На досках объявлений (реальных и виртуальных) всегда размещены сотни объявлений о купле, продаже, аренде недвижимости. Но чаще всего, набирая заветные цифры номера понравившегося вам варианта, вы попадаете на риелтора. Потом еще на одного, потом на собственника, который заключил эксклюзивный договор с риелтором. И вот тогда начинают опускаться руки, и кажется, что этот вид посредников намертво въелся в каждую продающуюся квартиру в городе. Возможно ли заключить сделку без участия третьих лиц? Почему бы и нет. Если вы продавец, вы ровным счетом ничего не теряете, не обращаясь к маклеру. Зато вероятность найти клиента выше, поскольку в вашем случае покупателю не нужно будет оплачивать вознаграждение сверх оговоренной цены.
Подготовка документов к продаже квартиры
На самом деле в предпродажной подготовке квартиры нет ничего мудреного. Если ваша квартира не заложена, не имеет «сложного» прошлого со снятыми с регистрационного учета людьми, которые выбыли на учебу, на время службы в армии или в места, не столь отдаленные; если на квартиру не претендуют другие лица; если у вас всего один-два совершеннолетних собственника, каждый из которых готов продать свою долю квартиры, вы вполне можете собрать все необходимые документы самостоятельно. Для совершения сделки вам понадобятся:
- копии и оригиналы паспортов всех собственников квартиры. Те, кто не может присутствовать лично на сделке, присылают доверенное лицо с соответствующими полномочиями (нотариально заверенная доверенность на право продажи квартиры или доли в квартире).
- правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Это тот договор, но основании которого квартира стала вашей собственностью: договор купли-продажи, договор мены, договор передачи муниципального жилья в собственность граждан (приватизационный договор), свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор пожизненного содержания с иждивением, договор дарения, договор долевого участия в строительстве, и так далее.
Если вы приобрели квартиру в собственность до 1998 года, то регистрация права собственности в этом случае проходила в предприятиях технической инвентаризации города. В результате регистрации на самом договоре ставили печать о том, что он внесен в реестр недвижимого имущества, а в качестве подтверждения выдавали регистрационное удостоверение с печатью организации и подписью руководителя.
Если же право собственности наступило после 1998 года (а именно в этом году начала действовать предшественник современного Росреестра), то вместо регистрационного удостоверения на руки собственнику выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права, отпечатанное на гербовой бумаге, имеющее серийный номер и голограмму.
Такие свидетельства выдавались вплоть до 2016 года. После июля 2016 года выдача свидетельств прекратилась, вместо них было принято решение выдавать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с ограниченным сроком годности по запросу собственника или заинтересованного лица.
Для подтверждения права собственности покупателю недостаточно будет одного правоустанавливающего документа. Тот факт, что вы являетесь собственником квартиры с момента заключения договора и по настоящее время подтвердит указанная выше выписка из ЕГРН. Если квартира была приобретена в браке, для сделки могут попросить свидетельство о заключении брака и свидетельство о разводе, если на момент продажи брак был расторгнут. Если квартира была приобретена в браке, но собственником стал только один из супругов, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу квартиры. Есть три исключительных случая, при которых оформлять согласие супруга нет необходимости:
- Между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым второй супруг не имеет права на любую собственность, приобретенную первым супругом в браке.
- Если у супруга-продавца есть генеральная доверенность от имени второго супруга, либо доверенность на продажу квартиры, которые фактически и являются разрешением на продажу.
- Если квартира была приобретена в новостройке до ввода дома в эксплуатацию, а право собственности было оформлено после окончания строительства, когда собственник уже вступил в брак.
В некоторых случаях может потребоваться технический паспорт. Если он у вас остался от предыдущей сделки – прекрасно. Если нет – не торопитесь заказывать новый, в большинстве случаев он вам не понадобится.
Выписка из финансового лицевого счета квартиры. Этот документ дает покупателю информацию о квартире; о количестве зарегистрированных лиц и степени их родства, о лицах, снятых с регистрационного учета на период учебы, службы в армии и т.д.; о том, есть ли долги перед управляющей компанией. Это ценная информация для покупателя, поэтому лучше всего иметь ее в наличии и предъявить по первой просьбе.
Справки об отсутствии задолженностей по остальным видам коммунальных услуг – домофон, газ, свет, вывоз ТБО и прочих.
Справки из психологического и наркологического диспансеров. Разумеется, эти документы покупатели просят не часто. Но поскольку случаев отмены сделок по причине того, что продавец был невменяемый и не мог оценить последствий сейчас довольно много, некоторые покупатели просят сразу предоставить гарантии о том, что продавец находится в трезвом уме и здравой памяти. Если у вас такие документы попросят, отнеситесь к этому с пониманием.
Большим плюсам станет отсутствие в квартире зарегистрированных граждан. Конечно, не всегда удается перерегистрироваться до продажи квартиры, но если у вас есть такая возможность, это добавит у покупателя желания приобрести именно вашу квартиру.
