В настоящее время ипотека является одной из немногих возможностей стать "счастливым" обладателем собственной жилой недвижимости для граждан, не обладающих полной суммой для покупки. Ипотека позволяет, наконец-то, съехать от родителей и жить самостоятельно. Но везде ли ипотека выгодна и почему нельзя брать ипотеку именно в Москве расскажу далее.
1. Экономическая нецелесообразность.
Одной из многих причин по которой ипотека в Москве невыгодна - это экономическая целесообразность ее оформления. В погоне за желанием обладать собственной недвижимость в столице, многие заемщики совершенно забывают сделать несколько расчетов, для того чтобы понять простую истину: расходы по ипотеке (ежемесячные платежи, включающие основной долг и проценты, оплата страховки, стоимость ремонта во вновь приобретенной квартире, коммунальные платежи и др.) могут значительно превышать расходы, которые возникли бы у потенциального заемщика, используя он арендованное жилье.
Подробнее объясню как это работает. Предположим 2 варианта:
1 Вариант. Расходы при ипотеке.
У заемщика имеется минимальный первоначальный взнос в размере 20% от стоимости приобретения квартиры. Стоимость 1-комнатной квартиры площадью около 30-33 кв.м. в Москве в спальном районе на окраине города составляет около 6 500 000 рублей. Соответственно, первоначальный взнос составит 1 300 000 рублей. Остаток для погашения 5 200 000 рублей. Предположим срок ипотеки 15 лет. Средняя ставка по ипотеке на сегодняшний день 8,5%. Эти данные для расчета и будем использовать. Путем несложных вычислений получаем, что на конец периода необходимо выплатить 9 493 535 рублей, из которых 5 200 000 - это основной долг и 4 293 535 - это проценты по кредиту (ежемесячный платеж по ипотеке 52 742 рублей). Добавляем страховку за каждый год ипотеки по 19 240 рублей, итого за 15 лет выплаты составят: 19 240*15 + 9 493 535 = 9 782 135 рублей. Кроме того, заемщику необходим выплачивать коммунальные платежи за собственную квартиру. Средняя величина коммунальных платежей за аналогичную квартиру в Москве составляет 3 000 рублей в месяц, итого за 15 лет эта сумма составит 540 000 рублей (ежегодное повышение цен на ЖКХ в данном случае не учитываем).
Итого затраты за 15 лет: 9 782 135 + 540 000 = 10 322 135 рублей.
2 Вариант. Аренда жилья.
В данном случае, гражданин не приобретает жилье в ипотеку, а просто арендует его и разницу между потенциальным ипотечным платежом и платежом по аренде кладет на депозит. Средняя ставка по депозиту составляет 6% годовых. Средняя величина арендой платы за аналогичную приобретаемой в первом варианте квартиры составляет 30 000 рублей в месяц. Как правило, собственники оплачивают коммунальные платежи самостоятельно, кроме счетчиков. Расходы по счетчикам составляют примерно 1 500 в месяц. Получаем, что расходы за арендованную квартиру составляют 31 500 рублей в месяц. Разницу 52 742 - 31 500 = 21 242 рубля мы ежемесячно кладем на депозит. Кроме того, мы помним, что у нас имеется 1 300 000 рублей собственных средств, которые мы не уплатили, а положили на депозит. Таким образом, на депозите через 15 лет у нас будет 9 346 754 рубля. А через 11 лет мы уже накопим эту пресловутую величину в размере 6 500 000 рублей для покупки квартиры.
Итого сумма на депозите за 15 лет: 9 346 754 рубля.
Отсюда следует, что живя в арендованной квартире мы сможем накопить на собственное жилье быстрее, нежели брать ипотеку и платить огромные проценты банку в течении более длительного периода.
2. Закрепощение на многие годы.
Второй немаловажной причиной по которой лучше отказаться от приобретения квартиры в ипотеку в Москве - это закрепощение на многие годы. Как правило, заемщики отдают большую часть своего дохода в качестве платежей по обязательству. Таким образом, смена места работы, отдых, болезнь - являются основными факторами страха. И жизнь заемщика превращается в ад от постоянного страха, чем он будет платить, если вдруг потеряет работу, заболеет, а об отдыхе с семьей можно и вовсе забыть.
3. Сложность продажи ипотечной квартиры.
И третья причина - это сложность продажи ипотечной квартиры. Чтобы продать квартиру, которая находится у Вас с обременением ипотекой, необходимо для начала найти покупателя, который обладает достаточными средствами для снятия обременения. Как Вы понимаете, это несет огромные риски, в первую очередь для покупателя, в связи с этим продавцу приходится снижать стоимость своей квартиры на 10-15%, а то и 20%. Кроме того, оформить ипотечный кредит на ипотечную квартиру является невозможным без снятия обременения. В настоящее время некоторые банки запустили программы кредитования для подобных случаев, но эта банковская практика находится только в зачатке.
Подытожим: Выгодность приобретения жилья в Москве в ипотеку носит очень сомнительный характер. Для того, чтобы это проверить, достаточно взять калькулятор и потратить полчаса на расчеты и сравнение.
P.S. В данном случае речь не идет о тех ситуациях, когда жилье приобретается в регионах, где цены на аренду и недвижимость значительно выше, а также тех случаях, когда у заемщика имеется достаточной большой первоначальный взнос (50% от стоимости недвижимости и более).
