Выгодно ли покупать недвижимость сейчас? Попробуем разобраться.
Важная закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость падают. Недвижимость проигрывает вложениям в ликвидные активы (деньги). Ставки по вкладам растут в кризис. Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:
Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.
Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко - например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.
С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?
Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив
Вообще говоря, недвижимость – не совсем товар. Точнее, не только товар. Это еще и финансовый актив. Часто - финансовый пассив. Разберемся.
Перечислим особенности финансовых активов:
- У них отсутствует амортизация.
- У них нет производственной себестоимости.
- Финансовые активы способны генерировать прибыль (дивиденды).
- Принимаются в качестве денег или квази-денег.
- Спрос может расти по мере роста цены (в отличие от потребительских товаров).
- Являются средством сбережений.
Легко увидеть, что недвижимость вполне соответствует перечисленным свойствам.
- Амортизация на нее настолько низкая, что часто ею пренебрегают.
- На вторичный фонд себестоимость отсутствует, т.к. все эти дома и строения давно построены.
- Недвижимость позволяет получить собственнику арендный доход.
- Спрос действительно может расти по мере роста цены (когда активизируются спекулянты).
- Квартиры успешно выполняют функцию сбережений.
Теперь разберем подробнее перечисленные свойства недвижимости как финансового актива, и как это отражается на динамике цен:
У вторичной недвижимости нет себестоимости.
Отсутствующая себестоимость означает, что цена может опуститься до нуля. По крайней мере, теоретически ничего этому не мешает. То есть «снизу» цену ничто не ограничивает. В этом коренное отличие от потребительского товара, который не будут производить, если цена спроса ниже определенного уровня.
Недвижимость медленно амортизируется, генерирует арендный доход и является средством сбережения
Эти свойства, наоборот, означают, что владелец недвижимого актива может сколь угодно долго держать его у себя, не продавая. Извлечение пассивного дохода позволяет отбить любые затраты на приобретение. Что привлекает новых покупателей, которых интересует не потребительская ценность квартиры, а накопление богатства. Спрос на богатство, в отличие от спроса на продукты, неисчерпаем. Заметим, что обычные потребительские блага (продукты питания, одежда и т.д.) этими свойствами не обладают – хранить их долго невыгодно и пассивного дохода из них не извлечешь.
Спрос на недвижимость может расти по мере роста цены.
Если цена на обычный товар растет, его привлекательность в глазах населения снижается, и его меньше покупают. С недвижимостью это правило не работает. Наоборот, растущая цена увеличивает привлекательность недвижимости как финансового актива, на рынок приходят новые покупатели, цена вновь растет и т.д.
Это классическая схема формирования финансового пузыря. Ровно так растут цены на тюльпаны, акции или биткойны. Увы, на недвижимость тоже.
Кредиты еще больше усугубляют ситуацию. При растущих ценах на финансовый актив, прибыль можно получать буквально воздуха. Это приводит к неконтролируемому росту спроса и цены. До того момента, пока пузырь не лопнет. После этого, цена, естественно, идет уже в обратном направлении. Причем, если во времена кредитного бума почти ничего не мешало расти недвижимости неограниченно, то в период депрессии все будет происходить с точностью до наоборот: падающая цена приводит к тому, что инвесторы избавляются от убыточного актива, что вызывает новый спад и новый виток продаж.
Итог: Недвижимость надо покупать в кризис, продавать на подъеме экономики. Сейчас - Кризис. Время покупать недвижимость.
Я профессионально занимаюсь Недвижимостью 12 лет. Работал риэлтором, агентом недвижимости, ипотечным консультантом, начальником отдела продаж жилой недвижимости, коммерческим директором Агентства Недвижимости, исполнительным директором Департамента Недвижимости. Проводил приватизацию, дачную амнистию, сделки купли-продажи первичной, вторичной недвижимости, аренды, субаренды жилой, нежилой, коммерческой недвижимости.
Покупал и продавал квартиры, дома, комнаты, общежития, помещения, склады, магазины, торговые площади, земельные участки, коттеджи, объекты незавершенного строительства, новостройки. География успешной работы в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Минске, Ростове-на-Дону, Воронеже, Курске, Курской области.
Сейчас живу и работаю в г. Курске. Бесплатные консультации. Помощь в оформлении сделок. Купля-продажа Недвижимости.
Готов ответить на все Ваши вопросы о Недвижимости.
Тел. 8-951-072-41-31. E-mail: Kursk.leonid@yandex.ru.
Все доступные мессенджеры для общения: Viber, Whatsapp, Skype.
Подписывайтесь на Канал «Недвижимость и Жизнь».
Будет много интересного.
