После окончания учебы у многих из нас есть потребность в отдельном жилье, и для этого проще всего, конечно, снять квартиру. Часто первую квартиру мы берем в наём совместно с друзьями, родственниками или коллегами. После этого мы взрослеем, обзаводимся стабильной работой, постоянными отношениями, и перед нами встает вопрос:
"Взять ипотеку, или остаться в съемном жилье?"
Здесь стоит сделать небольшое отступление. Дело в том, что, с правовой точки зрения, нет большой разницы между арендой и ипотекой (кредитом на покупку жилого помещения). В обоих случаях мы платим за пользование чужими денежными средствами. В чем же суть этого пользования? Некое лицо, вместо того, чтобы приобретать на свои средства товары и услуги, решает их приумножить. Для этого, такое лицо предоставляет деньги тем, кому это необходимо в форме кредита, или как-то иначе, например сдавая приобретенное для этих целей жилье в наём.
Итак, чтобы выяснить, что же выгоднее - аренда или ипотека, нам необходимо рассчитать разницу в процентной ставке за пользование денежными средствами в каждом этих случаев.
Рассмотрим дом по улице Вильгельма де Геннина 34 в Екатеринбурге.
Сейчас двухкомнатную квартиру в таком доме можно снять за 21 тысячу рублей (коммунальные отдельно). Можно конечно и дешевле, но торгом мы в данном случае пренебрежем. При этом цена такой квартиры, в среднем, составляет 4 млн. рублей, также никакой торг здесь учитывать мы не будем.
Арендная плата в год будет составлять (21000 рублей*12 месяцев)/4000000 рублей=6.3% от стоимости квартиры.
Предположим, сумма выплаты в 21000 рублей в месяц для нас - тот размер месячной выплаты, который позволяет нам чувствовать себя относительно комфортно.
Действительно, сбербанк предлагает кредит с таким ежемесячным платежом, под 8.5% годовых, правда при условии внесения суммы в размере 1 299 т.р., в качестве первоначального взноса, и всеми возможными скидками. Цена взята по реальному объявлению из Дом.клика в том же доме.
При таких параметрах сделки, мы потратим, на первый взнос - 1 299 т.р., на выплату тела долга - 2 731 т.р., и переплата составит около 4831 т.р. Какой же вариант выгоднее? Поскольку мы знаем процент, который собственник получает от использования такого же имущества в рыночных условиях (он составляет 6.3 %), постараемся это выяснить.
На диаграмме 1 мы видим, что, при аннуитетном платеже с 2020 по 2051 год у нас увеличивающимся темпом растет выплаченная нами сумма, и тем же темпом снижается наша задолженность. В сравнении с этим, стоимость квартиры в аренде, которую мы также воспринимаем как долг, остается на одном уровне. Мы не будем применять инфляцию и изменения рыночных цен в нашей модели, поскольку эти факторы трудно предсказуемы, и могут изменить результат исследования в любую сторону.
Теперь постараемся спрогнозировать наши денежные и неденежные потоки, которые возникнут в следующие 30 лет, и отразим сумму каждого такого потока в 2020-2051 годах на графике.
Как видно на диаграмме, по порядку:
- Сумма процентных выплат по ипотеке с каждым годом снижается, со среднегодовым темпом снижения около 5.9 %.
- Сумма благ, полученных от использования собственных средств, напротив, увеличивается, но меньшим темпом - всего около 3.5% за счет первоначального взноса, и стремится к рыночной арендной ставке.
- Арендная ставка неизменна.
- Разница между арендной ставкой и суммой блага от использования жилья и процентных платежей снижается на 5.2% в год в среднем.
Вопрос - почему, казалось бы разнонаправленные потоки - поток благ и поток процентов мы складываем? Дело в том, что эти потоки имеют один характер:
- Мы пользуемся деньгами банка, чтобы получить благо - возможность проживания в квартире.
- И собственными средствами мы пользуемся с точно той же целью!
Получается, что в данном случае аренда выгоднее ипотеки из-за разницы в процентной ставке. За 30 лет потери от этой разницы составят более 1.4 миллиона рублей!
Но как же так? Ведь при ипотеке по истечении тридцати лет мы остаемся с квартирой, а при аренде без ничего? Дело в том, что наша модель считает затраты на пользование капиталом, и не учитывает состояние собственных средств, которое бывает очень разным.
Спасибо за внимание, пожалуйста комментируйте и подписывайтесь!