Многие из этих документов помогут покупателю или его юристу оценить юридическую чистоту квартиры. Дальновидные продавцы могут с этим пакетом самостоятельно заказать юридическую экспертизу и получить официальное заключение специалиста о чистоте сделки. Наличие такой бумаги также будет вашим преимуществом перед другими вариантами. Но просто подготовить документы и ждать клиента недостаточно. Необходимо предпринять еще некоторые усилия для того, чтобы продать квартиру быстро и по хорошей цене.
Оценка квартиры
Для того, чтобы продать квартиру, нужно знать, какую сумму вы хотите за нее получить. Мало того, нужно еще соотнести ваши аппетиты с реальным положением дел на рынке недвижимости. Для определения уровня цен можно поступить следующим образом:
- обратиться в оценочную фирму. Эти организации за умеренное вознаграждение проведут анализ по установленным методикам, в котором оценят все преимущества и недостатки вашей квартиры. Расположение, близость к объектам инфраструктуры, стоимость коммунальных платежей, возраст и степень износа дома, этажность, наличие коммуникаций, парковки, оценка придомовой территории, оценка состояния инженерных коммуникаций –насколько часто в доме бывают перебои с отоплением, электричеством, проводился ли капитальный ремонт здания, и так далее. На основании этих данных и применяя утверждённые методикой формулы расчета, специалист определяет пороги стоимости квартиры – минимальный и максимальный.
- самостоятельно просчитать среднюю стоимость жилья в вашем районе. Для этого пару вечеров необходимо провести за прочтением объявлений о продаже на ресурсах типа Авито, Циан и др. Затем следует найти квартиры, схожие с вашей по характеристикам, и определить их стоимость. Назначить цену за свою квартиру в пределах средней по микрорайону.
- назначить ту цену, которую вы считаете справедливой для своей квартиры без оценки посторонних специалистов, и ждать «своего» покупателя. Иногда это срабатывает, появляется клиент, который готов купить именно эту квартиру и его устраивает названная сумма. Справедливости ради скажем, что такая ситуация бывает крайне редко. Обычно отчаявшийся продавец потихоньку снижает цену квартиры, пока она не приравнивается к среднерыночной. А поскольку к этому моменту квартира продается уже довольно долго, скорее всего, нервничающий продавец опустит цену ниже средней и продаст квартиру еще дешевле, чем планировал.
Подготовка квартиры к продаже
Для того, чтобы выгодно презентовать квартиру потенциальному покупателю, часто необходимо предпринять дополнительные меры.
- уберите в квартире, при желании сделайте освежающий косметический ремонт. Устраните мелкие недостатки – течь крана, скрип дверей и так далее. Не переусердствуйте с устранением крупных – свежий ремонт натолкнет покупателя на мысль, что вы пытаетесь скрыть следы протечек или плесени.
- если вы проживаете в этой квартире, на момент визита покупателей организуйте надежное хранение ценных вещей. Все-таки посторонние люди в помещении.
- по возможности позаботьтесь и о чистоте подъезда – впечатления покупателя будут начинаться именно с этого момента. Если у вас не горят какие-то лампочки – попросите УК заменить их, или сделайте это самостоятельно.
- сделайте красивые фотографии объекта. Известно, что хорошее портфолио привлечет гораздо больше клиентов, чем мутные и некачественные фото, сделанные на мобильный телефон.
- при фотографировании уберите все лишнее: детей, котов, ворох не глаженного белья и все то, что испортит визуальное восприятие достоинств жилья.
Размещение объявлений
Для того, чтобы поведать миру о том, что вы решили продать свою квартиру, не стесняйтесь использовать все подручные средства. Разместите объявления на электронных площадках и старайтесь оперативно реагировать на сообщения, которые вам там будут присылать потенциальные клиенты.
Во многих городах все еще работают бумажные газеты с объявлениями. Напишите о продаже квартиры и туда, есть категория людей, которые не могу освоить интернет и по старинке используют печатные СМИ.
В некоторых случаях будет полезно повесить объявление на информационной доске вашего многоквартирного дома. Вдруг кто-то хотел купить квартиру именно здесь, или ваши соседи подыскивают квартиру в этом же доме для каких-то своих друзей или родственников. С этой же целью сообщите о продаже квартиры старшей по дому и бабушкам на лавочке. Бабушки порой срабатывают оперативнее, чем Авито или Циан.
Акцентируйте внимание в объявлениях на том, что продаете квартиру без посредников. Это ваше существенное конкурентное преимущество.
Общение с потенциальными покупателями
Это тоже очень важный момент. От того, как выбудете себя вести, в какой-то мере зависит окончательное решение покупателя. Поэтому во время демонстрации квартиры лучше всего:
- не отвлекайтесь на посторонние звонки при беседе с потенциальным покупателем.
- не скрывайте недостатков квартиры, но больше говорите о ее достоинствах.
