Золотое время рынка недвижимости в нашей стране пришлось на нулевые годы. Тогда можно было купить квартиру в разы дешевле, чем сегодня, а поскольку жилье стремительно дорожало, вложения окупались быстро и приносили хорошую прибыль, особенно в Москве и Петербурге. Сейчас доходность от инвестиций не так высока, но она есть. Какое жилье выбрать для покупки в 2020 году, чтобы на нем заработать, разбираемся вместе с экспертами в области недвижимости.
Выбрать ликвидную недвижимость
Приобретя «неправильное» жилье, можно потерять часть вложенных в него средств. Недвижимость должна быть ликвидной, то есть сохранять рыночную стоимость при различных экономических ситуациях. Признаком ликвидности городского жилья в массовом сегменте является местоположение жилого комплекса в пешей доступности от станции метро или, в случае Москвы, от МЦК или МЦД, а в пригородах — рядом с платформой железной дороги, объясняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». В бизнес-классе больший «вес» имеет наличие наземного или подземного паркинга в проекте, поскольку покупатели такого жилья предпочитают общественному транспорту личный автомобиль и озабочены вопросом, где его хранить.
Помимо инфраструктуры важна планировка. Эксперт советует обращать внимание на квартиры с квадратными комнатами в плане, без длинных коридоров и темных углов. В такой квартире удобно расставить мебель, свет распределяется равномерно. Соответственно, любой дизайн-проект обойдется дешевле, ведь его автору не придется изобретать конструкции и решения, чтобы изменить форму комнаты.
Все названные факторы не только делают жилье ликвидным, но и оказывают влияние на его стоимость. Так, близость дома к метро или ж/д станции может поднять стоимость квартиры на 10–20 %. Расположение на средних этажах повышает цену на 10 %. Видовые квартиры могут дать прибавку до 15 %, окна в тихий двор — плюс 5 %.
А негативно влияет на ликвидность конкуренция. Если рядом с пригля- нувшимся домом возводится еще один жилой комплекс или даже два, инвестору будет сложнее продать квартиру. Наверняка в соседних проектах тоже будут владельцы, которые приобрели недвижимость для дальнейшей перепродажи, и с ними придется соревноваться. Увеличить капитал за счет покупки жилья можно двумя способами. Первый — купить недвижимость по низкой цене на старте строительства дома и продать по более высокой после ввода объекта в эксплуатацию. Второй — приобрести жилье и сдавать в аренду. Подбирать недвижимость для инвестиций нужно в соответствии с одной из этих стратегий, только так можно выжать из квадратных метров максимум прибыли.
Купить и перепродать
В первом случае предпочтительнее купить студию или однокомнатную квартиру в пешей доступности от станции метро, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Запланированное открытие рядом с домом станции метро, а в Москве также станции МЦК и МЦД может влиять на рост цен. Эксперты советуют в следующем году присмотреться именно
к таким проектам. В столичном массовом сегменте, отмечает Ирина Доброхотова, доходность находится на уровне 10–15 %, но на такие квартиры и покупателей найти быстрее. Жилье бизнес-класса в удачных локациях, например, рядом с парком, может подорожать на 30 % и более. Мария Литинецкая приводит такой пример. Средняя стоимость квадратного метра студии в московском ЖК бизнес-класса «Метрополия» на старте продаж в сентябре 2018 года составляла 173,2 тыс. рублей. Спустя ровно год показатель достиг 233 тыс. рублей, то есть вырос на 35 %. «К моменту ввода в эксплуатацию в конце 2021 года средняя цена «квадрата» студии увеличится еще примерно на 10 %. Таким образом, в общей сложности инвестор заработает за два года 48 %», — поясняет эксперт.
В Северной столице доходность от инвестиций в недвижимость, согласно исследованию Национального рейтингового агентства, может достигать 18 % годовых. Яков Волков, генеральный директор группы компаний Active, отмечает выгодность вложения в питерское жилье, проводя сравнение: «В 2019 году доходность от вложений в не- движимость составила в среднем по России 12 % годовых, что в 1,5 раза больше прибыли от банковских вкладов». Инвестировать в Санкт-Петербурге эксперт предлагает в готовое жилье. По его словам, на вторичном рынке сейчас экспонируется 11500 лотов, из них более 50 % относятся к эконом-классу. «Сейчас в этом сегменте инвестиционные сделки составляют 12–15 % от общего числа приобретений. В 2016 году показатель находился на уровне 5–7 %. Наиболее ликвидные объекты для перепродажи и сдачи
в аренду — однокомнатные и двухкомнатные квартиры», — поясняет Яков Волков.
