Риски при совершении сделок с недвижимостью как их минимизировать и избежать

Рисков при совершении операции с недвижимостью очень много и они появляются новые каждым годом

Рассмотрим основу по которой можно составить безопасную схему проведения сделки с недвижимостью.

Часть 1 риски при совершении сделок с недвижимостью

Риски делятся на:

• риски при совершении сделки - это риски которые возникают для сторон конкретной сделки в связи с нарушением технологии ее проведения недостаточно тщательной подготовкой, или конфликта интересов сторон.
• в большинстве случаев подобные риски можно и нужно минимизировать проведя до сделки либо непосредственно при ее совершении ряд необходимых мероприятий.

Риски подлежат выявлению, при работе самостоятельно либо с агентом риэлтором.

Это если кратко. О том какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>

Часть 2 риски юридической чистоты

К этой категории относятся риски оспаривания, или нарушения прав покупателя либо продавца, связанные с историей перехода права на объект и как правило возникающие из за претензий 3 лиц на объект.

В ряде случаев риски невозможно устранить полностью, некоторые риски существуют,и да, риски подлежат выявлению и устранению при работе самостоятельно либо с юристом.

Риски составляющие сделку

Ядро сделки ее главная составляющая заключения и исполнения договора купли продажи:

1. при существующих обстоятельствах договор в принципе возможно заключить и зарегистрировать переход права собственности.
2. договор возможно заключить на условиях удовлетворяющих интересам сторон. Новая строка.
3. этапы подготовки и проведения сделки.
4. заключения договора
5. ознакомления с документами и проверка документов
6. подписания договора или соглашения о намерениях о предоплате с контрагентом
7. проверка юридической чистоты сохранение ошибок сбор документов
8. договор купли продажи
9. расчеты
10. регистрация перехода права собственности
11. подписания акта

Все эти блоки могут меняться местами быть объединены но не убраны из общей схемы.

Работа с документами

• Прежде всего необходимо внимательно изучить и прочитать все документы от 1 до последнего знака.
• Далее выявить основные критерии и особенности.
• Выявить возможные нюансы и технические особенности в оформлении документов.
• Принять решение о возможности работы с данным объектом.
• Составить план действий.

Риск невозможности совершения сделки

1. 1 в результате анализа выявлена что совершения сделки невозможно по следующим причинам
2. отсутствует собственник по причине умер, пропал без вести, ликвидирован если юридическое лицо, не установлен
3. собственник банкротстве, распоряжение имуществом, данном случае невозможно
4. право собственности отсутствует в таких случаях как новостройка иные вещные права
5. объект находится под арестом
6. объект обременен иным образом или обременения невозможно устранить например долгосрочная аренда, судебные споры тяжбы
7. иное недостаточно средств, невозможно кредитоваться

В большинстве случаев возможность совершения сделки устанавливается по информации содержащейся в ЕГРН!

Риск нецелесообразности совершения сделки

В результате анализа выявлена что совершения сделки возможно только при соблюдении условий которые стороны не в состоянии выполнить либо их выполнения не целесообразно

• требования органов опеки, которая продавцы не в состоянии выполнить
• требования по юридическому освобождению есть зарегистрированные 3 лица
• требования банка или залогодержателя продажа из под залога на условиях выполнения которых не целесообразно
• налоговой обязанности либо налог размер налогового бремени делать сделку неинтересной
• наличие прав 3 лиц когда известно о возможном проявлении претензий
• необходимость получения согласия на сделку которая получить невозможно либо слишком дорого или рискованно

Данное обстоятельство правило неявно из представленных документов выявляются в процессе согласования условий сделки и выписками из ЕГРМ

Основные выводы по по результатам ознакомления с документами

Кто собственник объекта?

