Сегодня разберем довольно актуальную проблему, когда люди в течение длительного времени владеют и пользуются земельными участками, строят на них дома, но по действующему законодательству оформить свои права на землю не могут. Их заставляют выкупать земельные участки, которые они и так считают своими, по кадастровой стоимости.
Земельное право СССР и современной России: безвозмездность и платность земли
Около 20 лет назад в нашей стране произошло столкновение двух разных систем правового регулирования земельных отношений.
Земельное право СССР было основано на иных вещных правах, кроме собственности, предполагающих владение и пользование земельными участками практически без права распоряжения.
Современное законодательство исключает какие-либо вещные права на землю, кроме собственности. Аренда по своей правовой природе вещным правом не является и вообще не предполагает регулирование длительных имущественных отношений.
Так произошло потому, что во главу угла Земельный кодекс РФ ставит принцип платности использования земли, тогда как ранее действующее законодательство на этом свое внимание не акцентировало. Маятник качнулся в противоположную сторону.
Любая передача земли из государственной собственности в частную согласно указанному принципу должна быть платной.
Что же делать с землей, которую гражданам предоставляли по старому, по большей части советскому законодательству?
Дачная амнистия
Заставить людей платить за эти участки, по всей видимости, посчитали чрезмерной наглостью. Поэтому в современном земельном законодательстве появились нормы, гарантирующие сохранение прав на землю, возникших до введения Земельного кодекса РФ. А для ряда случаев предусмотрели возможность упрощенного переоформления таких прав в рамках так называемой «дачной амнистии».
Суть такого порядка состоит в том, что имея документ, выданный в строго установленном законом порядке о том, что до введения в действие ЗК РФ гражданину предоставлен земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования для личного подсобного или дачного хозяйства, индивидуального гаражного, жилищного или дачного строительства, садоводства или огородничества, владелец такого участка может зарегистрировать право собственности на него, предоставив в Росреестр определенный пакет документов.
Но проблема в том, что очень многие владельцы участков не могут подтвердить ранее возникшие права за свои участки. Современное законодательство не признает за ними прав на землю, даже если владение длится в течение многих десятилетий.
Приобретательная давность на землю больше недоступна для граждан
До 2010 года ни у кого не вызывало сомнений, что на земельный участок, находящийся в длительном пользовании у гражданина можно признать право собственности за давностью владения.
Суть этого механизма заключается в том, что законный собственник утрачивает интерес к своему имуществу, при этом появляется лицо, которое проявляет такой интерес, начинает пользоваться, заботиться о сохранности движимых или недвижимых вещей. По истечении срока исковой давности на истребование вещи из чужого незаконного владения, а также срока приобретательной давности, владелец может предъявить иск в суд о признании за ним права собственности.
Иначе говоря, если в течение длительного времени, государство или муниципальное образование, как собственники земли не проявляют интереса к своему имуществу, гражданин пользующийся этой землей добросовестно, как своим собственным может претендовать на титул собственника этого имущества.
Но в 2010 году Верховный суд РФ и Высший арбитражный суд РФ на совместном пленуме решили, что собственность на государственную или муниципальную землю может возникать только в установленном законом порядке и только по основаниям, которые предусмотрены земельным законодательством. Поскольку приобретательная давность среди таких оснований не поименована, применять ее к публичной собственности нельзя.
Таким образом, государство пошло по пути формализма, признавая только подтвержденные права на земельные участки. Длительное фактическое пользование объявлено вне закона. Оно не может быть трансформировано в право собственности. Права на такие участки можно приобрести только по договору купли-продажи.
