2020 г. был довольно "рваным" с точки зрения активности на рынке недвижимости и в конце года окончился безумным ажиотажем на рынке недвижимости. Покупали все, дорого, быстро.
Основные влияющие факторы:
1. Пандемия. Принесла мертвый 2-й квартал, который сформировал отложенный спрос на 3-4 квартал 2020 г.
Кол-во сделок в 3-м квартале выросло на 50% относительно прошлого года, а Застройщики отчитываются о 150% выполнении годового плана продаж. Фактор влияющий на спрос.
2. Гос. поддержка строительной отрасли в виде ипотеки под 6,5%.
В начале года средняя ипотечная ставка для новостроек была порядка 8%-8,5%. Снижение ставок на 25%. Фактор влияющий на спрос (условный рост покупательской способности). Люди могут взять большую сумму в ипотеку при том же размере ежемесячного платежа.
3. Курс рубля.
Январь 2020 - 61.5 против декабря 2020 - 74 рубля за доллар или +20% за год. Влияние на себестоимость строительства через цены на сталь, древесину, отделочные материалы. Фактор влияющий на предложение.
4. Эскроу счета.
Доступ к фондированию для небольших девелоперов становится более сложным, уменьшается доля некачественного жилья на рынке. С точки зрения влияния на Застройщика - рост себестоимости за счет дополнительных процентов по эскроу счетам.
Из этих факторов эскроу счета и курс доллара - это проблемы Девелоперов - себестоимость растет, но поднять цены в отрыве от рынка не получится - всегда есть большой выбор вторички.
Фактор, который дал "допинг" покупателям - льготная ипотека, за счет снижения ставок ипотечная сумма выросла на 25%.
Фактор пандемии себя отыграл.
Мое мнение в 1-м квартале еще может быть небольшой угасающий ажиотаж, но цены на недвижимость нормализуются и последующего роста не должно быть. В тоже время возможный откат цен будет регулироваться дальнейшим снижением ставок по ипотеке и удержанием цен.
И в заключении пример роста цен на базе ЖК Спутник от Самолет Девелопмента: возьмем студии примерно одного размера.
В середине 2018 г. можно было купить за 2,5-2,6 млн. руб. студию со сдачей во 2 кв. 2019 г.
В конце 2020 года (спустя 2 года) такие объекты продаются за 5 млн. руб.
Интересно, а доходы людей также выросли за это время?
OZ
