90% бизнесов принимают решения интуитивно, не работают с данными. При этом лучшие компании из каждой сферы от FMCG до HoReCa признаются в том, что причина их успеха - принятие решений на основе данных.
Ретроспективный анализ по схожим проектам плюс субъективные оценки нескольких топов (владельца) на коррекцию макропоказателей - это то, что делают все на этапе концепции. Макроэкономику закладывать в прогноз не стоит вообще, тк это гадание на кофейной гуще. Еще применяют бенчмаркинг, те. получают данные по объектам, только выходящим на рынок (текущий тренд). В итоге результат: "чуть лучше, чем у других" считается хорошим. А можно ли добиться большего?
Поймать "коллективное бессознательное" на рынке? С учетом инерции рынка, два года вполне возможный срок прогнозирования плана продаж по конкретному проекту. Чистый прикладной маркетинг, как оценка ожиданий от продукта и емкость локации/рынка.
Максимальное попадание товара или услуги в «ожидания» покупателя, и есть результативность, или умение «делать правильные вещи».
Это правило работает и в оценке инвестиционно-строительного проекта. На всех этапах жизненного цикла необходимо видеть конечный продукт, то, за что платит покупатель. Если это квартира, покупателя не интересует количество и стоимость конструкций, материалов и оборудования. Только готовый продукт, отвечающий всем ожиданиям жильца. И при его создании нужно оценивать каждое проектное решение, тип материала или оборудования, состав работ простыми вопросами: насколько это повышает стоимость продукта в глазах покупателя? Нужен ли этот процесс для получения результата? Это лучшая практика решения данного вопроса?
Для практического воплощения нужен рабочий инструмент для внешней аналитики, моделирования проекта ДО вывода на рынок. ТЕ, если понимать под РЕЗУЛЬТАТИВНОСТЬЮ проекта умение «делать правильные вещи», то на сновании BIG DATA по ценам, продажам, планировкам, локации, динамике можно дать прогноз по срокам, динамике и ценам продаж текущего решения, и альтернативные оптимизированные/прогнозные данные на основании обработки и сравнить сценарии. Пока это реализуется в ручном режиме и без охвата больших данных. Но возможность масштабной оценки есть. Есть источники данных для анализа как из открытых источников, так и закрытые базы.
Встречно, если понимать ЭФФЕКТИВНОСТЬ как умение "правильно делать вещи" необходимо провести анализ прямых затрат, маржинальности и EBITDA по проекту на основании поэлементной оценки решений проекта существующей концепции и дать предложения по оптимизации на основе разных методов расчета (экспертная оценка по аналогам, расчетные модели, данные рынка).
Вот кратко алгоритм оценки инвестиционного проекта в жилищном строительстве.
Вместо PS, мнение аналитика:
Старший партнер сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов
Стройте точечные и небольшие проекты в локациях с высоким ожиданием нового жилья.
1. Очевидно, что от комплексного освоения территорий следует переключаться на точечный поиск интересных локаций. Особый интерес в крупных городах следует уделять недооцененным районам, в которых за последние 20 лет не строилось ни одного квадратного метра жилья. Выживать будут те Застройщики, кто от гигантомании и жадности перейдет на smart-инвестирование.
2. Следует все пристальнее следить за аналитикой рынка, благо таких программ достаточно и в каждом городе есть доступные решения. Такие
системы позволяют просчитать локацию и предельный объем продаж в локации.
Ориентируясь на полученные показатели, следует считать денежный поток в единицу времени и не допускать растягивание реализации объекта более чем на 2 года. При проектировании и согласовании проекта необходимо учитывать историю и объемы продаж в локации.
3. Проводить точечный анализ вторичного рынка перед проектированием.
Анализировать цены, планировки и спрос по истории сделок вторичного жилья, такие данные можно собирать с помощью Домклик от Сбербанка. История продаж вторичного жилья - отличный способ проектирования квартирографии.
