апарт-отели и коворкинги.
Причина 1. Надежность
Пока фондовый рынок нестабилен из-за карантина, недвижимость сохраняет свою ценность. Более того, она стабильно растет в цене на 5-9% ежегодно. Вы приобретаете дефицитные метры в старом фонде, в нескольких минутах ходьбы от Невского проспекта. В отличие от новостроек, это уникальный капитал, и его стоимость будет подниматься вне зависимости от того, кризис на дворе или нет. К примеру, апарт-отели нашей сети «Гости Любят», расположенные в историческом центре Петербурга, за 2018-2019 год выросли в цене на 15%.
Причина 2. Окупаемость
Мы не строим с нуля, а проводим реновацию в старом фонде. Нашим инвесторам не приходится ждать год или два – объект запускается уже через 4-5 месяцев и начинает приносить доход сразу после старта. Вложенные 3 млн рублей при средней доходности 12,7% (это средняя доходность наших инвесторов на руки за 2019 год) и ежегодном росте стоимости недвижимости на 7,5% окупят себя через 5,5 лет.
Причина 3. Стабильность
Вкладываясь в условиях кризиса в недвижимость в новостройках, вы не знаете наверняка, сумеет ли строительная компания довести дело до конца и сдать ключи в срок. Со вторичной недвижимостью таких проблем быть не может – само здание уже построено. Вы приобретаете метры в объекте, который не нужно возводить с котлована. Юридически эти метры у вас в доле или собственности, вне зависимости от курса валют. А еще при правильном подходе ваш объект будет приносить доход даже в отсутствие туристов и арендаторов.
Приведу в пример антикризисные меры, которые сейчас действуют в Port Comfort. Мы сдаем студии в апарт-отелях в долгосрочную аренду. Удобная локация в самом центре Петербурга и выгодная цена обеспечивают спрос выше, чем на студии или однокомнатные квартиры в Мурино или Рыбацком. Такая модель аренды в марте обеспечила нам заселяемость 73%.
Доходность будет ниже, чем от посуточной аренды, и опустится до 5%, но вы продолжите получать стабильные ежемесячные выплаты, а за счет роста стоимости самих метров квадратных, о котором я говорил выше, ваш капитал продолжает увеличиваться.
Причина 4. Невысокий порог входа
Для того, чтобы стать инвестором, вам не нужно 10+ миллионов – для приобретения студии в апарт-отеле достаточно 2,5 млн рублей, а в коворкинг можно зайти, имея на руках 1 млн рублей.
Это меньше, чем требуется на покупку нового автомобиля.
Это в 1,5 раза дешевле, чем приобретение обычной квартиры в центре города.
Но эта сумма обеспечит вам стабильный пассивный доход, а в кризис – рост капитала за счет увеличения стоимости самой недвижимости.
Причина 5. Перспективы
Апарт-отели
В данный момент центром пандемии являются Европа и США, через несколько месяцев очаг переместится в страны Африки и Индию. В таких условиях внутренние границы будут открыты быстрее внешних – так уже произошло в Китае и Японии.
При этом Россия, по словам главного инфекциониста Федерального медико-биологического агентства России Владимира Федорова, пик заболеваемости преодолеет в апреле-начале мая. К лету ситуация стабилизируется, и можно ожидать не только роста туристического трафика внутри страны, но и его увеличения по сравнению с прошлым годом.
Коворкинги (мини-офисы)
Основная аудитория коворкингов – это фрилансеры и сотрудники, работающие удаленно. По данным Службы исследований HeadHunter за 2019 год, 33% от общего числа трудоустроенного населения в Петербурге работает дистанционно, и количество вакансий, подразумевающих именно такой формат работы продолжает расти. Только за 2019 год предложение по вакансиям с удаленной занятостью увеличилось на 17,2% по сравнению с предыдущим годом.
Сейчас в Петербурге 69 коворкингов. Это всего 4 700 рабочих мест – при том, что потенциальная емкость рынка на данный момент в 80 раз больше.
__________________________________________________________________________________________
Как видите, рынок апарт-отелей и коворкингов не только продолжает жить и приносить инвесторам выгоду даже в нынешних условиях, но и имеет хорошие перспективы.
Здесь я осветил далеко не все интересные аспекты инвестиций в недвижимость. Если вы хотите знать больше актуальной информации по этой теме – приходите на вебинары, которые я проведу.
Ближайший вебинар состоится 16 апреля, в 18:00, поговорим об инвестициях в недвижимость в 2020 году, перспективах рынка и антикризисных решениях.
Буду рад услышать от вас вопросы и аргументированную критику на вебинаре и в комментариях.
