Этот год стал, пожалуй, самым необычным для рынка недвижимости за последнее десятилетие. Ожидание кризиса обернулось ростом продаж, стресс от самоизоляции — прокачкой новых скиллов в онлайн-продажах. Мы попросили игроков из разных сегментов подвести итоги этого «веселого» года.
Денис Казберов, руководитель проектов застройщика «Мегалит-Охта Групп»:
2020 год стал непростым для бизнеса. Пандемию, изоляцию и экономическую нестабильность преодолели не все компании. Кому-то пришлось уйти с рынка, кто-то понес большие убытки и еще долго будет восстанавливаться. Однако сфера недвижимости, в частности крупные и надежные застройщики, справлялась с новыми задачами достаточно успешно.
В начале весны переход сделок в непривычный онлайн-формат для большинства девелоперов произошел относительно безболезненно. Как доказательство — небольшое проседание продаж в самый стрессовый период. Количество сделок снизилось в момент строгой «самоизоляции», но в мае, с послаблением режима, застройщики начали активно догонять план. К третьему кварталу спрос на новостройки и вовсе стал ажиотажным.
Конечно, такой благоприятный сценарий был бы невозможен без продуманной бизнес-стратегии компаний, а также поддержки государства. С одной стороны, застройщики смогли оперативно перестроить процессы, совершить настоящий «IT-скачок», сосредоточиться на текущих проектах и взять паузу в разработке новых. С другой стороны, правительство предоставило необходимые субсидии и льготы покупателям, вступили в силу законы, освобождающие застройщиков от некоторых санкций в период пандемии.
В результате в четвертом квартале почти все крупные девелоперы отчитываются о выполнении годовых планов, высоком спросе на свои продукты и увеличении продаж на 20–40% по сравнению с 2019.
С вызовами 2020 года наша компания «Мегалит-Охта Групп» справилась успешно. Мы выполнили намеченный план продаж, на протяжении года не снижали темпов строительства, а в некоторых корпусах сейчас даже идем с небольшим опережением.
Количество сделок в проекте «Приморский квартал» также выросло на 20%. Число инвесторов увеличилось с 10% до 20% и постепенно растет.
Примечательными для нас в этом году стали поквартальные изменения в предпочтениях аудитории.
Во втором и третьем кварталах лидеры продаж прошлых лет, студии и однокомнатные квартиры, уступили позиции семейным планировкам — двух-трехкомнатным лотам. Благодаря новым кредитным ставкам и пережитому опыту «локдауна», покупатели стали приобретать более просторное жилье. Ближе к концу года интерес к студиям и однокомнатным квартирам сравнялся с показателями двушек и трешек. А в декабре спрос пришел к балансу: все типы планировок стали одинаково востребованы среди покупателей.
2020-й научил рынок недвижимости быстро реагировать на стрессовые ситуации. Девелоперы доказали, что могут оперативно перестраивать процессы, брать необходимые паузы или наоборот наращивать темпы. Однако делать это способны не все строительные компании. Игроки, которые не отличались стабильностью в работе, с рынка ушли. Поэтому в новом году в бизнес-нише будут действовать только надежные компании, которым, несомненно, будет что предложить покупателям в новом году.
Надежда Барачина, генеральный директор группы компаний «Неометрия»:
2020-й год однозначно был нестандартным для отрасли. Успех конкретного девелопера зависел ровно от того, насколько оперативно и слаженно его команда сработала в условиях нестабильности, смогла ли верно оценить ситуацию, превратить проблемы в возможности. Поделюсь нашим опытом и приоритетами, которые помогли компании справиться с вызовами.
Первое — быть гибким. Меняются потребительские предпочтения? Подстраивайтесь, а лучше — предвосхищайте. Меняется спрос? Адаптируйте предложение. В 2020 значительная доля покупателей «переквалифицировалась» в инвесторов. Важно правильно считывать запросы клиентов и готовить предложения, которые им соответствуют.
Второе — быть быстрым, оперативно реагировать на меняющиеся условия и постоянно автоматизировать бизнес-процессы. «Неометрия» уже несколько лет успешно заключает удаленные сделки, но в этом году ситуация на рынке задала новую планку. Благодаря высокому уровню оперативности и автоматизации мы всего за один день перевели сотрудников компании в четырех городах присутствия на удаленный режим работы. Результат — сохранили всю команду и не потеряли в продажах.
