Все меняется, и рынок недвижимости тоже. Часть изменений происходит законодательным путем, часть формируется поведением участников рынка. Рассказываем, что изменилось за первое полугодие и к чему может прийти рынок недвижимости в ближайшем будущем.
Тенденции на рынке
В первом полугодии 2019 на рынке недвижимости наблюдалось снижение активности. Если в первом полугодии было достаточно большое количество сделок, то во втором продажи резко пошли на спад – по сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле на 20%.
При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10-12%, а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20-22%. Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс – падение спроса на фоне роста предложения и цен.
Но есть сегмент, который выпал из общей тенденции — рынок загородной недвижимостью, сделки с которой в первом полугодии 2019 пошли в рост. В сравнении с прошлым годом, рост продаж загородных домов по России составил 30%. Это обусловлено тем, что по сравнению с новостройками рынок загородной недвижимости регулируется не так жестко, а кроме того в загородных поселках налаживается инфраструктура, что делает их более привлекательными для покупателей.
На графике видно, насколько стабильнее в последние годы сегмент индивидуальной застройки по сравнению с долевым строительством.
Основные прогнозы
Цены. Благодаря снижению банковских ставок по ипотеке объемы предложений на вторичном рынке недвижимости могут увеличиться. За период с января по апрель текущего года предложения на вторичном рынке жилья выросли примерно на 17%. Это рекордное увеличение за четыре месяца за последние 15 лет, и именно благодаря ему цены на недвижимость остаются в разумных пределах. Если объем предложений на вторичном рынке не будет расти, начнется серьезный рост цен.
Средняя цена за квадратный метр жилья по России:
Ипотечные ставки. Между средней ставкой и объемами сделок существует прямая взаимосвязь, поэтому если крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях, вырастут и объемы продаж. Учитывая снижение спроса в первом квартале, участники рынка недвижимости надеются на дальнейшее снижение ставок по ипотеке.
Локализация цен. Предполагается, что в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Если посмотреть на график, видно, что ситуация в регионах различается. Где-то стоимость не меняется, где-то растет на 15%, где-то происходит увеличение выданных ипотечных кредитов в сравнении с прошлым годом на 25%, а где-то сохраняется стабильность. Новая тенденция – рынок стал более локальным.
Что происходит с новостройками
В 2019 году вступили в силу изменения, по которым застройщики должны работать через счета-эскроу. Нововведение было направлено на защиту дольщиков. При этом для законодателя развитие отрасли оказалось второстепенным, хотя эксперты полагают, что оптимальным вариантом было бы соблюдение баланса.
Анализ рынка по городам в которых эта система уже начала работать, показывает что изменение в законе привело к росту цен на недвижимость. При том, что главная задача власти – снижение цен на жилье.
По прогнозам после введения эскроу-счетов себестоимость строительства вырастет на 7% из-за финансовой составляющей. К этому добавляется увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. В результате строительство жилья дорожает, и это сказывается на ценах.
Еще одно следствие нововведений: для перехода на эскроу банкам понадобится большой объем финансирования. По самым скромным оценкам — 1,5 трлн рублей. В результате банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, поскольку существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. В итоге сложится ситуация, когда в глобальном плане застройщики будут конкурировать с физическими лицами в получении финансов от банка. При этом прежде они не конкурировали, больше того – граждане могли кредитовать застройщиков напрямую, причем нередко за счет денег банков, полученных по ипотечным кредитам.
Прежние нормы позволяли заходить на рынок строительным компаниям с капиталом в 30 млн рублей. Нынешний минимальный нижний порог – 100 млн. На помощь банков в этом вопросе рассчитывать сложно – нередки случаи, что банки отказывают ссылаясь на закредитованность застройщиков, когда девелоперы приходят за кредитом. Переломить ситуацию практически невозможно – банки такие же участники рынка, как девелоперы, и заставить их выдать кредит против воли невозможно. В результате некоторые кредитные организации пользуются своим доминирующим положением и злоупотребляют им – примерно такая же ситуация была в 90-х годах прошлого века.
По сути, появился еще один регулятор рынка — банки, которые действуют теперь в дополнение к государственным регулирующим структурам. Схожая ситуация была при введении в отрасли страхового сбора, который не особо защитил дольщиков, но добавил строителям проблем и стал причиной удорожание недвижимости.
Директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов так комментирует сложившуюся ситуацию: «Цены на новостройки стали выше на фоне уменьшения объема предложений по новостройкам. Снижение доходов застройщиков, их зависимость от банков, приводит к уменьшению числа девелоперов, которые собираются строить по новым правилам. Примерно 20% компаний, существующих на рынке сегодня, отказываются – не потому что не хотят, а потому что не могут строить по новым требованиям. Причем эти 20% уйдут только в ближайший год, а дальше пока неясно, что будет».
Что происходит с рынком риэлтерских услуг
Несмотря на непростую ситуацию на рынке, для риэлтерского бизнеса в настоящее время открывается достаточно много возможностей. Многие компании разрабатывают новые продукты, привлекательные для клиентов. Например, есть компании, интегрировавшие свою базу данных с базой данных Росреестра – это дает им возможность помогать клиентам проще и быстрее получать необходимую документацию.
Как показывает практика, будущее риэлтерского бизнеса за IT-технологиями. Компании, которые не внедряют новые компьютерные технологии, рискуют оказаться в аутсайдерах. Сейчас практически все рынки уходят в мобильные приложения, и рынок недвижимости не исключение. Это значит, что буквально через пару лет компании, у которых не будет мобильного приложения, не смогут выдержать конкуренции.
Вполне вероятно, что в перспективе произойдет скрещивание финансов риэлтерского и IT-бизнеса. Клиентами компаний недвижимости становится молодежь, выросшая с гаджетами в руках, поэтому чтобы разговаривать с ними на одном языке, компаниям придется активно следить за новациями в IT-сфере и внедрять их в работу, а значит риэлтерские услуги будут все больше и больше оцифровываться.
Но при этом самым главным преимуществом останутся кадры, поскольку без грамотной работы риэлторов компании не смогут выдержать конкуренции.
Перспективы развития
Вероятнее всего, рост цен в ближайшее время прекратится. Но рынок первичной недвижимости рискует просесть еще: в первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. Покупатели голосуют рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье. Это видно на графике, где в процентах отображена доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи ипотеки в России:
Однако есть надежда на восстановление и увеличение объемов возводимого жилья. Сейчас в России строится примерно 75 млн квадратных метров в год, а государству нужно 120 млн. Такие показатели были заложены в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда». Нацпроект был разработан, чтобы обеспечить доступным жильем семьи со средним достатком, в том числе создать для них возможности для приобретения или строительства жилья с использованием ипотечного кредита. Нацпроект предполагает рост объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, прямое участие граждан в создании комфортной городской среды, сокращение непригодного для проживания жилищного фонда за счет ввода в эксплуатацию новых домов и сноса старого жилья.
По долгосрочным прогнозам к 2022 году будет строиться примерно 90-100 млн квадратных метров в год.
