Константину нужно было продать комнату в коммунальной квартире, принадлежащей ему и соседке Алле, которая являлась собственником второй комнаты в квартире. Покупатель уже имелся - Людмила, но Константин и Людмила не знали, каким образом им лучше осуществить эту сделку: через договор купли-продажи, через договор дарения или как-то иначе, но все-таки они склонялись к заключению договора купли-продажи комнаты.
Все бы хорошо, но согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ
То есть у соседки Аллы было преимущественное право покупки комнаты и Константин не мог просто продать комнату напрямую Людмиле.
И, к сожалению, у Константина сложились плохие личные отношения с Аллой, поэтому он не горел желанием продавать ей свою комнату по преимущественному праву, хотя Алла и готова была ее купить.
В этой ситуации надо было искать решение.
Как один из вариантов Людмиле и Константину было предложено направить нотариальное уведомление Алле о продаже комнаты, в котором предложить ей купить комнату по цене сильно выше рыночной. После истечения месяца Константин имел бы право продать свою комнату по договору купли-продаже любому другому лицу, в частности Людмиле. При этом, проведя сделку официально по указанной в уведомлении завышенной цене, по факту стороны рассчитались бы по той цене, по которой реально договорились.
Однако Людмила и Константин хотели осуществить сделку быстро, в течение одной, максимум двух недель и не желали ждать более месяца, пока Алла примет или не примет решение воспользоваться своим преимущественным правом на покупку комнаты Константина пусть и по завышенной цене.
Тогда было предложено другое решение - осуществить отчуждение права собственности на комнату по соглашению о передаче имущества в счет погашения долга (соглашению об отступном).
Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Для этого мы подготовили для Людмилы и Константина необходимые документы, а именно:
1. договор беспроцентного займа, в соответствии с которым Людмила передавала в собственность Константину в качестве займа денежные средства в размере соответствующем согласованной между ними стоимости комнаты;
2. расписку заемщика (Константина) к договору беспроцентного займа о том, что он получил от Людмилы в собственность денежные средства. Данная расписка не должна была передаваться Людмиле, чтобы избежать возникновения реальных обязательств Константина перед Людмилой по возврату займа;
3. договор залога в отношении комнаты, с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя (Константина) перед залогодержателем (Людмилой) по заключенному между ними договору беспроцентного займа. Этот договора необходим в силу некоторых обстоятельств;
4. соглашение о передаче комнаты Константина в счет погашения его долга, возникшего на основании договора беспроцентного займа (соглашение об отступном);
5. акт приема-передачи жилого помещения (комнаты, принадлежащей Константину);
6. организовали заключение договора аренды банковской ячейки (не все банки работают с договорами об отступном).
Для того, чтобы сделка успешно прошла регистрацию в Росреестре, мы также помогли Людмиле и Константину зарегистрировать залог на комнату в Росреестре (7 (семь) рабочих дней), а после этого - подали документы на регистрацию перехода права собственности на комнату в коммунальной квартире от Константина к Людмиле на основании соглашения о передаче имущества в счет погашения долга (соглашения об отступном).
После истечения 7 (семи) рабочих дней Росреестр зарегистрировал право собственности Людмилы на комнату, ранее принадлежащую Константину.
©Сообщение подготовил юрист ПБ «Юристократ» Манякин А.А.
+7(495)517-36-96