Ипотечное жилищное кредитование в региональном аспекте: сегодня и завтра
Рынок жилья обладает рядом собственных характеристик и оценочных индикаторов уровня развития. К ним относятся: стоимость жилья, ввод в действие нового жилья, ипотечный потенциал, обеспечение жильём. Ипотечный потенциал является крайне важным показателем. Он позволяет определить способность региона аккумулировать средства для ипотечного кредитования рынка жилья. Следовательно, ипотечный потенциал региона – это совокупность всех финансовых и инвестиционных ресурсов, как собственных, накопленных в регионе, так и привлечённых ресурсов из внешних источников для реализации целей развития рынка жилья через инструмент ипотечного кредитования.
Как отмечает Н.Ю. Симонова: «Показатель потенциала развития региональной ипотеки можно определить как наименьшее из двух ограничительных величин: максимально возможные процентные платежи заемщиков по ипотечным кредитам, объем которых равен объёму рынка региональных потребительских расходов за вычетом суммарных расходов на продукты питания; объём рынка недвижимости региона. Недостатком предложенных методов является то, что все они строятся на анализе и оценке спроса на кредиты со стороны граждан. Не учитывается банковская способность осуществлять данный вид кредитования. Поскольку в отечественной континентальной модели финансового рынка основными поставщиками финансовых ресурсов являются банки, в модели оценки ипотечного потенциала ударение должно ставиться на кредитный потенциал банков» [1].
Кредитный потенциал – это совокупность параметров, обусловливающих наличие у банка способностей для долгосрочного размещения капитала от своего имени для удовлетворения потребностей национальной экономики. Значит, в основе построения модели оценки ипотечного потенциала должны лежать кредитные возможности банков. Осуществляя расчёты зависимости объёмов размещаемых региональными банками кредитов от различных внутренних и внешних факторов, для определения кредитного потенциала банка необходимо использовать следующие переменные:
– привлечённые средства физических и юридических лиц, скорректированные на величину отчислений;
– отчисления в страховой фонд в результате получения средств от физических лиц;
– собственный каптал банков, скорректированный на величину иммобилизованных активов;
– величина средств мгновенной ликвидности, которая не может быть размещена в кредиты по нормативным требованиям Банка России.
Н.Ю. Симонова [1] считает, что для расчета величины ипотечного потенциала следует из величины кредитного потенциала вычесть объем кредитов, уже размещённых юридическим лицам, что позволит определить потенциальный объём средств, направляемых банками в кредитование населения, в том числе и в ипотеку.
В 2011 году число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования составило 658 участников, в 2012 году – 667, в 2013 году – 658, т.е. за исследуемый период колебания были не большими и структура рынка практически не изменилась. Также можно отметить, что более 87% кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, тогда как остальные кредитные организации осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов, причем 96% предоставляли в рублях, остальное в иностранной валюте.
Наименьшее количество кредитных организаций в 2012 году было зарегистрировано в Северо-кавказском федеральном округе – 3, к 2013 году их количество возросло до 9 (таблица 1).
В 2011 г. кредитными организациями было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 716,9 млрд. руб., в 2012 году данный показатель составил 14,3% от общего объема кредитов, в 2013 году сохранилась положительная тенденция к росту было выдано 825039 ипотечных жилищных кредитов (15,4% от общего объема потребительских кредитов).
В 2011 г. было выдано 520 658 рублевых кредитов против 2924 кредитов, предоставленных в иностранной валюте, в 2012 году доля рублевых кредитов увеличилась на 1,3 п.п. , за 2013 год произошел рост еще на 0,3п.п., достигнув 98,9%.
Снижение ставок и сокращение сроков по кредитам характеризовалось следующими данными.
Средневзвешенная процентная ставка в 2011 году по ипотечным жилищным кредитам и составила 11,9 и 9,7% в рублях и валюте соответственно. В 2012 году наблюдался рост– в рублях на 0,4 п.п., в валюте на 0,1 п.п., в 2013 году изменений практически не было– 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно.
