Рынок недвижимости повально увлёкся требованием к продавцу предъявлять справки из психоневрологического и наркологического диспансеров перед сделкой. Тем временем единой «концепции» о том, как должна выглядеть эта справка, для какого возраста и состояния, каким путём получена, нет.
СТРАШИЛКА. Несколько лет назад был такой случай. Продавец продаёт квартиру, покупатель запрашивает у него справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Продавец заранее ложится в больницу, жалуется на галлюцинации, голоса. На пару дней отпрашивается, мол, по неотложным делам, и идёт на сделку. В договоре купли-продажи вместо 10 млн. указывают 1 млн. рублей, чтобы не платить налоги с продажи. Покупатель сделал очень хороший ремонт, а через несколько месяцев Продавец подал иск об оспаривании сделки, мол, не осознавал и т.п. Покупатель предъявляет в суде справки, а продавец выписку из больницы. Догадываетесь, какой документ суд признал более значимым?
Вот, например, в Туле, рассказали мне, справки для ипотечной и простой сделок отличаются: простую выдают в день обращения, пусть даже с осмотром врача, а для ипотечной надо писать заявление о заказе такой справки.
Или, например, формулировка на справке: «Данная информация выдаётся гражданину на основании личного заявления... не подтверждает дееспособность гражданина и не исключает наличие острого или хронического психического расстройства» сподвигла Покупателей заказать освидетельствование Продавца психиатром прямо на сделке.
Все вроде бы в курсе, что самое действенное подтверждение «вменяемости» Продавца в момент подписания договора и, вероятно, ещё и в момент получения причитающихся по договору денег, но всех повально на освидетельствование психиатром не тащим же.
Специалисты рынка недвижимости: нотариусы, риелторы, юристы говорят следующее:
- Бред все эти справки, любой юрист скажет, что не спасают они в процессе оспаривания никого.
- Нотариус тоже мало что подтвердит, уж если результаты освидетельствования на сделке оспаривают... Нотариус все же не психиатр
- А что тогда он проверяет, как не дееспособность и правоспособность пришедшего к нему лица?
- Нотариус уточняет, не был ли гражданин признан недееспособным по решению суда.
- От оспаривания не спасает ничего. Но задача покупателя подтвердить, что он добросовестный приобретатель. Здесь каждая бумажка пригодится.
- Справка говорит только о том, состоит или не состоит на учёте в НД и ПНД человек, чтобы сразу отсечь заведомо неблагоприятные случаи.
- Надеяться на то, что сделка устоит в случае оспаривания ее в суде только потому, что была справка от психиатра, наивно. Специалисты института им. Сербского города Москвы лет пятнадцать назад обобщили практику по таким делам "со справкой", из которой ясно видно, что справка не страхует ни от чего. Берется для успокоения покупателя. Психическое заболевание, которое лишает гражданина возможности понимать значение своих действий, руководить ими и осознавать последствия этих действий, может протекать длительно и скрыто, и при пятиминутном осмотре никак себя не обнаружить. Иной раз комиссионная экспертиза назначается и эксперты длительно наблюдают пациента, прежде чем решат, болен он или нет, дееспособен или нет, иногда и повторная экспертиза ничего не решает, а тут пять минут и справка.
Справка - не панацея.
- Получается, главное, полную стоимость указывать в договоре, а там будь, что будет. Всех продавцов ведь через Сербского не протащишь. Кому-то из покупателей может и не повезти.
- В целом, да. Но, разумный подход к совершению сделки никто ж не отменял: если что-то настораживает в поведении, то риэлторы, если они опытные, и сами видят, не хуже психиатра, кто есть кто. И, да, может не повезти.
- Справка она всего лишь показывает, что Продавец серьезно относится к сделке, он знает, что в его шкафу нет скелетов, и демонстрирует Покупателю, что настоящая сделка не является мнимой, под давлением и т.д.
- Еще справка косвенно указывает на предпринятые действия по отчуждению квартиры, не сиюминутный «маразм», т.е. продавец ездил, собирал документы, делал это осознанно и целенаправленно.
Итак, подытожим сказанное:
1. Беседу и визуальный осмотр продавца перед сделкой никто не отменял. При внесении аванса поговорите с продавцом «за жизнь», расспросите о причинах продажи, выявите возможных недовольных такой продажей лиц. Особенно, если продавец не покупает взамен другое жилье, а будет использовать вырученные от продажи деньги по своему усмотрению.
2. На беседу возьмите с собой специалиста: риелтора, юриста или кого-нибудь из родственников, знакомых. Свидетель, если что, не помешает.
3. Настаивайте на указании в договоре купли-продажи полной стоимости объекта недвижимости. При оспаривании сделки, продавца обязуют вернуть деньги.
4. Настаивайте на том, чтобы продавец получил справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах с отметкой врача, что на момент осмотра острых состояний не выявлено. При спорах в суде такая справка «не спасет», но, если в результате запроса справок вы узнаете, что Продавец состоит на учете в ПНД, НД, будете как-то по-другому действовать при покупке квартиры или вовсе откажетесь от приобретения.
5. Проверьте подлинность предъявленных справок.
6. Заключайте нотариальный договор, но помните, что нотариус – не панацея от оспаривания. Нотариус лишь проверяет не был ли гражданин признан недееспособным по решению суда.
7. Если вы приняли решение проводить освидетельствование продавца перед сделкой на предмет выявления психических расстройств и иных заболеваний, лишающих его способности понимать значение своих действий и руководить ими при подписании договора, подачи его на государственную регистрацию перехода права и получении денег, то проводится такое освидетельствование в день сделки.
