В 2019 году в России большинство сделок совершается в ипотеку, и одна из трудностей с которой сталкиваются будущие ипотечники - это отсутствие первоначального взноса. Для этой проблемы есть несколько решений, расскажу про 3 из них:
1) Трейд инн от застройщика. Этот вариант подходит для желающих улучшить свои жилищные условия, и у кого уже есть квартира в собственности. Программа актуальна при покупке строящегося жилья (по долевой программе).
Для начала нужно определиться с приобретаемой недвижимостью и уточнить у Застройщика возможно ли приобретения по программе трейд-инн.
Заключаете договор бронирования квартиры и предварительный ДКП на строящуюся квартиру, вносите платеж в размере около 100 000 руб (зависит от Застройщика), бронирование по срокам не более 3 мес. (далее необходима пролонгация). Затем обращаетесь в одно из аккредитованных Застройщиком агенство недвижимости, они выставляют вашу квартиру на продажу.
В то же время подаем заявку на ипотечный кредит. Получив одобрения ждем продажу своей квартиры.
Денежные средства от продажу вашей квартиру идут частично на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Полную стоимость покупки квартиры Банка переводит Застройщику. По завершению строительства новая квартира переходит в вашу собственность.
2) Потребительский кредит - как первоначальный взнос. Очень популярный но не самый верный метод с точки зрения финансовой грамотности. Во первых платежи по потребительскому кредиту высоки и в совокупности с ипотечной нагрузкой могут пошатнуть финансовую устойчивость заемщика, во вторых банки начинают мониторинг КИ заемщиков перед выдачей ипотечного кредита, и если в бюро кредитных историй обнаружится свежий не целевой ипотечный кредит - могут возникнуть вопросы целесообразности выдачи ипотечного кредита, так же могут попросить закрыть новый потреб кредит.
3) Завышение. Способ знакомый всех риелторам по вторичке. Подходит только для готовой недвижимости, продавец - физическое лицо и желательно чтобы в собственности квартира была более 3 лет, чтобы продавец не попал на дополнительные налоги от продажи.
Суть в следующем: Допустим вам одобрили ипотеку на квартиру стоимостью 5 000 000 руб., первоначальный взнос 20% или 1 000 000 руб., ипотечный средства 4 000 000 руб. как быть если у вас нет 20% на первоначальный взнос. Решением можем быть договоренность между Продавцом и Покупателем по завышению стоимости квартиры.
Покупатель должен найти квартиру реальной стоимостью до 4 000 000 руб. но стороны договариваются между собой, что стоимость квартиры для Банка = 5 000 000 руб. (это должно так же подтверждаться отчетом об оценке - и такой отчет должен принять Банк).
Тогда в ДКП Банка: стоимость объекта 5 000 000 руб. (ОК), ПВ = 1 000 000 руб. передается между сторонами по расписке (его нет) и ипотека в размере 4 000 000 руб. = реальной стоимости квартиры.
Данный метод имеет сомнительную законность и его грубое применение чревато последствиями, мы настоятельно рекомендуем не делать большие завышения на 10+% когда у покупателей нет ничего кроме желания купить свою квартиру и чудом одобренной ипотеки.
В примере использованы цифры для простоты расчета, в реальности завышение может быть и на 50 000 руб, если у покупателя допустим рассчитаны траты на приобретение новой мебели или ремонт квартиры - такое завышение может быть оправдано с точки зрения оптимизации финансовых затрат.
За консультациями по правомерности и законности тех или иных методов обращайтесь в нашу компанию - Финансовые Решения.