Купить и сдавать в аренду
В случае, если выбрана стратегия сдачи в аренду, подойдут апартаменты, которые по характеристикам сопоставимы с квартирами, но стоят дешевле на 10–15 %. Для рантье этот вариант хорош еще и тем, что во многих проектах с сервисным управлением поиском арендаторов взиманием арендной платы и обслуживанием занимается управляющая компания. То есть после ввода дома в эксплуатацию УК заключает с собственниками договоры на управление недвижимостью. После чего владелец (читай инвестор) получает доход в соответствии с выбранным вариантом доходной программы. По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, доходность от сдачи в аренду апартаментов в Санкт-Петербурге находится на уровне 10–11 %, но может достигать и 15–16 %. В Knight Frank St Petersburg подсчитали доходность и окупаемость при сдаче в аренду питерской недвижимости. Так, покупка квартиры площадью 75 м2 в ЖК бизнес-класса обойдется примерно в 13,7 млн рублей, еще 3,4 млн рублей потребуется на отделку и меблировку. Итого первоначальные затраты составят порядка 17,1 млн рублей. Эта квартира окупится за 21 год, и доходность от сдачи ее в аренду 4 %. Апартаменты «три звезды» площадью 26,3 м2 стоят примерно 3 млн рублей. Отделка и мебель обойдутся еще в 660 тыс. рублей, то есть затраты чуть превысят 3,6 млн рублей. Доходность от сдачи в аренду 13 %, окупаемость 6–7 лет.
При этом спрос на апартаменты в Северной столице столь же высок, как
и на квартиры. «Сегмент апартаментов оттянул на себя значительную часть инвесторов жилой недвижимости, — поясняет Светлана Московченко. — В сегменте жилой недвижимости доля инвесторов сейчас невелика и составляет около 10 %, хотя 5 лет назад достигала 30–40 %
по проектам массового спроса. Это объясняется тем, что уменьшилась доходность, снизилась динамика увеличения цены в зависимости от стадии строительства, и в целом у населения стало меньше денег».
Арендный бизнес, по мнению экспертов, вполне может стать инструментом для заработка. Мария Литинецкая приводит такую статистику. Из 56,5 млн российских семей почти 23 млн нуждаются в улучшении жилищных условий, из них 7,8 млн готовы долгосрочно снимать жилье.
То есть фактически 14 % всех семей России заинтересованы в наличии качественного арендного фонда. В качестве альтернативы ипотеке, которая, несмотря на снижение ставок, все еще остается для многих дорогим удовольствием, люди выбирают именно аренду жилья. В этих условиях, отмечает эксперт, средняя доходность от арендного бизнеса может составить 9–12 % годовых. Ирина Доброхотова разбирает доходность на примере проекта комфорт-класса «Кварталы 21/19» на юго-востоке Москвы. Недалеко от ЖК до конца 2019 года откроется станция метро «Стахановская». Первая очередь комплекса уже заселена. В продаже, по данным платформы bnMAP.pro, находятся несколько корпусов со сроком ввода во втором квартале 2020 года. Наиболее интересный вариант здесь — студия с отделкой от застройщика. На старте продаж в августе 2018 года стоимость студий в среднем составляла 6,2 млн рублей, в начале ноября 2019 года — 8,1 млн рублей. «При перепродаже до ввода в эксплуатацию чистая прибыль — почти 2 млн рублей, или 30 % за 14 месяцев, то есть 25,2 % годовых», — подсчитывает эксперт. Сдавать в аренду это жилье можно будет по ставкам однокомнатных квартир за 38 тыс. рублей в месяц. «Затраты на ремонт отсутствуют, но нужно вычесть траты на меблировку и декор помещения — около 200 тыс. рублей. Таким образом, первые полгода инвестор будет отбивать расходы. За сле- дующие полгода собственник квартиры получит от аренды 228 тыс. рублей, то есть 3,6 % от первоначальных вложений, а еще через полгода доходность составит 7,3 % (годовых)», — считает Ирина Доброхотова.
НАЛОГОВЫЙ ПЕТРОЛИКБЕЗ
Инвестору нельзя забывать о ежегодном налоге на имущество, который рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта. То есть потраченную на это сумму тоже стоит записать в расходы и вычесть из суммы предполагаемой прибыли. Апартаменты, кстати, облагаются налогом, как нежилое помещение, и за них каждый год придется платить больше (ставка 0,5 % или 2 % от кадастровой стоимости для апартамента против 0,1 % для квартир). Если вы продадите жилье ранее, чем через пять лет, то должны будете отчитаться перед налоговыми органами
и заплатить налог в размере 13 %.
Будущий арендодатель должен также понимать, что в период, когда квартира не будет сдаваться, доходность от его недвижимости уйдет в минус.
Больше интересного на нашем канале! Подписывайтесь!)
