С 1 июля 2019 года российские девелоперы, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Новая схема расчетов между покупателями квартир в новостройках и застройщиком будет осуществляться только через счета-эскроу в банках, которые на это уполномочены.
Тема далеко не новая и вызвала много споров, мнений и прогнозов как будет жить и развиваться строительный рынок после перехода на модель эскроу-счетов, что будет с застройщиками, подорожает ли недвижимость? Попробуем воспользоваться советом Козьмы Пруткова «зри в корень» и понять причины и следствия данных изменений.
По логике переход застройщиков на проектное финансирование от банков, увеличит процент в стоимости квадратного метра, ведь теперь застройщики будут строиться на кредитные деньги. В итоге себестоимость строительства вырастет и жилье для конечного потребителя подорожает. Однако нужно выяснить, насколько существенен будет данный рост?
Какой же эффект влияния механизм эскроу-счетов может оказать на экономику проекта, себестоимость и рентабельность продаж? Не претендую на 100% достоверность анализа, но вот что удалось выяснить на эту тему.
Резюме аналитического исследования и подробный финансовый анализ данной ситуации сделан командой PwC, читайте по ссылке: https://www.pwc.ru/…/analiz-vliyaniya-ispolzovaniya-eskrow-…
В исследовании сделан вывод, что увеличение себестоимости проекта точечной застройки / комплексного освоения территории при использовании эскроу-счетов составляет 3,8 % / 3,0 %, соответственно, относительно сценария без использования эскроу-счетов.
Также отмечено, что привлечение банковского финансирования позволяет максимально стабилизировать финансирование строительства, избежать задержек и переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию на более поздний срок, что позволить улучшить экономику проекта.
В итоге эффект влияния применения эскроу-счетов приводит к увеличению себестоимости на 3,0% - 3,8 % (что соразмерно инфляционному приросту). Снижение рисков недостроя может привести к меньшей скидке на цены квартир на стадии строительства, предлагаемой застройщиками покупателям, в результате чего обоснованно ожидать, что рентабельность продаж застройщиков будет оставаться на прежнем уровне.
А если застройщик не несет несоразмерных финансовых рисков при эскро схеме, тогда в чем дело?
Цель законодателя благая – минимизировать риски покупателей строящихся квартир, предоставить определенные гарантии сохранности средств, уплаченных лицами, приобретающими жилье на стадии строительства, повышение требований к застройщикам и контроль операций с участием средств дольщиков.
Однако, на мой взгляд, причина конфликта интересов в том, что банки используя государственно - административный ресурс, встроились в финансовый поток застройщиков и с помощью модели эскроу-счетов переключили его на себя, получив не только ресурсы дольщиков, но и возможность стричь проценты с застройщиков за использование ими кредитных денег.
Как и предполагалось в основе лежит борьба за ресурсы и возможности.
А вы что думаете об этом? Известны ли вам варианты оптимизации строительства минуя кредитование с помощью эскроу-счетов? Насколько консалтинг по оптимизации строительства может быть востребован застройщиками?