Рынок недвижимости в Португалии находится на подъеме, количество сделок растет. Что же будет в перспективе с ценами на жилье?
Ответ может быть найден в прогнозируемой динамике процентных ставок. Как мы знаем, процентные ставки - это ключевой фактор в экономике.
Для справки
В Европе пользуются справочной ставкой Euribor. Euribor базируется на средних процентных ставках, по которым группа крупнейших европейских банков заимствует средства друг у друга. Существуют разные сроки их погашения - от недели до года.
На Euribor непосредственное влияние оказывает процентная ставка Европейского Центрального Банка (ЕЦБ), также называемая основной ставкой рефинансирования или минимальной ставкой. Это процентная ставка, которую банки должны платить, когда занимают деньги у ЕЦБ, если им не хватает ликвидности. С марта 2016 года по сегодняшний день ставка ЕЦБ составляет 0,000%. Euribor с 2015 года стала отрицательной, такова она и сегодня -0,491%.
Процентные ставки ЕЦБ начал снижать, чтобы оживить экономику после жилищного кризиса 2007 года, начавшегося в США. Со снижением минимальной ставки стали доступны кредиты, что привело к увеличению потребления. Покупка дома также стала более привлекательной из-за невысокого процента ипотеки. В Португалии это совпало с началом туристического бума, особенно в Лиссабоне, выросли международные инвестиции, в том числе в гостиничный бизнес. Таким образом, цены на недвижимость стали подниматься. Однако, эти факторы роста рынка жилья в будущем могут обернуться новым кризисом.
ЕЦБ объявил о повышении процентных ставок (сейчас 0,000%) во 2-м квартале 2020 года. Таким образом, ипотека в ближайшие годы станет дороже. Сейчас большинство ипотечных кредитов в Португалии выдаются в среднем под 2% и длятся 30-40 лет, поэтому это изменение затронет не только тех, кто собирается брать ипотеку, но и тех, кто уже оформил.
Как известно, экономика циклична, и эти циклы повторяются. Последнее снижение процентных ставок длилось 12 лет - с 2008 по 2020 год – что, предположительно, может привести к такому же по длительности росту, а затем снова к снижению. Таким образом, примерно через 25 лет ставки могут быть такими же, как сегодня.
Когда ставки начнут расти, домохозяйства будут выплачивать банку более высокую ставку, чем они платят сегодня, а заработная плата вряд ли вырастет. Повышение Euribor до уровня 2008 года может увеличить ежемесячные выплаты более, чем вдвое.
Часто покупка жилья основывается на идее, что недвижимость не дешевеет. Временами эта иллюзия способна привести к банкротству. Подавляющее большинство людей думает, что в случае утраты доходов можно будет продать недвижимость. Однако в случае роста процентных ставок и повышения ежемесячных выплат по ипотечным кредитам произойдет то, что все больше семей будут откладывать покупку нового жилья, и спрос на недвижимость снизится, что приведет к падению рыночных цен.
Например, жилье было приобретено за 100 000 евро, а продано за 80 000 евро, при этом заемщик должен 90 000 евро. Причиной продажи может быть не только увеличение ежемесячных банковских выплат, но и, например, изменения в семье или смена работы.
Есть и другая сторона рынка, которая менее зависима от изменений процентных ставок. Лиссабон продолжает покорять сердца людей. Снижение цен на недвижимость вряд ли затронет сегмент «люкс», который не нуждается в заемных средствах. Исторический центр, престижные районы, климат, безопасность, еда, пляжи, сообщение с другими европейскими странами будут и впредь привлекать иностранный капитал для покупки и аренды. Стоимость аренды также влияет на решение о покупке недвижимости.
Стоит отметить, что в некоторых случаях недвижимость продается ниже или выше запрашиваемой цены. Это зависит от покупательной способности клиента и мотивов продавца. Главное – не принимать решения эмоционально и четко знать цели покупки и продажи. При этом откладывание покупки может быть не лучшей стратегией, если объективно приобретения жилья необходимо.
В России с использованием ипотеки покупается квартир в несколько раз больше, чем в Португалии - около 58 % от всех сделок, в основном новостроек. В настоящий момент в РФ сложилась обратная ситуация по сравнению с Европой и Португалией.
Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что ставки будут снижаться вслед за инфляцией и в ближайшие несколько лет могут составить 7-8% (при прогнозируемой инфляции 4%). В 2020 году они могут снизиться до 8,5-9%, что будет способствовать росту ипотечного кредитования предположительно на 30%.
Текущая тенденция снижения ставок по ипотеке в России напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ РФ. Ключевая ставка ЦБ РФ - это минимальная процентная ставка, по которой Центробанк кредитует коммерческие банки. Банки, предоставляющие ипотеку, не могут выдавать ее гражданам по ставке ниже ключевой. При ее повышении – проценты по ипотеке растут, как это было, например, в 2018 году, при снижении – уменьшаются.
Таким образом, взаимосвязь ключевой ставки и доступности ипотеки очевидна. Что же влияет на решение Центробанка по ставкам? ЦБ принимает решение, опираясь на рыночные индикаторы. Среди основных – уровень инфляции, темпы роста российской и мировой экономики. При этом если инфляция снижается, то следует ожидать такого же тренда ключевой ставки, и наоборот.
При снижении ставок спрос на недвижимость растет. Поэтому можно предположить, что и стоимость жилья вырастет. Как полагают эксперты, снижение ставок по ипотеке — назревшая мера после введения проектного финансирования и эскроу-счетов, и как следствие, подорожания жилья. Что происходит на фоне стагнирующей экономики и падения доходов.
Таким образом, при покупке недвижимости следует учитывать различные экономические факторы в перспективе и, конечно, индивидуальную ситуацию, чтобы спрогнозировать максимальную выгоду сделки.
О недвижимости и зарплатах в России и Португалии
Благодарим за внимание, подписывайтесь, ставьте лайки, оставляйте комментарии, всегда вам рады!
Контакт для связи tanyaramos.portugal@gmail.com