1 физическое лицо:

• -несовершеннолетней для этого требуется опека нотариальное удостоверение договора купли продажи
• престарелым либо в возрасте здесь должна быть продажа по доверенности подтверждающие дееспособность
• иностранный гражданин. нотариальный перевод продажа по доверенности

2 юридическое лицо

• все взаиморасчеты через аккредитив, расчетный счет, депозит, расчет наличными средствами исключен.
• возможно что понадобится одобрения если сделка составляет более 25% от актива физического лица. одобрение отца учредителей акционеров.

Наличие либо отсутствие обременений

1. залог: ипотека, рента
2. иные: например долгосрочная аренда

Виды объекта

• квартира
• комната для продажи комнаты необходимо получение согласия соседей
• доля для продажи доли необходимо нотариальное удостоверение договора купли продажи. а с 0 1 0 8 2019 при продажи объекта недвижимости целиком нотариальное удостоверение не будет требоваться это не распространяется если собственник и дети

Наличие либо отсутствие прав 3 лиц

• права супругов бывших супругов.
• преимущественное право покупки
• права 3 лиц зарегистрированных в квартире по месту жительства и либо имеющих право пользования

Сроки владения квартирой

• налоговое бремя
• исковая давность и сроки я. оспаривание

Риски связанные с договором купли продажи

1 несоблюдение обязательной нотариальной формы

2 признания договора не заключенным связи с отсутствием в нем существенных условий:

1. стоимость цена.
2. объект объект новая строка.
3. права 3 лиц сохраняющих право пользования для жилых помещений

Прочие условия договора

• правило пункта 5 488 гражданского кодекса российской федерации залог продавца.
• сроки оплаты передачи сопровождение
• права 3 лиц либо супругов
• заверения
• условия несоблюдение которых стороны считают существенным нарушением договора

общий срок исковой давности составляет 3 года, а по оспоримым сделкам как лицо об этом узнал.

Стороны руководствуясь статьёй 421, 461 гражданского кодекса российской федерации пришли к соглашению случае признания настоящего договора недействительным по вине продавца или 3 лиц со стороны продавца по любым основаниям которые суд сочтет слеза семьи удостоверению и изъятию квартиры у покупателя продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе когда. или обеспечить денежными средствами для самостоятельного приобретения квартиры по среднерыночным ценам действующим на рынке недвижимости на момент вынесения решения суда...

Но важно другое!

Все вышесказанное не имеет основание и бесполезно так как если договор признан недействительным то и данный пункт либо его формулировка тоже недействительной также размытые формулировки. равнозначными критерии не установлен точка новая строка

Риски признания договора недействительным

Статья 177 гражданского кодекса российской федерации

Недействительной сделке совершенной гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. сделка совершенное гражданином хотя и дееспособным но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими а может быть и признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
2. сделка совершенная гражданином впоследствии признанным недееспособным может быть признана судом недействительной по иску его опекуна если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
3. сделка совершенная гражданином впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства может быть признана судом недействительной по иску его попечителя если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Минимизация риска

К сожалению риск полностью устранить невозможно.

Что можно предпринять чтобы обезопасить сделку

1. справки ПНД, МД только для себя,
2. освидетельствование врачом состоящим в организации имеющих соответствующую лицензию. только для себя и собственного успокоения запятая освидетельствование в наркологической больнице на трезвость,
3. наличие документов свидетельствующих о намерении продавца совершить сделку там могут быть протоколы показов авансовые соглашение договор с агентством копия объявлений рекламы расписки акты передачи договоры аренды ячейки,
4. только полная стоимость в договоре купли продажи,
5. альтернативная сделка это хорошо!
6. выписка в никуда это плохо!
7. юридически пенсионеры и люди преклонного возраста отличаются от всех остальных дееспособных граждан и могут иметь диагнозы ,свидетельствующие о снижение когнитивных функций,
8. выявить заинтересованных лиц которые могут пытаться оспорить сделку.

Риски признания договора недействительным

Банкротство продавца продолжение по ссылке тут

Какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>