Таблица 1 – Показатели качественной и количественной оценке ипотечного жилищного кредитования в региональном аспекте за
2011 – 2013 гг.
Регион
Показатели
Северо-кавказский федеральный округ
Республика Дагестан
Республика Ингушетия
Кабардино-Балкарская Республика
Карачаево-Черкесская Республика
Республика Северная Осетия - Алания
Чеченская Республика
Ставропольский край
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Количество действующих кредитных организаций
2011 год
56
31
2
5
5
5
0
8
2012 год
50
27
2
5
5
5
0
6
2013 год
43
21
2
5
5
4
0
6
Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты
2011 год
24
11
2
4
3
1
0
3
2012 год
27
14
2
4
4
1
0
2
2013 год
23
11
2
4
3
1
0
2
Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты
2011 год
12
5
0
2
2
1
0
2
2012 год
13
5
0
2
4
1
0
1
2013 год
9
3
0
2
3
0
0
1
Количество кредитных организаций, приобретающих права требования по ипотечным жилищным кредитам
2011 год
1
0
0
0
0
1
0
0
2012 год
1
0
0
0
0
1
0
0
2013 год
0
0
0
0
0
0
0
0
Количество кредитных организаций, осуществляющих перекредитование ранее выданных ипотечных жилищных кредитов
2011 год
0
0
0
0
0
0
0
0
2012 год
0
0
0
0
0
0
0
0
2013 год
0
0
0
0
0
0
0
0
Количество кредитных организаций, привлекающих рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования
2011 год
3
1
0
0
1
1
0
0
2012 год
3
1
0
0
1
1
0
0
2013 год
3
1
0
0
1
1
0
0
Объем полученных физическим лицами-резидентами ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.
2011 год
12 427
1 388
43
1 382
485
869
213
8 047
2012 год
21 594
2 425
70
2 912
1 040
1 930
387
12 830
2013 год
27712
3534
88
3176
1672
3262
245
15735
Продолжение таблицы 1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн. руб.
2011 год
24 433
2 202
63
2 629
674
1 856
329
16 680
2012 год
37 174
3 641
94
4 628
1 430
3 141
544
23 696
2013 год
52325
5942
157
6415
2758
5143
412
31498
В том числе просроченная задолженность, млн. руб.
2011 год
993
102
0
111
15
272
36
457
2012 год
960
117
0
82
10
250
57
444
2013 год
836
223
1
59
20
145
23
365
Объем досрочно погашенных заемщиками ипотечных жилищных кредитов, млн. руб.
2011 год
2 041
78
3
203
50
141
8
1 558
2012 год
3 157
269
5
301
72
169
121
2 220
2013 год
3253
271
7
276
200
271
34
2194
Объем взысканных с заемщиков средств в результате реализации заложенного имущества, млн. руб.
2011 год
55
3
0
3
0
12
0
37
2012 год
32
2
0
2
0
0
0
28
2013 год
24
0
0
0
0
3
0
21
За исследуемый период средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями рублевых ипотечных жилищных кредитов составил 15 лет, а срок предоставленных в иностранной валюте – 13 лет.
Просроченная задолженность в рублях в 2011 году увеличилась на 10,1%, в иностранной валюте – на 7,3% и составила 25,9 и 19,4 млрд. руб. соответственно. Задолженность в 2012 году заемщиков Северо-кавказского федерального округа по ипотечным жилищным кредитам в рублях увеличилась за год на 59,6%. При этом в денежном выражении просроченная задолженность в рублях в 2012 году увеличилась на 6,1%, в иностранной валюте произошло уменьшение на 27,6% (в основном за счет конвертации в рубли ранее выданных в иностранной валюте кредитов). В 2013 году удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 п.п., до 1,0%, а по предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 1,3 п.п., достигнув 12,7%.
