Если в срыве сделки виноват покупатель квартиры, продавец все равно ОБЯЗАН ВЕРНУТЬ ЕМУ АВАНС
Доброго времени суток, мои дорогие читатели!
Итак, как закрепить отношения риелтора и клиента на срок их сотрудничества, мы разобрали в двух предыдущих статьях. И данная ссылка, а также эта, вам напомнят о деталях.
Мы разобрали пошагово, хотя без нюансов (на это потребуется отдельная статья), как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке недвижимости.
Поскольку, все эти последние статьи посвящены договорным отношениям участников этих сделок, то, пора бы разобрать ситуацию закрепления за собой выбранной вами квартиры.
Итак, какой договор заключать: аванса, задатка, или… договор обеспечения обязательств.
Уверена, что многие слышали про договоры задатка и аванса и знают основной отличительный нюанс этих договоров.
Ситуация, влияющая на сделку, у обеих сторон – Покупателя и Продавца, может измениться по ряду причин.
Вот чтобы любая сторона планируемой сделки не осталась в проигрыше из-за потерянного времени, сорванного отпуска, отложенной важной поездки. Потери выгоды, в конце концов, поскольку другая сделка может понести за собой более объёмные финансовые расходы… Каждая из сторон продумывает, какой же договор ему выгоднее заключить.
В основном стороны рассматривают договор аванса либо договор задатка.
Задаток, по договору передаётся продавцу квартиры в счёт её стоимости, и предусмотрено, что, если квартира не будет продана покупателю по вине продавца в оговорённые в договоре сроки, задаток возвращается в двойном размере. Продавец взял, скажем, 30 000 рублей, а 60 000 рублей, вернул. Если в договоре не предусмотрены дополнительные штрафные санкции для покупателя, то, при наличии его вины «не выхода» на сделку, он оставляет задаток продавцу. (Данные правоотношения регулируют ст. ст. 380, 381 ГК РФ)
Аванс же, который передаётся продавцу квартиры, по сути так же, входит в счёт её стоимости. В случае «не выхода» на сделку, при наличии вины продавца, будет возвращаться в однократном размере, если, кроме этого, в договоре для продавца не предусмотрены штрафные санкции.
И вот очень интересный нюанс относительно аванса…
Если в срыве сделки виноват покупатель квартиры, продавец все равно ОБЯЗАН ВЕРНУТЬ ЕМУ АВАНС. И тут главное формулировки… Аванс не может стать штрафом, неустойкой или чем-то таким, что можно будет его не возвращать.
Сумма аванса отдельно, штраф отдельно. То есть один возвращает аванс, другой выплачивает штраф…
И спешу вам заметить, что если в договоре существует подобная формулировка: «в случае, если по вине покупателя сделка не состоялась, покупатель выплачивает штраф в размере принятого продавцом аванса», то невозврат аванса покупателю, все равно незаконен.
В силу п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Все это говорит о том, что несмотря на существующую статью 421 ГК РФ (свобода договора), невозможно договору аванса придать признак смешанного договора – авансового и обеспечительного одновременно, поскольку на все это есть свои нормы права.
И вот когда стороны при взвешивании своих интересов и принятии решений, какой же договор заключить, оказываются в состоянии когнитивного диссонанса, выйдя из интеллектуального ступора, им на ум может прийти ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА О НАМЕРЕНИЯХ С ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫМ ПЛАТЕЖОМ. В этот договор можно включить условия о штрафах, для обеих сторон.
Да, возможно покупателю будет немного обидно, если в случае срыва сделки по вине продавца, ему вернут только внесенный им обеспечительный платеж, а не двукратный размер задатка; но, продавца успокоит, что ему не придётся терять большую сумму, если он не выполнит договор, по каким-то причинам. Хотя, если в договоре есть такие условия, он может и на штраф "попасть".
Да, продавцу будет очень приятно не возвращать предоплату, которая должна была войти в стоимость им продаваемой квартиры (напомню, при авансе она возвращается), если срыв сделки произошел по вине покупателя; но зато, для покупателя изначально понятно, что внесенные деньги он не вернет точно. Главное, чтобы не было условий в договоре, что он еще и штраф должен оплатить.
И последнее, по сути, стороны данной сделки, это должник и кредитор. Но, как кого не назови, эти формулировки не меняют существенных условий договора.
ПОСКОЛЬКУ ВАМ ИНТЕРЕСНО, КАКИЕ ЕЩЕ ЗАКЛЮЧАЮТСЯ ДОГОВОРЫ, ПРИ РАЗЛИЧНЫХ ВИДАХ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ЧИТАЙТЕ МОЮ СЛЕДУЮЩУЮ СТАТЬЮ.
С уважением, Ваш юрист Кириллина Эльвира
