Да, да, описание в заголовке верно, нам удалось снизить в 2 раза именно ставку по ипотеке а не ежемесячный платеж (достигается простым увеличением срока кредита). Так же не совсем корректно рекламировать экономию по переплате, путем уменьшения того же срока или уменьшения процентной ставки по ипотеке на 1-2 % достигается уменьшение переплаты сотни тысяч и миллионы рублей.
Мы снизили именно процентную ставку. Итак, как мы это сделали:
Изначально к нам обратился клиент с следующими условиями по действующей ипотеке.
Клиент оформил нецелевой кредит под залог недвижимости с обременением квартиры в пользу Банка в виде Ипотеки.
Заемщик - сам клиент. Залогодатель и Поручитель - его мама (75 лет)
Банк кредитор - Сбербанк, срок кредита 120 мес. Ставка по ипотеке 18% годовых.
У клиента была задача снизить переплату по кредиту, путем уменьшения срока кредита и уменьшения процентной ставки.
Вариант рефинансирования как потреб кредита давал нам экономию в пределах 1-2 % не больше. Хотелось найти более выгодный вариант.
Прямое рефинансирование ипотеки так же было не возможно, так как для этого в рефинансируемой ипотеке документ основания должен быть Договор купли продажи недвижимости (между Покупателем и Продавцом), а у нас был - Кредитный договор, т.к. был выдан нецелевой кредит.
Но мы были уверенны что найдем решение и вот что предприняли:
По Заемщику мы собрали пакет документов и подали заявку на ипотечный кредит на вторичку. Мы понимали что приобретаемая недвижимость в собственности матери клиента (сделка между родственниками), поэтому изначально был выбран Банк, в котором сделки между родственниками возможны.
Мы так же понимали, что у Клиента нет на руках Первоначального взноса, поэтому к критериям банка добавилась возможность проведения сделки по расписке между Продавцом и Покупателем.
Так как сделка была по расписке, нам необходимо было завышение стоимости объекта на 20%, появилась новая задача - найти оценщика согласного на завышение стоимости и аккредитованного в подходящем нам по критериям Банке.
Еще одна из проблем - в объекте недвижимости проживали и были прописаны около 10 человек, дети до 18 и взрослые, Клиент не хотел принимать лишние теложвижения, ехать всех толпой на выписку в паспортный стол или МФЦ и заново записываться, поэтому нужно было согласовать выписку только по ДКП - мы прописали обязательства Продавца выписать всех жильцов прописанных в актуальной форме 40 в срок не позднее 15 дней после регистрации объекта недвижимости.
В списку задач - добавлялся долг по коммуналке в 45 000 руб. - по причине спора жильцов и УК за некачественно оказанные услуги по обслуживанию подъезда и придомовой территории.
Ах да, еще супруг нашего клиента был с плохой кредитной историей и долгами ФССП - такой Банку не нужен, поэтому нужно было вывести его брачным контрактом, но составлять и предоставлять его в Банк клиент хотел только на сделку, все таки 10 000 руб. заранее без 100% понимания итога клиент не хотел.
У клиентам так же был действующий кредит под залог недвижимости - наша ипотека, а доход позволял иметь только 1 ипотеку.
Из сложностей пожалуй еще добавлю наличие годовалого ребенка у клиента, и как следствие уменьшение мобильности.
Наверное часть ипотечных брокеров или фин. консультантов отказались от такой сделке - но это не в наших правилах.
Так же мы работаем без авансов и предоплат, поэтому все наши усилия оплачивались только по результату выполненной работы.
Собрав все вводные данные и понимая как их обойти / согласовать мы подали заявку на ипотеку в 3 Банка партнера
Неделя согласования и 1 Банк выдал нам решение - одобрена ипотека, ставка 9.1% срок 120 мес. сумма нас устроила. доп. условия - погашение текущего кредита.
Для выполнения доп. условия, мы нашли частного инвестора, который предоставил займ сроком на 2 мес. под 1.5% в мес.
Денежные средства от займа положили на счет в Сбере и стали ждать даты платежа - полное досрочное погашение возможно только в дату планового платежа (а частичное в любую дату).
По наступлению даты ДС списались, мы заказали справку из Сбера об отсутствии кредитной задолженности и стали ждать закладную...
К сожалению это был самый неприятный момент сделки, закладная и снятие обременения от Сбербанка длились почти 30 дней... - неужели нельзя быстрее работать? Герман Оскарович, примите пожалуйста к сведению.
Спустя 30 дней, мы ежедневно обновляю сайт РосРеестра увидели - что обременение снято, квартира готова к сделке.
Пакет документов по объекту был уже на руках - оценка, св-во, документы основания, Форма 40 по прописанным, паспорта участников сделки, расписки по первоначальному взносу и пр.
Банк аккредитовал объект за 2 дня и нам назначили сделку.
Потом все стандартно - подписались в Банке, сдали документы в МФЦ и через 5 дней получили документы по новому собственнику.
Продавец получил деньги за квартиру, Покупатель закрыл займ перед инвестором.
Таким образов ипотечный кредита по ставке 18% годовых превратился в новый кредит по ставке 9.1%