В 2011 г. досрочно погашено 216,8 млрд. руб., или 30,2% от общего объема, из них кредитов, предоставленных в рублях, – на сумму 188,8 млрд. руб., доля досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 80,4%. В 2012 г. досрочно погашено ипотечных жилищных кредитов на сумму 252,4 млрд. руб., или 24,5% от общего объема, из них предоставленных в рублях – на сумму 240,2 млрд. руб., доля досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 81,1%. В 2013 году досрочно погашено на сумму 416,3 млрд. руб., из них предоставленных в рублях – на сумму 396,4 млрд. руб., доля досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 63,2%.
В 2011 г. 168 кредитных организаций рефинансировали ипотечные жилищные кредиты путем продажи их другим организациям на сумму 93,7 млрд. руб. или 13% от общего объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов. В 2012 г. 177 кредитных организаций провели рефинансирование на сумму 90,2 млрд. руб. или 8,7% от общего объема.
В 2013 году эти показатели составили 152 кредитные организации, 196,2 млрд. руб., 14,5% соответственно.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2011 г. составила 15 млрд. руб., в 2012 г. – 11 млрд. руб., в 2013 году – 34,3 млрд. руб..
Таким образом, в 2012–2013 г.г. практически весь объем ИЖК рефинансирован на внутреннем финансовом рынке.
Показатели по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам – резидентам в региональном аспекте за 2011–2013 гг. представлены в таблице 2, а объем досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов средствами заемщика в динамике за 2011–2013 гг. в таблице 3.
Для совершенствования регионального рынка жилья можно предложить несколько способов привлечения средств:
– программы банковского ипотечного кредитования;
– жилищные накопительные кооперативы;
– федеральные и региональные жилищные программы.
Одним из самых обсуждаемых последние годы направлении развития жилищного рынка является организация строительных сберегательных касс (ССК) и международное ипотечное кредитование.
Чтобы стать членом ССК, гражданин должен заключить с кассой специальный договор, включающий этапы накопления и кредитования. На первом этапе в договоре определяются: сумма взносов, формирующая минимально необходимый объем средств для получения кредита; проценты по взносам; период накопления. На втором этапе рассчитываются: величина предоставляемых ССК заемных средств; если предусмотрено – премии государства; количество лет, через которые вкладчик погасит заем. По мере погашения займа средства возвращаются в ССК и идут на кредитование
Таблица 2 – Показатели по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам – резидентам в региональном аспекте за 2011–2013 гг.
Регион
Объем кредитов всего, млн.руб
в том числе:
Жилищные кредиты
из них:
Количество, единиц
Объем, млн.руб.
Средневзвешенный срок кредитования, месяцев
Средневзвешенная ставка, %
Ипотечные жилищные кредиты
Количество, единиц
Объем, млн.руб.
