Продажа квартир на этапе строительства, безусловно, выгодная, но очень рискованная затея. Конечно, какие-то права участников долевого строительства защищены законодательством. Но нюансов полно. Застройщики так и норовят где-то схитрить. Ну, понятное дело, их цель – это прибыль.
Для продажи квартир, апартаментов отделы продаж строительных компаний зачастую сильно приукрашивают действительность. Говоря о том, что дом находится «рядом с Кремлем», хотя до него еще ехать 30 минут, или «дом на набережной», а до реки пару километров и т.п.
Всё это "подтверждается" красочными буклетами, яркими описаниями. Складывается впечатление, что покупаешь не просто квартиру, а райский уголок в большом городе.
А теперь та самая история.
Однажды к нам обратился клиент. Он купил квартиру в Жилом комплексе премиум класса. Согласно обещаниям застройщика, планам, из окон его будущей квартиры должен был открываться великолепный вид на московские красоты.
Сделка была по договору ДДУ еще на первых этапах строительства. Застройка шла хорошими темпами. И вот буквально через пару лет комплекс был возведён. Радостные дольщики побежали принимать свои квартиры. В их числе и наш клиент.
Зайдя в свои долгожданные квадратные метры, его радость быстро сменилась разочарованием. Тот самый долгожданный вид из окна вызвал в нем бурю негодования. Вместо панорамного вида на Москву, ему открылся вид на здание, не райской красоты, которое и перекрыло всю картину.
Чуть ли не со слезами на глазах он побежал к своему застройщику. Ведь в рекламных проспектах территория вокруг комплекса была пустая, озеленена и обустроена детскими площадками.
А у застройщика и быстрый ответ готов. Здание, говорит он, находится на другом земельном участке, к жилому комплексу юридически отношения не имеет, по договору ДДУ он получил свою квартиру. А в договоре, понятное дело, про вид из окна ничего не сказано. Клиент опечаленный пришел к нам.
И мы стали разбираться, что же произошло.
В договоре ДДУ указывается земельный участок или несколько участков, на котором будет осуществляться застройка. Мы нашли этот участок на кадастровой карте. То самое здание не входит в его границы.
Мы установили участок, на котором стоит мешающее виду здание. И нашли здание, которое собственно было и до строительства комплекса. Но есть НО. Это старое здание было 4-х этажным. А теперь оно растет в высоту, тем самым закрывая вид из окна собственникам выше 5-го и далее этажей.
Мы запросили выписки из ЕГРН на земельный участок и здание. Оказалось, что их собственником является тот же самый застройщик, который при проектировании жилого комплекса должен был понимать, что он планирует делать со старым 4-х этажным зданием, которое при продаже квартир он специально не отрисовал на рекламных буклетах и не включил в 3D-макет Жилого комплекса.
Мы попросили клиента запросить у застройщика разрешение на реконструкцию. Но тот запрос не удовлетворил.
Мы, изучили договор клиента, конечно, оснований требовать от застройщика вида из окна, отсутствия здания на территории соседнего участка, не было никаких. Но мы все-таки предложили нашему клиенту предпринять кое-какие меры, чтобы убедиться, все ли так чисто. Мы с клиентом сходили на стройку, чтобы получить от главного прораба хотя бы проект. Но никакой проект нам не дали и вообще сказали, что в здании просто ремонт.
Для клиента мы подготовили письменные запросы в соответствующие государственные органы. В первую очередь запрос ушел в Мосгорстройнадзор. В ответ мы получили подтверждение, что проводимые в здании работы имеют признаки реконструкции.
Позднее мы получили еще ответ Госинспекции по недвижимости города Москвы, в котором также сообщалось, что была сделана внеплановая выездная проверка, что объект реконструируется, сделаны пристройки. И самое главное, что все эти якобы ремонтные работы обладают признаками самовольного строительства. То есть никаких разрешений застройщик на реконструкцию не получал, что нарушает действующее законодательство РФ.
Напоследок Госинспекция по недвижимости сообщила, что по данному факту направлены материалы в Прокуратуру города Москвы. Это дело не быстрое. Но, надеемся, что будет эффективное.
Основываясь на этих документах при желании клиента мы можем обратиться в суд о признании объекта самовольной постройкой и о его сносе.
Вот такая казалось бы изначально бесперспективная история имеет достаточно позитивный путь решения.
Вывод из этой ситуации: если вы хотите приобрести недвижимость, изучайте и то, что происходит или может произойти вокруг. Зная, где какая земля, уже возможно не будешь летать в облаках от собственных ожиданий.
Рекомендуемые услуги:
