Эзотерики говорят, что в любом мифе есть тень реальности. Это, наверное, правда. Но миф отличается от реальности тем, что в него просто верят. А, когда вы принимаете финансовые решения веры, как вы понимаете, не достаточно.
Вообще, на эту тему написано множество статей. Достаточно набрать в поиске «ипотека или аренда» и вы можете посвятить изучению этого вопроса весь день. И следующий тоже. Вашему вниманию будут предоставлены подробные рассуждения и многочисленные расчеты.
Расчеты можно не смотреть. Они у вас будут свои.
Важно знать принцип, как вообще считать? Изначально у вас будут три цифры:
- величина арендной платы, которую вы платите за квартиру или дом;
- величина ежемесячного платежа, который вы будете платить по ипотеке, если купите примерно такое же жилье;
- сума первоначального взноса, т.е. сумма, которая у вас уже есть, что бы сделать этот взнос.
Что надо сделать?
Все просто. Сравнить ваши затраты при одном и другом варианте решения квартирного вопроса. При этом надо помнить, что сумма первоначального взноса у вас уже есть, и, если вы будете арендовать жилье, её у вас никто не отнимет. Вы можете положить ее в банк, и на нее будут начисляться проценты. Эти проценты частично (а иногда и не частично) гасят арендную плату. То есть для вашего бюджета арендная плата уменьшается на величину этих процентов.
Если у вас есть бизнес, который приносит больший доход, чем процент по вкладу, можно вложить сумму первоначального взноса в ваш бизнес, и привлекательность ипотеки упадет еще больше.
Но для принятия решения только этих расчетов недостаточно. В жизни обычно есть и иные обстоятельства. Возможно, вам надо оплачивать учебу (свою или детей), лечение родителей или что-то еще. За это «что-то еще» вы все равно будете платить, а, если сумма, которая у вас есть, уйдет как первоначальный взнос, использовать ее для иных целей будет уже нельзя.
С другой стороны, проценты по кредитам на недвижимость, как правило, меньше, чем по кредитам на образование, бизнес или что-то еще, например путешествие. Если у вас есть четкие планы на будущее и будущие траты, учитывайте их тоже. Обычно выгоднее взять ипотеку, чем кредит на покупку товара.
Конечно, это упрощенный взгляд на ситуацию. Нужно делать поправки на инфляцию, рост или падение цен на недвижимость, оценить перспективы того места, где вы собираетесь купить жилье и понять будет ли жилье в этом месте ликвидным. Но это то, что таки или иначе можно прикинуть в цифрах.
И многие прикидывают. Но рассчитать можно не все. И дальше речь пойдет о том, что рассчитать сложно, и на что обращают меньше внимания.
Кстати, риэлторы вам об этом не скажут. Хотя бы потому, что сами пользуются ипотекой очень редко.
Вы, наверное, слышали такое выражение «ипотека это рабство». Есть жизненные ситуации, когда это действительно так. Если вы работаете не на себя, нужно понимать, что у вас появится очень сильная финансовая зависимость от вашего работодателя.
Тут, правда, есть и некоторый плюс. Отделы кадров любят людей, обремененных ипотекой. Но следует понимать, почему любят. Таких людей легче эксплуатировать, они более сговорчивы в каких-то пограничных ситуациях.
Безусловно, если вы финансово независимы, если легко находите новые ниши для получения дохода, или даже просто востребованы и у вас всегда есть выбор, где и на кого тратить свое время и силы, вы можете просто начать немного больше работать. Ипотека тут скорее положительный фактор, поскольку будет вас дисциплинировать. Но сменить место дислокации, образ жизни или сферу деятельности будет труднее.
И в этой связи нужно помнить, что выйти из ипотеки не так просто, а иногда, например, в случае военной ипотеки, почти невозможно. Дело в том, что реализовать на рынке квартиру, обремененную ипотекой, сложнее. Обычно, нужно найти покупателя, который готов ради вашей квартиры пойти на риск – сначала погасить вашу задолженность по ипотеке, а уже потом оформить переход прав собственности на себя.
Иными словами, сделать отчуждение квартиры, находящейся в залоге у банка, сложно, поскольку обязательно разрешение залогодержателя. Кроме того, снятие обременения, занимает время. Это примерно такой же процесс, как регистрация сделки купли-продажи. Только в начале нужно получить от банка документы, подтверждающие взаиморасчет. А, например, при той же военной ипотеке таких документа два, и на их получение иногда уходит до трех месяцев. Попробуйте найти покупателя на такую квартиру. Особенно, когда равноценных квартир на рынке множество, и подавляющая часть продается без обременения.
Конечно, нерешаемых проблем нет. Но решение уже существующих проблем и их создание на пустом месте – не одно и то же.
Таким образом, мысль, что ипотека лучше аренды принять за абсолютную истину мы не можем. Это только один из способов обеспечить свою потребность в жилье.
Теперь пару слов об ипотеке и текущей ситуации.
Когда выгодна ипотека? Не относительно ваших личных обстоятельств, а вообще. При двух условиях. Низкий процент по кредиту и рост цен на объекты недвижимости выше инфляции.
Динамика процессов такова, что сейчас не самый низкий процент по ипотечным кредитам, но достаточно низкий, особенно если мы углубимся в историю этого вопроса. Которая, впрочем, в России не очень длинная. Об ипотеке, как о массовом явлении, можно говорить, начиная примерно со второй половины 2005 года.
С другой стороны, рост цен на недвижимость, даже в рублях, вопреки прогнозам, заявлениям СМИ и уверениям «аналитиков», не происходит. Цены скорее падают. Риэлторы, работающие на рынке, и знающие реальные цены, по которым происходят сделки, хорошо об этом осведомлены. Да, цены падают неравномерно, иногда даже растут, например, если процент по ипотеке понижается, и, как следствие, на рынок выходят новые покупатели. Ну, и падают цены тоже достаточно медленно, и не равномерно, если брать разные сегменты рынка и разные регионы.
Кстати, всегда есть места, где цены немного растут. Есть места, где существует традиционный сезонный рост. Но, собственно о ценах мы еще поговорим подробнее. Важно, что найти, например, в Москве, квартиру, цена которой росла хотя бы на уровне реальной инфляции – задача довольно сложная. И совсем не факт, что вам именно такая квартира нужна.
Надеюсь, с мифом об ипотеке, и моим суровым мнением на эту тему мы в первом приближении тоже разобрались. И поняли, что именно в этом мифе от веры, а что отражает реальное положение вещей.
