Уже много говорилось и говорится об инвестициях в недвижимость Кипра и доходе, получаемом от этих инвестиций.
Сейчас хотелось бы рассказать о гарантированном доходе, получаемом от сдачи в аренду собственной недвижимости.
Можно называть эту категорию как схема 3 – 5 или доход без забот.
Почему 3-5? Большое число застройщиков Кипра предлагают своим инвесторам гарантированный доход после завершения строительства. Гарантированный – это значит юридически оформленный договор, говорящий о предоставлении гарантированного дохода сроком на 3 или 5 лет с доходностью от 3 до 5 % от стоимости проекта.
А доход без забот потому что инвестору нет необходимости заниматься управлением собственной недвижимости, всё делает управляющая компания, которой выступает сам застройщик или его дочерняя компания. Инвестор просто получает деньги от сдачи в аренду его недвижимости.
Такая схема очень популярна и очень часто предлагается, и применяется на Кипре. По своей сути являясь пассивным доходом для клиента. Это можно сравнить с банковским вкладом, но с более выгодными процентными ставками в европейской валюте.
Отличительной особенностью здесь является отсрочка начала платежей по вкладу, если можно так выразиться. Это сравнимо с депозитом, предусматривающим выплату процентов в конце срока. Но это можно назвать относительным минусом, потому что речь идёт о недвижимости. Сейчас поясню.
Участок земли в районе застройки всегда имеет тенденцию к росту в своей цене. А как только начинается развитие этого участка, то есть строительство конкретного объекта, эта тенденция усиливается и увеличение стоимости как земли, так и самой недвижимости начинается практически сразу же.
Говоря иначе всё происходящее на осваиваемом земельном участке можно отнести к категории долгосрочного банковского вклада, который предусматривает выдачу дивидендов в конце срока. Учитывая всё это можно отметить, что существенного различия между банком и инвестированием в недвижимость очень мало.
Но есть одна существенная разница – это получаемые проценты! И здесь недвижимость заметно выигрывает. Не нужно быть великим математиком, чтобы сравнить разницу показателей по доходности в одном и другом случае.
Более того, если провести более скрупулёзный расчёт, то можно выяснить, что реальная выгода значительно выше. Потому как по завершении строительства ваша недвижимость обрела уже иную цену, то есть подорожала.
Это может означать, что даже, если вы через какое-то время пожелаете продать всё, что было построено, в краткосрочной перспективе можно будет получить ещё и прибыль от реализации.
Таким образом делаем вывод, что инвестирование в недвижимость имеет свои скрытые проценты, но не в ущерб владельцу, а наоборот! И реальные дивиденды выше.
Говоря о застройщиках и их функции управляющей компании обязательно нужно упомянуть и о другом очень интересном и позитивном моменте. Ряд компаний предлагают своим инвесторам доход вперёд.
Это выглядит так. После завершения строительства инвестор получает от застройщика, который выступает как управляющая компания полную сумму дивидендов за трёхлетний период, к примеру. По-другому говоря сразу же возвращает значимую денежную сумму в самом начале обретения этой собственности. Для некоторых инвесторов это является весьма привлекательным.
В этом случае мы также не забываем, что пока недвижимость возводиться, её стоимость увеличивается, и увеличивается стоимость земельного участка, на котором находится эта недвижимость.
Ещё хотелось бы напомнить, что можно услышать о более высоком доходе от сдачи в аренду на Кипре. Здесь нужно понимать, что такое возможно и более высокий доход от сдачи существует. Он может быть на несколько процентов выше. Например, 7-8 %, а в некоторых случаях больше и может доходить до 10%. Следует понимать, что речь идёт о доходе, который образуется при самостоятельном управлении своей недвижимостью!
И очень часто высокий процент - это величина брутто, то есть от этого дохода необходимо заплатить налоги и оплатить издержки, связанные с предоставлением сервиса и обслуживанием своих объектов недвижимости. А высокий доход в первую очередь обусловлен профессиональным подходом к управлению собственностью. Правильная организация дела и опыт могут обеспечить более высокую доходную ставку.
Отсюда делаем вывод, что предложение в 3-5% от управляющей компании - это не вся величина дохода. Естественно она выше. Но управляющая компания в лице застройщика или его уполномоченного представителя – это тоже бизнес, который тоже должен получать свою прибыль, содержа персонал и оплачивая налоги.
Поэтому, когда мы рассуждаем о гарантированном пассивном доходе мы должны понимать, что предлагаемая процентная ставка в 3-5% - это очень хорошее предложение. Но, если мы хотим большего, то должны сами организовать процесс сдачи в аренду и наладить сервис.
Приведём простой пример с расчётом дохода, учитывая все слагаемые.
Инвестиционный проект включает в себя одно жилое здание, состоящее из шести квартир. Полная стоимость проекта, включая земельный участок 1 000 000 евро. Такая цена одна из самых низких на Кипре. Проект предусматривает сдачу всех квартир в долгосрочную аренду после завершения строительства. Стоимость аренды каждой квартиры 550 евро в месяц. Суммарно в месяц собирается 3 300 евро. По итогам года 39 600 евро. Далее производим расчёт для долгосрочной аренды по формуле: 39 600 делим на стоимость здания 1 000 000 и получаем 0,0396. Полученный результат умножаем на 100. И получаем 3,96% годового дохода.
В денежном эквиваленте за три года возвращается 118 800 евро, что составляет 11,88% от первоначальных затрат. За пять лет 198 000 евро, а это уже 19,8%. И так далее. Важно отметить, что арендная плата может быть и выше. Здесь приведён пример стоимости аренды даже чуть ниже среднего уровня рыночных цен. Добавив всего 30 евро к стоимости арендной платы инвестиционный доход становится уже более 4%.
Приведённый пример был сделан при расчёте долгосрочной аренды. Если же использовать краткосрочную аренду, то доход может быть значительно выше. И по истечении пяти лет может быть возвращено до 35% от первоначальной стоимости. Но повторю, что для получения более высокого дохода этим необходимо заниматься самостоятельно и профессионально организовывать процесс.
Гарантированный доход, предлагаемый застройщиком, рассчитан на краткосрочную аренду и получение дохода именно по этой схеме сдачи в аренду. Имея отлаженный механизм работы на арендном рынке у управляющей компании, в лице застройщика имеются очень высокие шансы использовать полученную недвижимость с максимальной выгодой. Именно поэтому гарантированный доход от застройщика имеет такую величину 3-5%, а оставшаяся часть дохода от сдачи уходит на погашение расходов самой компании.
Необходимо уточнить, что по завершении строительства стоимость проекта возрастает минимум на 15-20%. Минимум! Это замечание важно для тех, кто предусматривает розничную реализацию построенного. Такое инвестиционное решение также популярно на рынке. Особенно выгодно продавать готовую недвижимость, при уже подготовленном механизме реализации. Обычно таким механизмом является заранее подготовленная и проводимая реклама, которая позволяет начинать продавать недвижимость ещё до окончания строительства. Таким образом, если реализация всех объектов недвижимости происходит в течение одного года, то полученные дивиденды уже можно отнести к категории высокого дохода.
Важным моментом здесь является стоимость проекта. Прирост в 15-20% реален при выборе застройщика, предлагающего адекватную цену за постройку.
На первый взгляд кому-то может показаться, что всё перечисленное в этой статье выглядит громоздко и очень сложно к исполнению. Но это не так. Всё выполнимо.
Для того, чтобы понять, что именно лучше при выборе инвестиционного предложения следует не пренебрегать советами специалистов, а наоборот смело обращаться к ним и получать ответы на свои вопросы. В результате это принесёт только положительные результаты.