Третье — не сбавлять оборотов и держать фокус на долгосрочных целях. Российский строительный бизнес сегодня столкнулся со многими вызовами одновременно — спад в мировой экономике, ослабление рубля, изменение спроса, рост цен на строительные материалы и оборудование, необходимость быстро перестраивать бизнес-процессы. Все эти факторы внесли серьезные коррективы в работу девелоперов.
Но важно даже в период турбулентности помнить о стратегии и придерживаться ее в работе. Когда компания держит выбранный курс, это чувствует рынок, команда, партнеры и клиенты. Мы не стали сбавлять оборотов и старались показывать максимум эффективности в тех условиях, в которых оказалась отрасль. Сейчас очевидно, что эта тактика принесла плоды.
Алексей Васильев, коммерческий директор управляющей компании «ОК», офисный центр «Место встречи»:
2020 год для рынка недвижимости и для любого другого рынка стал стрессовым. Он был крайне необычным, трудно прогнозируемым. На рынке были явные победители — в первую очередь загородная недвижимость, спрос на которую побил все мыслимые рекорды. Неплохо прошел год для жилой недвижимости в связи с программами льготной ипотеки и так далее.
Офисный рынок год перетряхнул очень сильно. В первую очередь потому, что с рынка ушел клиент. Крупные игроки перевели сотрудников на удаленку и сильно сократили свои площади.
Надо отметить, что рост получил формат маленькой недвижимости и «офис на час». Небольшие кабинеты (10–20 квадратов), рабочие места и переговорные комнаты показали скромный, но рост.
Наша компания предоставляет как раз новый формат аренды офисов. Кабинеты на 2–3–5 рабочих мест, коворкинг, переговорные комнаты. В весенний локдаун мы сильно просели, так как часть офисов была просто закрыта. Но летом активный рост показали переговорные комнаты. За осень мы нашли новых арендаторов на освободившиеся кабинеты. И мы даже открыли новый офис в конце осени. И заполнили его больше, чем на 80%.
В целом, год будет плюсовым. НО! Темпов роста, которые мы показывали в конце 2019-го и начале 20-го достигать будем еще долго.
Этот год полностью переформатировал рынок коммерческой недвижимости. Клиент вспомнил о концепции разумной экономии. Я знаю целый ряд больших компаний (даже не из пострадавших сфер бизнеса), которые вывели сотрудников на удаленку и не планируют возвращать их обратно в офис даже после окончания текущей ситуации. Я уверен, что рынок не будет прежним по окончании пандемии. Клиент научился экономить, а владельцам недвижимости надо заново искать к нему подход.
Если говорить о коммерческом сегменте, на мой взгляд, победителями стали именно новые офисные форматы. Я постоянно слышу о планах по открытию коворкингов. Мы фиксируем рост интереса к нашему направлению. В этой связи, на месте владельцев помещений я бы обратил внимание на формат современных офисов на час. За ним будущее.
Сергей Веселов, к. э. н., генеральный директор Development Systems:
2020 год был противоречивым. С одной стороны, спрос на первичную недвижимость вырос. Его «подогрели» сниженная ставка по ипотеке и различные госпрограммы. В условиях рыночной неопределенности и колебаний курса рубля, покупатели стремились приобрести квартиры, чтобы не потерять свои деньги. Девелоперы активно покупали земельные участки.
С другой стороны, год кризиса — это время, когда все боятся за свою маржинальность и эффективность. Достаточно сильно просели рынки и агентства недвижимости по продаже вторичного жилья — всех интересует в первую очередь первичная недвижимость с льготной ипотекой.
Выросло и продолжает усиливаться конкурентное давление в среде подрядных организаций. Кроме того, с ростом курса доллара и евро цена на строительные материалы выросла. Трудовые мигранты вернулись домой, на рынке дефицит рабочих рук.
Сейчас у участников рынка есть опасения, что в дальнейшем спрос будет слишком закредитован. В какой-то момент кривая, по которой растет количество продаваемых квартир со снижающейся ипотечной ставкой, дойдет до критической точки, и этот мыльный пузырь лопнет.
Вторая волна коронавируса сказалась на производительности компании Development Systems, многие сотрудники побывали на больничном или карантине. Но почти все наши проекты стартовали до пандемии, поэтому в течение этого времени мы были загружены работой и успешно завершили все заказы. Можно сказать, это наш локальный пик по объемам работ.
