С 1 октября окончательно вступили в силу изменения в ФЗ-214. Большинство застройщиков либо завершают строительство объектов по старым правилам, где уже невозможно купить недвижимость "на котловане" или стартуют проект по новым правилам.
Давайте на пальцах разберём новые правила, понятным для обывателя языком.
1. Если Застройщик строит многоквартирный дом за счёт привлеченных средств, то теперь он должен пройти инвестиционный комитет и получить в Банке проектное финансирование. Это значит, что Застройщик не строит проект за счёт средств дольщиков.
2. Деньги покупателя по сути лежат на escrow-счете в Банке. И доступ к прибыли - разнице между себестоимости строительства и ценой продажи Застройщик получает после сдачи объекта. Это важно понимать.
3. Чем больше наполняется escrow счёт за счёт продаж, тем меньше кредитная ставка проектного финансирования. Она будет перерасчитана. Но! Если на счёте накапливается значительный объем средств покупателей.
Что все это значит?!
Застройщик раньше был кровно заинтересован в быстрых деньгах дольщиков для обеспечения нужд стройки. Сейчас - нет.
Раньше чтобы привлечь деньги дольщиков на ранней стадии стройки, Застройщик давал большой дисконт. Теперь в этом дисконте пропадает смысл.
С новыми правилами Застройщику важнее обеспечить большую накопленную прибыль, чтобы за период стройки ее "не съела инфляция".
Поэтому со старта продаж Застройщик по сути начинает продавать по тем же ценам, что и планировал по бизнес-план у.
Деньги дольщиков спокойно использует Банк в своих интересах.
Да, с одной стороны Банк на себя берет риски инвестиции в строительства.
С другой стороны все средства Покупателя приходят в Банк и покупатель не получает на эти средства % от депозита. Банк использует эти средства беспроцентно.
Такая схема полностью выбивает с рынка тех, кто раньше играл в "инвестиции на котловане".
Что вы по этому поводу думаете?! Пишите в комментариях!
____________________
