Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!
У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.
В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.
Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?
1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.
2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.
В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.
Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.
3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.
Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?
С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.
И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.
А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.
Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?
С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.
В моду постепенно войдут три формата аренды:
- Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;
- Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды
- Хостелы для совсем низкого сегмента цен;
Когда в такие инвестиции лучше заходить?
По моей оценке ждем 2022 год. То есть 2-3 года сидим в других активах.
Что произойдет за эти годы?
1. Перезастрой недвижимости, падение спроса, падение цен;
2. Дефолтные ипотечники еще сильнее потянут цены, выкинув свои квартиры на торги;
Поэтому, смотрим на глобальные изменения на рынке и спрос на недвижимость, а пока читаем наши статьи про способы инвестирования и следим за новостями.
_________________________
Согласны с автором! Поставьте ему Лайк!
Нет, обзовите его нехорошими словами в комментариях!
И подпишитесь на наш телеграм-канал.