Нередко в жизни того или иного человека возникает необходимость или просто желание сменить место жительства. Если жилое помещение в котором такое желание возникает находится у автора идеи в собственности, в связи с предстоящим переездом его как правило продают. Если же на примете уже есть понравившееся жилье и его владелец испытывает схожие чувства к жилью потенциального покупателя стороны вполне могут прийти к варианту обмена принадлежащих им жилых помещений.
На первый взгляд равноценный обмен одной квартиры на другую, т.е. без каких-либо доплат со стороны участников сделки, не ведет к возникновению у них прибыли от такой сделки и, соответственно налоговых обязательств. Но это только на первый взгляд. Ст. 567 Гражданского кодекса РФ рассматривает каждую из сторон договора мены в качестве продавца товара, который она обязуется передать, и покупателя товара, который она обязуется принять в обмен.
Исходя из такой квалификации договора мены, у сторон сделки возникают, или как минимум могут возникнуть налоговые обязательства в связи с получением дохода. Доходом в данном случае будет имущество полученное продавцами в результате отчуждения принадлежащих им квартир. Стоимость имущества определяется исходя из его цены, указанной в договоре мены. Если цена в договоре не указана либо если цена сделки меньше 70% кадастровой стоимости отчуждаемого имущества налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости соответствующей квартиры.
Рассмотрим пример для наглядности. Допустим, в договоре мены, не предполагающем доплаты, цена обмениваемых квартир указана в 2 млн. руб. Кадастровая стоимость квартиры-1 составляет 3 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры-2 – 2,5 млн. В первом случае, поскольку цена продажи (2 млн.) меньше 70% кадастровой стоимости квартиры-1 (2,1 млн.) налоговой базой для расчета налога будет 2,1 млн. (70% ее кадастровой стоимости), налог составит 273 тыс. руб. Во втором случае, поскольку цена продажи квартиры-2 (те же 2 млн. из договора мены) больше 70% ее кадастровой стоимости, налоговая база от ее продажи составит 2 млн. и, соответственно, 260 тыс. рублей налога.
Неутешительный итог, казалось бы, на первый взгляд, безобидного с точки зрения извлечения дохода договора мены – первый собственник должен будет заплатить 273 тыс. налога второй - 260 тыс.
Как же можно избежать налога или хотя бы минимизировать его. Самый простой способ отчуждать квартиру после того как истечет минимальный срок владения предусмотренный ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Равен он пяти годам непрерывного «лендлордства». В некоторых случаях, - когда отчуждаемая квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника или в результате приватизации, - минимальный срок владения составляет три года. С 2020 года к таким исключительным случаям добавится продажа единственного жилья.
Если к моменту обмена минимальный срок владения у Вас уже прошел то никакие налоги Вы в связи с обменом квартирами не платите, никакие декларации по итогам года не подаете (если конечно нет за год других доходов).
Если первый вариант не для Вас и 5/3 года не прошло, а поменяться очень хочется, как минимум нужно будет заполнять по итогам года налоговую декларацию для снижения налога. Налог можно снизить в этом случае двумя путями – учесть расходы, понесенные на приобретение продаваемой (той, что Вы отдаете по договору мены) квартиры при ее приобретении либо просто заявить налоговый вычет в связи с продажей имущества. Предельный размер такого вычета составляет 1 млн. руб.
Снова немного математики. Выше мы посчитали налоговую базу в результате исполнения договора мены у собственника квартиры-1 – 2,1 млн. Квартиру он получил в наследство от бабушки полгода назад, соответственно расходов на приобретение квартиры не нес. Поэтому он просто заявит в декларации 3-НДФЛ налоговый вычет в размере 1 млн. и налоговая база у него уменьшиться до 1,1 млн. а налог составит 13% от указанной суммы т.е. 143 тыс. руб. Второй собственник квартиру-2 приобрел за честно скопленные 1,5 млн., владел ей всего два года, поэтому ему также придется подавать декларацию 3-НДФЛ, но поскольку у него, в отличие от собственника квартиры-1, были фактические расходы на приобретение своей квартиры, уменьшить налоговую базу от ее продажи он сможет на 1,5 млн. фактических расходов, а не на 1 млн. налогового вычета. Налог, таким образом, у него составит 13% от 500 тыс. (2млн. – 1,5 млн.) т.е. 65 тыс. В сравнении с первоначальными цифрами (273 и 260 тыс. соответственно) уже лучше.
Что же еще можно сделать, чтобы вот вообще ничего не платить? Нет же дохода вроде, за что деньги то платить? Обидно…
Ну есть еще способ, но подходит не всем т.к. ст. 220 НК РФ дает возможность его реализовать одному гражданину 1 раз в жизни. Состоит он в возможности освобождения расходов, понесенных гражданином на приобретение жилого помещения, от налогов. Сумма эта ограничена 2 млн. руб. Т.е. говоря простым языком если Вы приобрели квартиру на собственные или заемные средства, то начиная с года, в котором Вы зарегистрировали на нее право собственности (или получили от застройщика по акту если речь о ДДУ) Вы вправе требовать от государства путем подачи налоговой декларации освободить сумму равную стоимости такой квартиры (но не более 2 млн.) от налогов. В нашей ситуации, когда даже после использования стандартных ходов продавцы квартиры-1 и квартиры -2 все равно остались должны государству, налоговый вычет на приобретение квартир можно использовать чтобы полностью избежать уплаты налога возникшего в результате исполнения договора мены.
Использовать его можно и в случае, когда квартира не покупается а приобретается по договору мены. Суммой учитываемых расходов в этом случае будет стоимость отчуждаемой взамен полученной квартиры указанная в договоре мены, т.е. 2 млн. Неиспользованный полностью остаток налогового вычета (2 млн. – 1,1 млн.=900тыс) у собственника квартиры-1 и у собственника квартиры-2 (2млн.-500 тыс.=1,5 млн.) они смогут перенести на последующие налоговые периоды и либо использовать для снижения налоговой базы по каким-нибудь еще доходам либо вернуть в виде реальных денег – 117 тыс. первый собственник и 195 тыс. второй.
Всехблаг!
И конечно пруфы:
