Приветствую вас, мои читатели!
В своей предыдущей статье я писал о том, почему всем желающим взять ипотеку лучше поторопиться с этим делом. И прогнозировал возможный скачок цен на жилую недвижимость в 2020 году.
Если вы её пропустили, то настоятельно рекомендую её почитать потому, что без неё у вас не сложится полной картины происходящего.
Вот ссылка на эту статью: Пора брать ипотеку.
В самом конце той статьи я говорил, что ожидаю замедления роста цен, а может быть даже падения цен на жилую недвижимость к концу 2020 - началу 2021 года.
В этой статье я хотел бы объяснить, почему я так считаю, и выслушать ваши мысли по этому поводу.
Сразу скажу, что все то, о чем я буду говорить ниже, касается России в целом, а не только Москвы и Питера. Так что имейте это ввиду.
Локация
Анализ рынка недвижимости всегда должен начинаться с анализа локации. Проблемка в том, что большинство людей начинают анализ локации с того, что выясняют, как близко объект недвижимости расположен к станции метро или автобусным остановкам.
Это, конечно, имеет большое значение. Но это частности. А рынок недвижимости всегда нужно анализировать исходя из глобальной ситуации.
Вообще можно чисто условно выделить 4 уровня масштаба, каждый из которых нужно анализировать по своим критериям. Если интересно, я могу поделиться с вами этой информацией бесплатно в одной из следующих статей.
Но сейчас давайте о локации вкратце и в самых общих чертах.
На рынке недвижимости, так же как и на любом другом рынке, есть свои продавцы и покупатели.
Соответственно, продавцы создают предложение, а покупатели - спрос. В зависимости от баланса спроса и предложения формируется цена. Это базовые вещи, которые должны знать все.
Следовательно, если нас интересует инвестиционная недвижимость, то нам нужно искать объект, который будет со временем расти в цене. Причём расти выше темпов инфляции. А в каком случае объект будет расти в цене?
Правильно! В том случае, если спрос на жильё в этой локации будет превышать предложение.
А в каком случае спрос будет превышать предложение?
В том случае, если население региона увеличивается быстрее, чем происходит сдача новых площадей.
Поэтому первое, с чего мы должны начать анализ ранка, - это с анализа прироста численности населения региона.
Все это очевидные вещи, но лишь очень немногие люди анализируют недвижимость с этих позиций.
Что говорят цифры?
Cпециально прикрепляю сюда ссылку на официальную статистику Росстата по приросту численности населения:
https://showdata.gks.ru/report/278934/
Можете зайти и сами оценить ситуацию.
В последние несколько лет население России активно сокращается. И, соответственно, падает спрос на недвижимость в целом по стране. Следовательно, мы с вами имеем дело с ПАДАЮЩИМ рынком, а НЕ с РАСТУЩИМ.
Однако это совершенно не значит, что недвижимость в вашем городе скоро подешевеет. Совершенно не обязательно. Может быть даже наоборот!
Почему так?
Потому, что на фоне падения спроса на недвижимость вцелом по стране, в отдельных регионах России численность населения может даже увеличиваться из-за внутренней миграции.
Следовательно, при выборе инвестиционной недвижимости, в первую очередь нужно выбирать регионы и населенные пункты с положительным притоком населения и избегать регионов с отрицательной динамикой.
Для того, чтобы вы могли проанализировать свой регион, отправляю вас всё к той же статистике Росстата.
Вопрос денег
Следующий важный момент: в условиях капиталистической экономики важен не всякий спрос, а только платёжеспособный спрос.
Учитывая, что наш Президент, любимый всеми, совем недавно заявил, что 70% населения России - это средний класс (а средним классом он считает всех, кто зарабатывает 300$ в месяц), то, думаю, уже этих данных достаточно, чтобы оценить платежеспособность среднего жителя России.
Тем кто хочет увидеть больше цифр:
https://www.gks.ru/labor_market_employment_salaries
При этом нужно учесть, что показатели Росстата по з/п и реальным распологаемым доходам населения всегда завышаются в политических целях.
