Мечта о собственной квартире не дает покоя многим семьям в мире.
Накопить сразу полную сумму довольно сложно для большинства людей, в этом случае для них приходит в помощь ипотека от банков.
В последние годы банки довольно активно оформляют ипотеку. Для одобрения ипотеки вам нужно чтобы платеж был ниже 50% от общего вашего официального дохода или чтобы первоначальный взнос был больше (примерно 40%-50%), если хотите взять без подтверждения дохода.
Причем банки более охотно оформляют ипотеку именно для покупки квартиры в новостройке, им так выгоднее.
Но взять ипотеку, это не значит ее погасить. Давайте разберемся как погасить все значительно быстрее и чтобы заплатить максимально меньше % банку.
Из чего состоит ипотека?
Любая ипотека состоит из следующих вещей:
- Процентная ставка - это вознаграждение банка за то, что он дал вам деньги. Например, процентная ставка 10%, будет означать, что банк каждый год будет зарабатывать на вас 10% от суммы долга. Если долг 1 млн. рублей, то каждый год банк на вас заработает 100 тысяч рублей, но это если считать среднее число по годам на весь срок ипотеки. Банки забирают свои проценты в первую очередь, во вторую очередь платятся основной долг.
- Срок займа - обычно ипотека выдается на срок от 7 до 30 лет, все что ниже по сроку имеет смысл брать простой потребительский кредит, так как начисление процентов там честнее. В среднем берут на 15 лет.
- Первоначальный взнос - та сумма которую вы готовы внести за квартиру из собственных средств. Обычно банки требуют внести более 20% от стоимости квартиры, но бывает (редко) можно получить ипотеку без первоначального взноса. Например, квартира стоит 1 млн. рублей, вы вносите 300 тысяч рублей, это будет означать, что ваш первоначальный взнос получился 30%.
- Ежемесячный платеж - сумма, которую вы будете платить ежемесячно, чтобы обслуживать и гасить долг.
Итак, мы разобрались из чего состоит ипотека. Теперь давайте разберемся на конкретном примере все эти составляющие.
Пример ипотеки на квартиру за 3 млн. рублей
Для простоты расчетов возьмем среднюю стоимость квартиры в регионах России, ваш случай будет всегда индивидуальный, поэтому необходимо будет рассчитывать все в каждом конкретном случае по отдельности.
Итак, мы берем квартиру за 3 млн. рублей, готовы платить за ипотеку 25000 рублей в месяц, первоначальный взнос у нас будет 20% или 600 тысяч рублей. Актуальная ставка на тот период времени 9%, ее и возьмем за основу во всех наших расчётах.
Воспользуемся калькулятором, который предлагаем сервис от Сбербанка Дом Клик, рассчитаем ипотеку на 15 лет.
Мы получили, что мы будем платить 24343 рублей, теперь давайте глянем график погашения по данному расчету за первый год и за последний год.
Мы видим, что примерно на погашение процентов уходит 18 тысяч рублей от платежа, а на погашение основного долга уходит примерно 6500 рублей. В итоге мы получаем картину, когда за первый год мы заплатим примерно 297 тысяч рублей из которых уйдет на погашение процентов 216 тысяч рублей, а это значительное большинство. В первое время мы действительно будем платить огромные деньги банку в виде процентов.
Теперь давайте посмотрим по графику на последние месяцы, как там все происходит.
Мы видим, что средние затраты на проценты в районе 500 рублей, тогда как на погашение основного долга будет уходить более 24000 рублей ежемесячно.
Зная эту информацию мы понимаем, что сначала банк забирает свои проценты, потом дает гасить основной долг, поэтому если вы возьмете ипотеку на 15 лет и будете честно гасить ее все 15 лет, то вы заплатите банку не 2,4 млн. рублей, а более 4,8 млн. рублей.
Банки забирают свои проценты в первую очередь, во вторую очередь платятся основной долг.
Как быть в этой ситуации? Чтобы погасить все быстрее без увеличения ежемесячного платежа по ипотеке? Ведь мы можем платить как раз эти 25000 рублей.
Как погасить ипотеку за 7-8 лет вместо 15-30 лет?
Исходя из этого, мы понимаем, что гасить досрочно ипотеку важно именно в первые годы, тогда как в последние годы совсем уже не обязательно гасить ипотеку досрочно, смысла большого в этом не будет. Причем вся сумма досрочного погашения уходит на оплату основного долга, как платить досрочно мы разберем в следующих статьях, поэтому не забывайте подписаться на наш канал (это можно сделать наверху страницы) и ставить нам лайки, это стимулирует нам развивать наш журнал.
Давайте посмотрим, что будет если ту же квартиру за 3 млн. рублей мы возьмем на 30 лет.
Мы видим, что платеж уменьшился до 19311 рублей, т.е. мы сэкономили 5462 рубля ежемесячно. Теперь давайте посмотрим график платежей в первые месяцы на ипотеку со сроком 30 лет.
Мы видим, что платеж по основному долгу остался примерно на том же уровне, на уровне 18 тысяч рублей, а основной долг гасится значительно меньшими суммами.
Как все же взять ипотеку на 30 лет, а погасить ее за 7-10 лет, а платить как-будто вы взяли ипотеку на 15 лет?
Мы возьмем ипотеку на 30 лет, но платить будем платеж, который мы рассчитали на 15 лет. Т.е. вместо 19311 рублей мы будем платить 25000 рублей. В итоге мы получим, что каждый месяц мы досрочно будем гасить 5689 рублей, эти деньги нам и позволят значительно быстрее погасить ипотеку.
В прошлом примере на 15 лет основной долг уменьшался ежемесячно примерно на 6500 рублей в первые года, в нашем сейчас примере получаем, что основной долг уменьшается примерно на 2000 рублей (по графику) + 5689 рублей = 7689 рублей.
Но, мы каждый раз когда гасим досрочно, ежемесячный платеж уменьшается, а вносить мы продолжаем по 25000 рублей. Так если платеж в первый год у вас был 19311 рублей, то уже через 3 года если придерживаться этой схеме, платеж должен уменьшится примерно до 17000 рублей и вы досрочно уже будете гасить не 5689 рублей, а примерно по 8000 рублей (наша досрочная сумма, которую вы гасим + сумма платежа насколько он уменьшился).
Если использовать сложные расчеты, то наша ипотека при данной схеме будет погашена за 7-10 лет. Плюс у этого способа есть другие весомые преимущества:
- Вы платите меньшую сумму ежемесячно, если у вас кризисная ситуация, будет проще поддерживать долг.
- Если вы строго будете гасить по 25000 рублей вы погасите ипотеку быстрее, чем если бы вы взяли на 15 лет и гасили по графику.
- У вас всегда уменьшается ежемесячный платеж, это стимулирует гасить быстрее и больше.
- Если вы будете гасить еще больше, то погасите ипотеку еще значительно быстрее.
Еще важное замечание, крайне желательно вносить досрочно в день платежа по ипотеке, почему это важно мы разберем в следующих наших материалах, а сейчас если вам понравилась статья, подпишитесь и поставьте лайк.
Если возникли вопросы, задавайте в комментариях! Спасибо.
