Друзья, вчера я опубликовал финансовые расчеты по созданию условного московского гибкого офисного пространства (коворкинга) площадью 2000 м2.
Посмотреть расчеты можно здесь:
http://investor.bz/cowork.html
Несколько, на мой взгляд, важных комментариев:
1️⃣ По моему мнению, коворкинги - это один из самых сложных сегментов рынка современной недвижимости: огромное количество нюансов и особенностей. Опубликованные мной расчеты весьма подробны, но допускаю, что где-то я мог сделать ошибку. Надеюсь, коллеги меня поправят. Бизнес коворкингов очень чувствительный. Вот лишь один пример: в моем расчете арендная плата за помещение в Москве, причем по моей задумке недалеко от центра, у станции метро, составляет 15 т.р./м2/год. Если повысить арендную плату до 18 т.р./м2/год, то модель станет убыточной. Отклонение всего в 3т.р. оказывает на весь бизнес огромное влияние. И таких примеров могу привести много. Я сделал вывод о том, что коворкинги это история о постоянном управлении затратами, учёте буквально каждой копейки.
2️⃣ Вчера вечером я предоставил ссылку на расчеты заинтересованным в них читателям и получил некоторое количество комментариев по показателям заполняемости, по стоимости предложенных в расчете тарифов, в общем, по доходной части проекта. Конечно, сколько людей, столько и мнений, но я должен заметить, что такого разброса суждений я давненько не встречал. Т.е. налицо другая особенность рынка коворкингов: отсутствие достоверных данных, признанной аналитики по сегменту. Это не позволяет создавать релевантные финансовые модели проектов организации гибких офисных пространств, возможно, приводит к ошибкам и искажениям. Здесь я очень надеюсь на #SpacePass, в силах компании начать предоставлять аналитические данные по рынку.
3️⃣ Оказывается, что чем больше размер коворкинга, тем более устойчива его финансовая модель. Как известно, #WeWork смотрит помещения площадью не менее 4т.м2. Расчеты, которые я публикую, демонстрируют, что в этом есть глубокий смысл (уверен, это отражение опыта WeWork, а «опыт - сын ошибок трудных»). Чем больше рабочих мест в коворкинге, тем он более устойчив как бизнес. При условии хорошего маркетинга и отличной заполняемости, конечно!
4️⃣ В публикуемом мной расчете стоимость продажи коворкинга определяется с помощью ставки капитализации. Чистый денежный поток коворкинга за год (для расчета берем показатели 5-го квартала, умноженные на четыре, по количеству кварталов в году) делится на ставку капитализации 11%. Размер ставки я определил экспертно и немного «помог» экономике проекта. В реальной жизни инвесторы-покупатели коворкинга могут захотеть получить ставку на уровне 12-14%, что снизит оценку бизнеса коворкинга, а значит и инвестиционные показатели проекта (IRR прежде всего).
Пишу всё это не для того, чтобы отвадить инвесторов от проектов коворкингов, а только для того, чтобы обратить особое внимание на бизнес-планирование, маркетинговый анализ и изучение лучших практик ещё на прединвестиционной стадии. Я лично считаю, что за гибкими офисными пространствами будущее, светлое и доходное.
🔻 Ну и повторный вопрос ко всем моим читателям: теперь, когда Вы знаете из моих постов об инвестициях в коворкинги чуть больше, как относитесь к гибким офисным пространствам с точки зрения бизнеса?