Средневзвешенный срок кредитования, месяцев
Средневзвешенная ставка, %
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
в рублях
в иностранной валюте
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Северо-кавказский федеральный округ
2011 год
130018
1063
21719
36
16764
277
155,7
93,7
12,3
10,3
10213
36
12150
277
194,7
93,7
12,1
10,3
2012 год
192393
833
27392
21
95887
354
169,4
47,3
12,5
9,9
16061
21
21264
354
197,9
47,3
12,5
9,9
2013 год
212984
754
25451
30
30601
141
173,8
176,8
12,5
9,9
18491
30
27571
141
187,2
176,8
12,4
9,9
Республика Дагестан
2011 год
18405
199
1411
4
1696
10
172,3
135,3
11,7
9,6
806
4
1378
10
210,4
135,3
11,6
9,6
2012 год
32231
103
7848
3
5025
10
113,7
145,7
12,2
10,4
1305
3
2423
10
212,9
145,7
12,2
10,4
2013 год
27100
64
3789
3
4455
8
151,7
302
12
11,3
1861
3
3526
8
188,9
302
11,9
11,3
Республика Ингушетия
2011 год
4738
3
7893
0
2947
0
73
0
14,9
0
24
0
43
0
196,5
0
12,2
0
2012 год
2645
16
2188
0
999
0
111,3
0
14,7
0
35
0
71
0
168,5
0
12,3
0
2013 год
2694
2
2893
0
1221
0
108,9
0
14,7
0
43
0
88
0
171
0
12,0
0
Продолжение таблицы 2
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
Кабардино-Балкарская Республика
2011 год
19149
74
1770
6
1647
55
173,9
55,7
12,6
10,1
969
6
1327
55
212
55,7
12,5
10,1
2012 год
24602
24
4293
3
3835
12
168,2
181,4
13,2
9,4
1886
3
2905
12
220
181,4
13,1
9,4
2013 год
24919
42
3870
7
3934
37
167,5
246,2
13
10,1
1965
7
3139
37
204,1
246,2
12,7
10,1
Карачаево-Черкесская Республика
2011 год
8885
8
431
1
716
5
138,7
242
12,4
9,5
403
1
480
5
199,2
242
12,3
9,5
2012 год
12391
14
738
3
1028
11
212,1
290,8
12,7
10,8
734
3
1025
11
211,8
290,8
12,7
10,8
2013 год
14218
5
1014
1
1671
2
190,3
242
12,9
8
1013
1
1670
2
190,3
242
12,9
8
Республика Северная Осетия - Алания
2011 год
10008
32
652
8
880
29
199,3
212,7
12,1
9,3
622
8
840
29
207,3
212,7
12,1
9,3
2012 год
17544
19
1314
3
1923
14
190
272,5
12,2
8,9
1298
3
1914
14
190
272,5
12,2
8,9
2013 год
23059
25
1912
6
3258
19
178,7
217,9
12,4
10,3
1894
6
3243
19
179
217,9
12,4
10,3
Чеченская Республика
2011 год
4220
425
1960
1
724
129
18,8
24
11,7
13,5
34
1
84
129
147,1
24
11,2
13,5
2012 год
7625
318
65
1
132
282
153
3
12,2
12
64
1
105
282
170,9
3
12,7
12
2013 год
9024
128
95
1
206
39
177,3
23
12
12
94
1
206
39
177,6
23
12,0
12
Ставропольский край
2011 год
64613
322
7602
16
8154
49
187,5
225,7
12,1
10,2
7355
16
7998
49
188
225,7
12
10,2
2012 год
95355
339
10946
8
12945
25
189,6
211,5
12,4
9,8
10739
8
12821
25
190,5
211,5
12,4
9,8
2013 год
111970
488
11878
12
15856
36
183,7
218,7
12,4
8,7
11621
12
15699
36
185
218,7
12,4
8,7
Таблица 3 – Объем досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов средствами заемщика в динамике за 2011 – 2013 гг., млн. руб.
Регион
Всего
В рублях
В иностранной валюте
Из них по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным в отчетном периоде
всего
в рублях
в иностранной валюте
Северо-кавказский федеральный округ
2011 год
2 041
1 936
105
335
334
1
2012 год
3 157
2 912
245
676
674
2
2013 год
3 253
3 158
95
1 036
1 036
0
Республика Дагестан
2011 год
78
71
7
14
13
1
2012 год
269
245
24
173
173
0
2013 год
271
256
15
67
67
0
Республика Ингушетия
2011 год
3
1
2
0
0
0
2012 год
5
5
0
0
0
0
2013 год
7
7
0
2
2
0
Кабардино-Балкарская Республика
2011 год
203
193
10
31
31
0
2012 год
301
274
27
63
62
1
2013 год
276
265
11
76
76
0
Карачаево-Черкесская Республика
2011 год
50
49
1
15
15
0
2012 год
72
69
3
12
12
0
2013 год
200
198
2
137
137
0
Республика Северная Осетия - Алания
2011 год
141
131
10
22
22
0
2012 год
169
157
12
28
28
0
2013 год
271
261
10
100
100
0
Чеченская Республика
2011 год
8
8
0
1
1
0
2012 год
121
36
85
1
1
0
2013 год
34
11
23
0
0
0
Ставропольский край
2011 год
1 558
1 483
75
252
252
0
2012 год
2 220
2 126
94
399
398
1
2013 год
2 194
2 160
34
654
654
0
новых вкладчиков. Строительная сберегательная касса вправе осуществлять свои операции на основании соответствующей лицензии Банка России [2].