Дело в том, что многие заказчики во время пандемии решили автоматизировать то, до чего раньше «не доходили руки». Здесь получили преимущество компании, связанные с IT, такие, как DS.
Ключевой урок 2020 — это умение быстро реагировать на различные внештатные ситуации и быть адаптивными. К сожалению, не все этот навык осилили.
Однозначно, застройщики, объекты которых стартовали в этом году, выиграли за счет высокого спроса на недвижимость. Но все участники рынка, особенно подрядчики, пострадали из-за колебания курса валют, который отразился на стоимости строительных материалов.
Александр Чернокульский, управляющий АН «Жилфонд»:
Новосибирск завершает год с небывалым подъемом количества сделок на первичном и вторичном рынках. Дешевеющий рубль и низкая ставка по ипотеке спровоцировали спрос. Он усилился за счет притока средств с банковских депозитов, когда проценты по вкладам существенно снизились. Люди снимают деньги со вкладов, покупают на них недвижимость. Квартиры из-за повышения спроса растут в цене. Возникает «маховик», который раскачивает сам себя. Это не очень здоровая ситуация. Она слишком чувствительна к появлению новых покупателей и сохраняется до тех пор, пока они стоят в очереди. Если их количество резко сократится (что вполне может произойти), рынок пойдет вниз.
Если посмотреть статистику октября 2020 года, в целом по России было выдано на 80% больше ипотечных кредитов, чем за тот же период 2019 года. Доля рефинансирования выросла с 7% до 13%. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке составила 5,9%. На вторичном — 8%.
Все понимают сегодня, что новостройка за год подорожает больше, чем на 6% годовых, поэтому стремятся инвестировать в недвижимость. Но ничто не длится вечно. Особенно, если процесс неестественный. А в данном случае на рынок вливаются дешевые, но не рыночные деньги. Соответственно и законы действуют не рыночные. Это как шарик на фонтане. Он должен упасть, как только прекратится подача воды.
Когда сократится поток покупателей, ситуация на рынке может резко измениться — начнется откат цен.
Скорее всего, цены продолжат рост в течение 2021 года. А ближе к 2022-му ситуация может измениться. Большая часть новостроек, которые активно покупаются сегодня, будет сдаваться через год-два. Это означает, что мы увидим массовый выброс жилья на продажу. Спрос, скорее всего, будет сокращаться. Сыграют свою роль и прогнозируемая инфляция, и падение уровня жизни, и сокращение самой активной категории покупателей — это молодые семьи 25–35 лет (период их рождения совпадает с демографической ямой 1990-х). Соответственно, и цены на недвижимость стабилизируются, а с учетом инфляции могут начать снижаться.
Кирилл Кашин, совладелец и член советов директоров агентств недвижимости в России и Казахстане:
2020 год для рынка недвижимости — это американские горки. От полной остановки деятельности в некоторых регионах во время первой волны до самых высоких цифр по продажам за последние пять лет во втором полугодии.
На конец года недвижимость — тихая гавань во время шторма. Рекордные выручки у застройщиков и агентств недвижимости, кратный рост бизнеса (по данным ДомКлик, во втором полугодии каждый месяц регистрировалось по 400 новых компаний на рынке недвижимости) и невиданная конкуренция за кадры (кандидаты говорят, что не помнят такого всплеска активности агентств недвижимости на рынке труда).
2020 год научил тому, что нужно быть готовым не только к плохим неожиданностям, таким, например, как «локдаун», но и к хорошим — как резкий рост спроса. Не все участники рынка смогли его «переварить». Не было ни персонала, ни «товара», ни систем и процессов, чтобы поддержать рост.
В результате выиграли самые технологичные. Среди агентств это крупные сети, франчайзинговые компании. А среди застройщиков — те, кто уже внедрил информационные технологии в работу отделов продаж, систем бронирования и регистрации сделок.
В итоге лидеры во всех сегментах упрочили свои позиции и нарастили доли рынка. А некоторые совсем небольшие игроки, которые не обеспечили себя резервами на случай перерыва в деятельности, наоборот, не пережили даже первый карантин.
На рынках наблюдается консолидация, происходящая под воздействием внешних шоков за счет перераспределения долей рынка. И скорее всего в 2021 году эта тенденция продолжится.
