В одной из статей на Дзен увидел анализ эффективности вложений в недвижимость. Автор высказывал негативное отношение к такого рода инвестициям по ряду причин, главные из которых (цитирую): "Высокий порог входа. Далеко не каждый человек имеет на руках готовую сумму, чтобы сразу купить квартиру. Ликвидность. Покупка или продажа может занять несколько недель или месяцев, если вы не готовы хорошо подвинуться в цене. Высокая комиссия. Издержки на оформление документов, услуги риэлтера, пошлины и пр. могут стоить вам нескольких процентов. Это очень дорого, по сравнению с покупкой ценных бумаг. Низкая доходность. В настоящее время доходность от сдачи квартиры в аренду очень низкая практически во всех регионах. Да, она выше официальной инфляции, но даже банковский депозит более выгодный вариант. Неподвижность. Фиксированное расположение очень сильно сужает круг потенциальных покупателей, а так же несёт риск того, что в будущем ваш регион не будет пользоваться спросом. Низкая диверсификация. Ввиду высокой стоимости, не каждый человек способен приобрести несколько квартир, чтобы разделить риски по разным регионам, типам недвижимости и т.д. Высокая стоимость обслуживания. Бесконечные ремонты, траты на ЖКУ, поиск порядочных арендаторов. Кто когда-либо сдавал квартиру, знает о чем я говорю. Чрезвычайные ситуации. Я имею ввиду пожары, затопления, землетрясения и т.д. Оформление страховки на такой случай несёт за собой опять дополнительные траты. Налоги. Кроме налога на владение, нужно так же учитывать и 13% от арендного дохода. Да, сейчас это не так ещё зарегулировано и многие обходят этот налог. Но в будущем, с большой долей вероятности, ситуация изменится. Раздел имущества. К сожалению, процент разводов сейчас на очень высоком уровне, поэтому если это семейные инвестиции, вы столкнетесь с очередной проблемой. Демпинг. Достаточно всего 1-2 продавца или арендодателя, нуждающихся в срочной сделке, чтобы снизить цены на квартиры во всем доме или районе". Позволю себе не согласиться с мнением автора. Сразу отметаю два последних довода. Они искусственны и неубедительны. Остальное спорны. Теперь на конкретном примере попытаюсь опровергнуть это остальное и докажу, что инвестиции в недвижимость — один из нормальных способов получения долгосрочного дохода и сохранения вашего первоначального капитала. Предположим вы купили трёхкомнатную квартиру 73 кв. м. в 1996 за 83 000 долларов США или за 498 000 рублей при курсе 6 руб. за 1 доллар. Сделав хороший ремонт (на 120 000) рублей (хороший — значит качественный, долговечный) вы начали сдавать квартиру по цене 900 долларов в месяц или за 5400 руб. Дальше будем оперировать в категориях «зелёной» валюты, чтобы было удобнее, поскольку никто не отменял колебания курса доллара по отношению к рублю. За двадцать лет стоимость аренды практически не изменилась. Это знает каждый арендодатель со стажем. Практически она составляет те же 900 долларов в месяц. Грубый подсчёт показывает, что за это время (учитывая некоторые затраты на «косметику, ЖКУ, налоги на недвижимость. простои в период поиска арендаторов) вы смогли бы зарабатывать в год почти 12000 долларов. С учётом налогов на доход от сдачи в аренду 13 % сумма будет чуть меньше или 10700 $, а за двадцать лет — 214 тыс. долларов США. Согласитесь, неплохо. 727600 рублей в год или 13млн. 910 тыс. рублей. Это рыночная стоимость ещё одной хорошей квартиры в Москве сегодня. Да. Это не банковский депозит, позволяющий пассивно ждать дохода, не производя никаких телодвижений по поиску клиентов, косметического ремонта, оплаты ЖКУ и прочее. Но вся фишка в том, что инфляция пожирала бы ваши деньги, лежащие в банке. И ещё... Сколько банков с выгодными процентами по вкладу канули в лету? То, то и оно. А в вашем случае вы бы сохранили первоначальные инвестиции, поскольку рыночная стоимость вашей квартиры значительно бы выросла с 1996 года. Подобная квартира в Москве стоит сегодня по скромным подсчётам( чтобы быстро продать) 220 тыс. долларов. Вкладываете около ста тысяч $ с ремонтом, а имеете на выходе ежемесячный доход и плюс к этому через двадцать лет - 220000 $ (14 млн. 400 тыс. руб. по нынешнему курсу) Итого: в конечном итоге ваши инвестиции принесли бы вам 434 тыс. долларов прибыли. Для каждого города с учётом цен на недвижимость, вы можете сделать расчёт самостоятельно, а потом решить, что выгоднее — банковский депозит, ценные бумаги с их непредсказуемой волотильностью и головной болью, гособлигации (ваши бабушка и дедушка помнят во что эти ценные бумаги превратились в 90-е) или покупка квартиры, которую вы можете оставить своим детям, за что они будут вам благодарны. В итоге замечу, что согласен лишь с первым постулатом автора анализа (приведён в начале статьи). Основной недостаток инвестиций в недвижимость или, я назвал бы его жирным минусом, это высокий порог входа, который не переступить большинству россиян.
Если вам понравилась статья, не забудьте, пожалуйста, поднять виртуальный большой палец.