Исследования показывают, не смотря на более долгий срок ожидания гражданином до получения жилого помещения в собственность, метод с использованием ССК гораздо эффективнее в плане финансовой нагрузки на домохозяйство.
Для домашних хозяйств, обладающих невысокими доходами, жилье в случае участия в ССК становится доступным. Даже в условиях самого неблагоприятного прогноза для участников ССК доступность жилья для них сточки зрения достаточности доходов будет аналогична доступности жилья для гражданина, взявшего классический ипотечный кредит на стандартных банковских условиях. При этом срок возврата заемных средств будет меньше, что делает приобретение жилья через ССК более привлекательным.
Автономная деятельность ССК позволят практически не зависеть от состояния мирового финансово-кредитного рынка и дает возможность применять более низкие проценты по сравнению с классической банковской ипотекой.
Международное направление ипотечного инвестирования стало одним из новых и востребованных услуг в современной экономике. Предоставление кредита на приобретение недвижимости за границей осуществляется через международное ипотечное кредитование, которое определяется как вид ипотечного кредитования, при котором заемщиком является иностранное домашнее хозяйство, приобретающее объекты недвижимости вне территории страны под залог приобретаемой недвижимости либо под залог имеющегося объекта недвижимости у заемщика, расположенного на территории страны его проживания.
Необходимо отметить, что представляется возможным выделить два основных направления использования средств, которые могут быть полечены заемщиком по международной ипотеке, а именно:
– приобретение недвижимости для личного проживания;
– покупка объекта недвижимости для инвестиционных целей.
Если гражданин предполагает переехать на постоянное место жительства в другую стран или по долгу службы необходимо его длительное проживание в этой стране, то он может приобрести недвижимость за рубежом с помощью ипотечного кредитования.
Одним из видов бизнеса является покупка объекта недвижимости для инвестиционных целей. Субъект приобретает недвижимость и может сразу сдать се в аренду, таким образом, он сможет получить дополнительный доход. Гражданин любой страны может покупать жилье и для туристических целей.
Следует отметить, что в Российской Федерации не распространена схема приобретения недвижимости с инвестиционными целями. Однако российский заемщик может получить кредит с использованием инвестиционной схемы в европейских странах. Российская практика международного ипотечного кредитования позволяет получать кредиты на приобретение недвижимости для проживания. В дальнейшем владелец зарубежного жилья самостоятельно решает, каким образом будет использоваться объект недвижимости.
Условия предоставления такого кредита имеют как положительные, так и отрицательные черты. Положительными аспектами являются: возможность получения кредита в размере 100% от стоимости приобретаемой недвижимости по договору купли-продажи; первоначальный взнос не требуется. Отрицательными моментами в данных условиях кредитования являются: небольшой срок кредитования; высокие процентные ставки; необходимость предоставления в качестве обеспечения недвижимости (или движимого имущества), расположенной в России; необходимость обязательного страхования (либо увеличения процентной ставки на 1 п.п.) [3].
Таким образом, развитие международного ипотечного кредитования и организация в России ССК позволит населению: повысить возможность приобретения жилья в кредит, извлечение дополнительного дохода от сдачи недвижимости в аренду, приобретение недвижимости для отдыха, низкая стоимость жилья, оптимальные условия ипотечного кредитования.
