237 подписчиков

Как улучшить условия по ипотеке?

24 января 202024 янв 2020

6 мин

Оглавление

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА

Ипотека, хоть и наводит ужас на неискушенных заемщиков, но не так страшна, как кажется. И даже если изначальная картина выглядит удручающе, то в процессе все может поменяться. Главное – трезво оценить свои возможности и перспективы.

Ипотека – это в чистом виде стратегия. В выигрыше оказывается тот, кто способен ее грамотно выстроить. Есть немало способов значительно улучшить условия ипотеки даже, если вы уже ввязались «в эту кабалу».

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ

Рефинансирование – это по сути новый кредит на более выгодных условиях с целью погашения суммы основного долга, оставшегося от первоначального займа. Как правило рефинансирование оформляют в другом банке. С помощью этой процедуры можно значительно снизить долговую нагрузку путем сокращения срока кредитования, вследствие чего ощутимо уменьшается сумма переплаты.

Но рефинансирование для банков – дело добровольное, так что одобряют его не всем. Чтобы по глупости не получить отказ, следует заранее ознакомиться с базовыми правилами (или обратится за помощью к специалистам):

Если вы еще только намереваетесь заключить Договор ипотечного кредитования, внимательно прочитайте его условия. Банки могут устанавливать внушительную комиссию за переход в другой банк. Настолько внушительную, что иногда рефинансирование становится неактуальным.
Чтобы получить одобрение на рефинансирование ипотеки, у вас не должно быть просрочек по текущему кредиту от слова «совсем». Хотя официальные условия банков гласят, что дисциплинированными зайчиками надо быть в течение последних 12 месяцев, но лучше быть ими на протяжении всего срока кредита.

Если вы нацелены на рефинансирование, и при этом у вас есть сертификат на материнский капитал, ни в коем случае не используйте его до проведения процедуры рефинансирования. В противном случае ваш кредит станет по меркам банков «невозвратным», и он вряд ли сможет кого-то заинтересовать.
С момента оформления текущей ипотеки прошло не более половины срока кредита. Дело в том, что основная сумма процентов по ипотеке приходится на начало выплат. В конце почти все деньги уходят только на погашение основного долга. А так как рефинансирование – это новый займ, то на остаток долга будут заново начислены проценты. В любом случае можно сделать предварительный расчет, из которого будет понятна потенциальная выгода.
Помните, что рефинансирование невозможно провести, если кредит был когда-либо реструктуризирован. Так что, если у вас возникла сложная финансовая ситуация, помните, что реструктуризация – это последняя инстанция. Сначала обратитесь к знакомым, родственникам – возможно, кто-то сможет вам помочь, одолжив определенную сумму.

Если ваш официальный доход увеличился, вы можете подать запрос в ваш банк на увеличения ежемесячных платежей. Это позволит сократить срок кредита и, как следствие, уменьшить сумму переплаты. Для этого необходимо написать соответствующее заявление, приложив к нему подтверждающие документы. Если ваш банк не готов пойти вам навстречу, обращайтесь в другой банк и проводите полноценное рефинансирование.

Более подробно про рефинансирование читайте в нашей статье «Рефинансирование ипотеки»

МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ

Погашение основного долга или первоначального взноса по ипотеке является одним из целевых назначений материнского капитала. Причем, если во всех остальных случаях воспользоваться сертификатом разрешено только по достижению ребенком возраста 3-х лет, то ипотека – это приятное исключение. Перевести средства на погашение ипотечного кредита можно в любое время.

Для этого необходимо доказать банку и пенсионному фонду, что вы потратите материнский капитал именно на ипотеку. За годы существования программы этот алгоритм хорошо отработан и не представляет никакой сложности.

Но имейте ввиду, что банки неохотно принимают один лишь сертификат в качестве первоначального взноса. Это косвенно свидетельствует о том, что у заемщика совсем плохо с доходами. Для таких непривлекательных клиентов банки устанавливают более высокую процентную ставку.

Поэтому первоначальный взнос лучше внести из личных накоплений, а материнский капитал использовать для частичного досрочного погашения кредита.

Напомним, что размер материнского капитала в 2020-м году составляет 466 617 рублей. Если эта сумма кажется вам символической для частичного досрочного погашения, посмотрите расчеты – они наглядно демонстрируют, как сильно эта сумма может повлиять на всю картину кредита.

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА

Это, пожалуй, наиболее масштабная на сегодняшний день государственная программа по оптимизации условий ипотечного кредитования. Участники ее могут не только взять ипотечный кредит на льготных условиях, но и рефинансировать текущий. Льготная ставка составляет всего 6%. Разницу между обычной и льготной ставкой банк компенсирует за счет государства.

Участниками семейной ипотеки могут стать семьи, в которых в период с 01.01.18 по 31.12.22 родился второй, третий или последующий ребенок.

И хотя многие скептически относятся к данной инициативе, ссылаясь на предшествующий негативный опыт, с апреля 2019-го года условия программы стали значительно доступнее. Во-первых, увеличилось количество банков, предоставляющих ипотеку с учетом данной субсидии, а во-вторых, теперь льготная ставка может действовать не три, пять или восемь лет, а в течение всего срока ипотеки.

ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ

Досрочное погашение подразумевает внесение заемщиком денежных средств в счет долга по кредиту досрочно, сверх графика, установленного банком. Досрочное погашение может быть полным или частичным. В результате этой процедуры вы можете снизить ежемесячный платеж или сократить срок кредитования. В обоих случаях сумма переплаты сократится, но во втором случае оптимизация будет более существенной.

Если у вас внезапно появилась на руках солидная сумма денег (годовая премия, материнский капитал, налоговый вычет и т.д…) не торопитесь спускать ее на все 33 удовольствия. Направьте хотя бы часть средств на досрочное погашение ипотеки.

Что касается запрета или штрафов в отношении данной процедуры, то с 2011-го года Федеральный закон 284-ФЗ жестко закрепляет за каждым заемщиком право на досрочное погашение. Единственная формальность – необходимо предупредить банк о своем намерении не позднее, чем за 30 дней до совершения операции.

РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ

Данную процедуру, конечно, с натяжкой можно отнести к тем, что улучшают условия ипотеки. Но если вы попали в сложную финансовую ситуацию, и в приоритете у вас – максимальное снижение размера ежемесячного платежа, то реструктуризация – это то, что вас спасет от праведного гнева кредитной организации.

В результате реструктуризации ипотечного займа в кредитный договор вносятся соответствующие изменения. Проще говоря, банк увеличивает срок кредитования, за счет чего обеспечивается сокращение ежемесячных выплат.

Если у вас, действительно, тупиковое положение, и денег взять неоткуда, это, конечно, решение проблемы. Но обратная сторона медали имеет крайне непривлекательный вид. Если платеж сократить чуть-чуть, погоды это не сделает. А если сокращение будет существенным, то сумма переплаты мгновенно станет гигантской.

Более того, после проведения реструктуризации о возможности рефинансирования можно забыть. И когда вы поправите свое материальное положение, то оптимизировать свои расходы по ипотеке вы сможете только путем досрочного погашения ипотеки. А в условиях увеличенного срока кредитования сделать это будет очень непросто. Поэтому помните, реструктуризация – это крайняя мера.