Когда взята квартира в ипотеку и есть возможность её выплачивать, то может появиться желание приобрести ещё одну квартиру в ипотеку, сдавать её, и таким образом через время иметь уже 2 квартиры. Но выгодно ли это? Разбираемся.
Первое, что приходит в голову - это покупка второй квартиры очень выгодна при условии того, что её можно будет сдавать по стоимости ежемесячного платежа. Выходит, что наши квартиросъёмщики будут вместо нас выплачивать нашу ипотеку, а мы просто получим через 20-30 лет собственную квартиру бесплатно.
На первый взгляд всё очевидно. Поэтому от очевидных вещей я перейду к второстепенным. Такая второстепенная трата, как ремонт отнимет деньги и увеличит срок окупаемости квартиры. Но к счастью за неё не надо платить банкам и возвращать проценты сверху. Также стоит учитывать, что квартиру за срок ипотеки ремонтировать вы будете минимум дважды: первый раз после покупки, а второй раз скорее всего через 20-30 лет. Второй ремонт не отнимет так много денег, как первый, но это тоже траты.
В общем стоимость ремонта равна примерно 20% от стоимости квартиры, конечно если квартира не продавалась с евроремонтом и дизайном, который прекрасно пришёлся по вкусу.
Также вам скорее всего понадобится новая мебель, если конечно же вам не повезёт, и в купленной квартире будет хорошая мебель от прошлых хозяев. Более распространённый случай, когда от прошлых хозяев остаётся либо старая мебель, либо мебели не будет вообще.
Затраты на мебель тоже нужно будет ещё окупить. Они в среднем составляют 5% от стоимости квартиры.
А теперь давайте считать. Сначала я приведу подсчёты для отдельного случая, а затем дам формулу для того, чтобы вы могли считать самостоятельно под себя.
Семья решается приобрести вторую квартиру в ипотеку. Двухкомнатная квартира продаётся за 1 200 000 рублей. С ипотекой на 30 лет суммарная стоимость составляет 4 800 000 рублей без страховок банка и прочего.
Ремонт в квартире обходится в 240 000 рублей. Необходимая мебель докупается за 60 000 рублей.
Квартира сдаётся за 8000 рублей в месяц 10 месяцев в году, в остальное время простаивает.
Выходит, что эта квартира обходится в 5 100 000 рублей, из которых 300 000 необходимы сразу после покупки (без учёта страховок).
За время сдачи в аренду ипотечной квартиры семья получит 8000 х 12 х 30 = 2 880 000 рублей. То есть из своего кармана выплатит ещё 2 220 000 рублей. Выходит, что после ремонта и закупки мебели на сумму 300 000 рублей квартира обойдётся в 5400 рублей в месяц.
Но вот семья, пример которой подсчитан здесь, вторую такую квартиру не потянет. Муж работает на заводе слесарем за 18 000 рублей в месяц, а жена продавщицей в продуктовом магазине за 9000 рублей. У них 3-хлетняя дочь. За первую свою квартиру они уже платят по 10 000 рублей в месяц. Часть денег уходит на коммунальные услуги. Ещё надо раздавать знакомым долги за страховку. В сухом остатке 5000 рублей в месяц за вторую ипотеку для них неподъёмная сумма, ведь они даже для себя ремонт не могут позволить, не то, что для квартирантов.
Рентабельность покупки второй ипотечной квартиры можно определить из ежемесячной суммы, которую вам надо будет докладывать. Высчитывается по формуле:
А также 25% от стоимости квартиры сразу уйдёт на ремонт и новую мебель.
От этой суммы вы уже и можете отталкиваться при принятии решения о приобретении второй ипотечной квартиры.