- не уговаривайте покупателя купить именно эту жилплощадь, на вопросы отвечайте с достоинством, даже если вопросы неприятные.
- если вы еще не выписаны из квартиры, уточните заранее, в какие сроки проходит эта процедура, чтобы дать четкий ответ покупателю при возникновении подобного вопроса.
Оформление задатка (аванса)
Когда клиент изъявил желание приобрести именно вашу квартиру, для того, чтобы ни вы, ни он не меняли оговоренные условия, заключается соглашение о задатке, либо об авансе. Важно понимать принципиальную разницу между этими юридическими понятиями:
- в случае, если покупатель отказывается от сделки по каким-либо причинам, задаток ему не возвращается, а остается у продавца в счет понесенных издержек.
- в случае с авансом в аналогичной ситуации продавец обязан вернуть всю выплаченную сумму.
Таким образом, вы определяете, какой из договоров вам заключить будет выгоднее всего, после чего подписываете соглашение о задатке (авансе) с покупателем.
Оформление сделки
После достижения соглашения об условиях сделки и о размере задатка, проходит собственно подписание договора и передача денег. Если вы боитесь ошибиться, конкретно для этого случая можно нанять риелтора или юриста. Сумма вознаграждения такому специалисту колеблется от 10 до 20 тысяч рублей, в зависимости от уровня сделки.
Если же у вас готовы все документы, указанные в начале текста, то вы можете попробовать зарегистрировать сделку самостоятельно, например, в МФЦ или у нотариуса.
Нотариус обойдется вам не дешево, зато все необходимые документы он закажет самостоятельно, и также без вашего участия зарегистрирует сделку в управлении Росреестра. Вам и покупателю достаточно будет двух визитов – предварительного и основного. Нотариус - дополнительная гарантия того, что сделка будет чистой, и оспорить ее шансы минимальные.
В МФЦ вы тоже скорее всего приедете 2 раза. Первый раз на консультацию с собранным пакетом документов. Специалист-консультант подскажет вам, чего именно не хватает для совершения сделки, и где вы можете взять необходимое. Второй раз вы приедете уже вместе с покупателем, в присутствии специалиста подпишете договор и на регистрацию этот договор также передадут без вашего непосредственного участия. Вам останется только забрать зарегистрированный договор купли-продажи и те оригиналы документов, которые у вас попросили при проведении сделки.
Передача денег
Этот момент волнует все стороны сделки. Потому что ни продавец, ни покупатель не хотят разгуливать по городу с крупной суммой налички. Крупные суммы без комиссии в один прием банками не переводятся. А еще покупатель боится, что по какой-то причине найдется ошибка и сделка будет невозможна, тогда получить свои деньги назад будет весьма проблематично. Для того, чтобы решить все сомнения разом, был внедрен вариант использования банковской ячейки для передачи денег. Суть процесса очень проста.
Банковская ячейка – это охраняемый банком модуль, некий сейф, в который покупатель в присутствии продавца кладет всю сумму, необходимую для приобретения жилья. Предварительно деньги пересчитываются и проверяются на подлинность банковскими служащими.
Вместе с договором аренды ячейки между банком и покупателем квартиры заключается дополнительное соглашение о том, кто и на каких условиях может получить доступ к содержимому ячейки.
Продавец может забрать сумму из хранилища при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи, в котором есть штамп о переходе права собственности на квартиру от продавца к покупателю. На основании этого договора продавец забирает деньги. Далее он может прямо тут, в банке открыть счет и положить туда всю наличку, либо зачислить сумму на уже имеющийся счет.
Если же сделка по какой-то причине не состоялась, доступ к ячейке возвращается покупателю, и он может беспрепятственно забрать свои деньги.
Для безналичного расчета банк предлагает услугу аккредитива – суть та же, что и у ячейки, но в этом случае покупатель открывает специальный счет, на который кладет всю сумму. После регистрации сделки продавец со сведениями о регистрации сделки приходит в банк, и на сновании представленных документов банковский специалист осуществляет перевод денег на счет продавца. В этом случае никто не бегает с сумками, набитыми деньгами по городу.
Для нотариальной сделки можно использовать официальный депозит нотариуса подобно тому, как используется банковская ячейка.
Заключение
Как видите, продать квартиру без услуг риелтора вполне по силам практически каждому человеку. Не заключая эксклюзивные договоры с агентствами, которые в редком случае активно занимаются поиском клиентов, вы можете самостоятельно найти покупателя, и при этом сэкономить ему приличную сумму. Ведь услуги посредника на рынке недвижимости при сделках купли-продажи составляют от 2 до 6 процентов от общей суммы сделки. Согласитесь, куда приятнее потратить эту сумму на ремонт или обустройство новой квартиры. Поэтому сначала попробуйте продать квартиру самостоятельно, это будет ваше преимущество по сравнению с другими вариантами. А если не получится, никогда не поздно обратиться к риелтору.
Новостройки Подмосковья с оптимальным соотношением цены и качества
