Високосный 2020 год для России начался не самым удачным образом — едва люди пришли в себя от новогодних праздников, как 15 января правительство ушло в отставку. Оказалось, что эта была только первая ласточка.
Дальше на фоне дешевеющей нефти последовало падение рубля.
Еще до «черного понедельника» 9 марта эксперты предсказывали, что ничего хорошего из этого не выйдет. Дальнейшее удешевление нефти и газа однозначно скажется на российском бюджете — не в лучшую сторону.
Доходы населения упадут еще больше.
А это означает сокращение продаж недвижимости, в том числе и квартир в новостройках. Застройщикам есть о чем задуматься.
Ну и, конечно, не обошлось без эпидемии коронавируса — закрытие границ, сокращение мировой торговли, запрет проведения массовых мероприятий привели к убыткам для туристической отрасли, авиа- и железнодорожных перевозок, индустрии развлечений, ритейла и др.
9 марта рубль упал совсем. Цены на нефть рухнули почти до 31 доллара за баррель — такого обвала мир не знал с августа 1991 года.
Соответственно, доллар и евро резко выросли по отношению к рублю.
Строительная отрасль и рынок недвижимости неминуемо ощутят на себе последствия резкого скачка валютных курсов. При первых же тревожных «звоночках» люди, у которых имеются сбережения, начали искать варианты, как выгодно сохранить свои средства. Валюта и золото уже не подходят — оно сильно подорожали.
Остается недвижимость. С учетом того, что на первичном рынке пока что имеется большой объем предложения и действуют выгодные ипотечные программы, люди стали активно инвестировать в новостройки.
Те, кто хранил средства в отечественных рублях, побежали в очередь за квартирами.
Естественно, такой ажиотаж провоцирует застройщиков повышать цены — можно сказать, это вынужденная мера, поскольку спрос быстро вымоется, и им придется достраивать жилье уже по новым правилам и по новым ценам. Поэтому надо заранее запастись деньгами на достройку.
Те, чьи сбережения были в иностранной валюте, торопиться не будут. Рано или поздно всё устаканится, курс более-менее зафиксируется, а девелоперы столкнутся с резким падением спроса.
И вот тут на сцену выйдут они — обладатели валютного запаса. Такое уже было в первой половине 2015 года — обмен валюты и покупка квартиры мечты. Да, жилье тоже подорожает, но не так сильно, как валюта. Правда, ликвидных предложений к тому времени может уже не остаться.
Людей с рублевыми сбережениями сегодня намного больше, поскольку в последние годы было невыгодно хранить сбережения в валюте. Поэтому, если рубль продолжит падать, вероятность «сметания» квартир и роста цен на них очень велика.
При этом рынок в очередной раз покинет часть застройщиков, которые после 1 июля 2019 года смогли адаптироваться к новым условиям работы, несмотря на сложности. А поскольку по эскроу сейчас реализуется лишь около 1/10 части новостроек — неизбежно появятся новые обманутые дольщики, и эту проблему придется решать государству.
Что дальше? Центробанк, вероятнее всего, уже в ближайшие дни поднимет ключевую ставку.
Вслед за ним повысят ставки по ипотечным кредитам и остальные банки.
Первые ласточки уже есть — не дожидаясь решения регулятора, 13 марта ставки повысили банки «ЮниКредит» и «ТрансКапиталБанк». Еще несколько банков находятся на низком старте и тоже вот-вот увеличат ставки.
Ставки по проектному финансированию для девелоперов также могут увеличиться. Это приведет к дополнительным расходам, компенсация которых в итоге ляжет на покупателей.
Но с учетом того, что денег у покупателей особо нет, застройщикам будет просто невыгодно резко поднимать цены — придется искать компромисс, выгодный для обеих сторон.
