С каждым годом все больше россиян покупают квартиру с помощью ипотеки. Так, с января по октябрь 2020 года граждане набрали жилищных кредитов на 3,2 трлн рублей – больше, чем за весь предыдущий год. Не последнюю роль в этом сыграла льготная программа «Господдержка 2020» под 6,5%.
Срок ее действия изначально был ограничен 31-м октября. Люди опасались, что им больше не предложат столь низких ставок, и бездумно вписывались в ипотеку, не просчитав все возможные варианты развития событий.
А это небезопасно: через некоторое время может возникнуть лавина неплатежей и массовое банкротство заемщиков, не справившихся с долговой нагрузкой.
За сухими шаблонными фразами стоят трагедии живых людей, которые могут остаться совсем без жилья (даже если оно является для них единственным!).
Чтобы не попасть в такую ситуацию, следует заранее оценить все риски и не совершать типичных ошибок. Вот они:
1. Переоценка собственных возможностей
Молодые и успешные нередко излишне самоуверенны. Они думают, что удача всегда будет на их стороне. Что впереди только всё самое лучшее и прекрасное.
Но, к сожалению, жизнь непредсказуема. В ней случаются повороты, которых никто не ожидает. А ипотека – это очень надолго. В среднем – на 15-20 лет. За это время может произойти все что угодно, начиная от внезапной потери работы и заканчивая длительной болезнью.
Эксперты советуют не горячиться и не брать ипотеку с огромным платежом на короткий срок, даже если текущие доходы позволяют это сделать. Лучше перестраховаться и выбрать более щадящий вариант. В конце концов, если обстоятельства не изменятся и дела действительно стабильно будут идти в гору, никто не помешает закрыть ипотеку досрочно (подробнее об этом мы недавно писали здесь).
Общие рекомендации специалистов таковы: вписывайтесь в ипотеку лишь в том случае, если регулярный платеж не превышает 30% от совокупного дохода семьи. Если у заемщика внезапно возникнут неприятности, у него будет время и возможность что-то предпринять.
2. Отсутствие НЗ
НЗ – неприкосновенный запас – это та самая подушка безопасности, которая поможет остаться на плаву, если вдруг наступит форс-мажор.
Речь идет о сумме, равной как минимум трем или четырем ежемесячным платежам по ипотеке. Ее нужно подготовить, убрать подальше в шкаф и забыть про нее до наступления «темных времен». Если таковые никогда не наступят, значит, заначку можно будет когда-нибудь с удовольствием потратить на себя.
Конечно, вполне понятно стремление заемщиков внести как можно больше в качестве первого взноса: тогда ежемесячный платеж окажется меньше. Но, во-первых, 100-150 тысяч кардинально на него не повлияют, а, во-вторых, отсутствие «запаса» в некоторых случаях становится критичным.
Известны случаи, когда люди внезапно лишались доходов и не могли платить несколько месяцев за жилищный кредит. В предоставлении ипотечных каникул им отказывали. В итоге – повестка в суд и продажа квартиры на торгах.
Когда люди оказывались на улице, у них внезапно налаживались дела. Но ситуацию уже было не отыграть назад, и им приходилось начинать всю ипотечную эпопею сначала.
Ведь банк не интересует, сколько времени заемщик добросовестно исполнял свои обязательства. Перестал платить и прошло больше, чем 90 дней? Это повод начать «ипотекоразводный» процесс.
3. Выплаты «копейка-в-копейку»
Данный пункт нельзя назвать критичным, в отличие от первых двух. Но все же он имеет довольно важное значение.
Если у заемщика не все финансы расписаны до копейки, лучше ежемесячно платить на 1-2 тысячи больше, чем это требуется в рамках ипотечного договора. «Излишки» будут постепенно накапливаться на счету. Таким образом, возможны два варианта развития событий:
- накопится некая сумма, которая выручит в трудную минуту;
- кредит можно будет закрыть досрочно или уменьшить размер ежемесячного платежа.
4. Неумение пользоваться финансовыми инструментами
Речь идет о рефинансировании. Это тот банковский инструмент, которым можно и нужно пользоваться. При этом, репутация заемщика и его кредитная история не пострадают.
Дело в том, что проценты по ипотеке зависят от ключевой ставки РФ. Чем она ниже, тем условия в банках выгоднее. Если кредит оформлялся 5-6 лет назад, то сейчас самое время взять новый, так как ставка ЦБ РФ достигла своего исторического минимума – 4,25%.
В общем, если разница в ставках между старой и новой потенциальной ипотекой составляет больше, чем 2 процентных пункта, самое время задуматься о рефинансировании.
5. Невнимательное изучение условий по ипотеке
Одна из самых распространенных ошибок заемщиков – взять ипотеку в зарплатном банке. Или в самой известной организации, которая везде дает свою рекламу.
Меж тем, элементарный мониторинг сети интернет и час, проведенный у ноутбука, могут сэкономить не один десяток тысяч рублей. Зачастую небольшие банки предлагают более гибкие условия кредита, а также придумывают совместно с девелоперами интересные предложения. Где-то речь идет о серьезной скидке, где-то о более дешевой страховке, а где-то даже о ставке 0,1% на протяжении первого года.
Не жалейте времени и сил на изучение условий по ипотеке в различных организациях, это поможет здорово сэкономить.