В реальности, по оценкам независимых экспертов, доходы населения в реальном выражении уверенно снижаются начиная с 2008 г. С 2014 г. они снижаются ускоренными темпами.
Таким образом мы имеем следующуюю ситуацию: 1) Снижение спроса на жилую недвижимость вцелом по стране из-за снижения численности населения. 2) Снижение спроса из-за снижения реальных распологаемых доходов населения.
Т.е. платёжеспособный спрос на недвижимость неуклонно снижается.
Окончание стимулов
В предыдущей статье я говорил о том, что в 2020 году рост цен на недвижимость может подстегнуть рост курса доллара и вызванное этим ростом удорожание стоимости возведения новых объектов недвижимости, а так же паническое бегство инвесторов из обесценивающихся рублевых активов в более надёжную в этом плане недвижимость.
Опять таки, читайте: Пора брать ипотеку.
Но будем честны, к концу 2020 года все, кто хотел взять ипотеку по текущим ставкам, её возьмут либо откажутся от этой идеи из-за повышения ипотечной ставки.
Все, кто хотел переложиться в недвижимость из рублёвых активов, уже это сделают.
И только курс доллара может задержаться выше отметки 80 рублей на неопределенный срок, т.к. ситуация с коронавирусом и ценами на нефть прогназируется очень слабо. Поэтому мы можем увидеть как укрепление рубля, так и его дальнейшее ослабление. Все будет зависеть от текущей ситуации.
Таким образом, временный спрос на недвижимость, обусловленный экономической турбулентностью, к концу 2020 года должен пойти на спад.
Черный лебедь
А теперь дайвайте немного пофантазируем! Как я уже сказал, ситуация с коронавирусом очень слабо поддается прогнозам. Например, только за вчерашние сутки, количество заболевших в США выросло почти в 2 раза!
Уже во многих странах введены жесткие меры карантина и люди не ходят на работу. При этом правительства западных стран создают специальные фонды для финансирования людей, которые не могут ходить на работу и, соответственно, получать заработную плату.
А теперь скажите мне, вы правда считаете, что правительство России будет нас финансировать в случае введения карантина на нашей территории?
Вот я что-то в этом сильно сомневаюсь. В лучшем случае будут выдавать продукты и может быть (???) дадут отсрочки по кредитам.
Но все же, что-то мне подсказывает, что в случае, если карантин на нашей территории затянется, то просрочки по ипотеке могут резко возрасти.
А учитывая уровень закредитованности населения, который уже сейчас просто зашкаливает, вполне возможно, что в 2021 году на рынок хлынет огромный поток недвижимости с аукционов по банкротству, который может серёзно пошатнуть цены на рынке недвижимости.
Выводы:
Автор, тебя не поймешь! То ты говоришь берите ипотеку пока не поздно, то предрекаешь обвал цен на рынке. Ты уж определись!
Ребята, я уже давно определился. И вот мое мнение: Если человек собирался брать ипотеку для себя, то брать её лучше прямо сейчас. Потому, что ипотечная ставка имеет все шансы быть повышенной, а цены на недвижимость в 2020 году, скорее всего, будут расти.
Если же вы рассматриваете варианты для долгосрочного инвестирования, то 2021 год может предложить вам гораздо более привлекательные цены.
И помните о том, что покупка недвижимости в качестве инвестиции может рассматриваться только в регионах с положительным притоком населения.
И самое главное! Всё, что здесь сказано, является сугубо личным мнением автора, который, разумеется, ни хрена не разбирается ни в чём, включая недвижимость. Поэтому помните, что это не рекомендация к действию, а лишь информация для размышления. Принимать решение и нести ответственность за него только вам!
Буду признателен за ваши лайки.
В следующих статьях планирую высказать свое мнение по поводу криптовалют. Кому интересно - подписывайтесь.
Пишите в комментариях свои мысли и прогнозы по недвижимости на ближайшие пару лет.
Всем добра и не болейте!
