Первого июля 2019 закончилась эпоха, когда на вложениях в новостройки на этапе строительства за 10-15 лет можно было сколотить достойный капитал на обеспеченную старость.
Как это было?
Люди вкладывались в новостройки на этапе "котлована" и продавали их на уровне 6-7 этажа от земли через год, чтобы снова вложиться "на яме".
Инвестиционные компании с иностранным капиталом скупали "квартиры" домами и кварталами.
Настал 2008 год.
На фоне кризиса и ухудшения инвестиционного климата иностранцы ушли.
Однако свято место пусто не бывает, нишу заполнили частники с подешевевшей ипотекой в активе.
Это было просто и беспроблемно.
Не, нуачо. Собери на первоначальный взнос и
волнуйся себе спокойно три года.
Работа непыльная, но нервная.
Достроят-не достроят.
Сдадут-не сдадут.
Нервная, зато доходная. 20-30 годовых гарантировано.
Минимум.
Так было вплоть до сентября 2014 года, когда цены пошли вниз.
Соответственно, на деньги залетели все те, кто вкладывался с расчетом на рост в 2013-2016 годах.
Особенно пострадали те, кто наслушавшись тренингов брали кредиты под залог имеющегося жилья у ломбардников под 20-40 годовых.
Не все смогли дотерпеть до сдачи. И не всем удалось отыграться в конце.
Люди теряли и новостройки, и другое жилье.
Настало лето 2017 и масштабный пиар поправок в 214 ФЗ.
Рынок поколебался и неуверенно оттолкнулся от дна.
Примерно с апреля 2018 начался взрывообразный рост на ожиданиях подорожания новостроек с 01.07.2019.
Ажиотаж усугублялся снижением ипотечных ставок.
К апрелю 2019 на рынке сложилось невиданная раньше ситуация: ликвидные новостройки на 10-15 процентов обогнали по цене вторичку в своем районе.
2 июля 2019 рынок настигло первое разочарование. Цены не изменились.
И это понятно, для роста цен нет ни одной фундаментальной причины, их не было с февраля 2014, когда доходы населения стали резко падать, а кредитная нагрузка расти.
Что же было драйвером роста цен?
Спекулятивный капитал, поддержанный ажиотажем на уровне сумасшествия и низкими ипотечными ставками.
Население нищает и банкротит малый бизнес.
Обратите внимание на второй парадокс, которыми богат нынешний 2019 год:
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости стала ниже квадрата жилой, настолько, что стал инвестиционно привлекателен обратный перевод, из нежилой в жилую.
Об одном из таких переводов читайте здесь.
Сегодня продавцы с замиранием сердца ждут осени и оживления сезона, все еще надеясь на рост цен.
Однако ясно, что никакого роста не будет, несмотря на снизившиеся ипотечные ставки.
Инерция ажиотажа иссякла, рынок находится на пике роста, новых драйверов нет.
Итого.
Рынок новостроек становится все прозрачнее, риски снижаются. Вместе с рисками уходит в забытье и баснословная доходность.
И что теперь делать, куда вкладывать деньги?
Помним, что закредитованность населения выросла, а доходы продолжают падать.
Это значит, что на рынок торгов по банкротству будет выходить все большее и больше лотов, объем рынка все время будет расти.
Инвестиции в залоговую недвижимость привлекательны, но есть свои плюсы и минусы.
Главный плюс в том, что капитал оборачивается быстрее, в среднем операция с залоговой квартирой длится от 3 до 9 месяцев.
Второй - высокая доходность. 40+ годовых в рублях.
Впечатление от плюсов портится минусами.
1. Пока еще довольно сложно привлекать ипотечные деньги, выгодно закупаться за нал.
2. Высокая конкуренция на торгах.
3. В квартирах могут проживать прошлые собственники. Возможны проволочки с юридическим освобождением и выселением.
4. В квартирах могут проживать прошлые собственники. Не каждый готов на минусы в карму.
5. Не каждый умеет продавать квартиры по самому максимуму рынка.
Итого.
Инвестиции в залоговые квартиры - значительно более проблемная деятельность по-сравнению с вложениями в новостройки на яме.
Тем не менее, альтернатив не так уж и много.
Возможно, стоит подумать о том, как зафиксировать прибыль.
Подпишитесь на обновления и узнайте,
как удвоить доход от сдачи квартиры в аренду за 2-3 месяца.
Осторожно! Далее по ссылкам реклама услуг.
Если вы хотите продать квартиру за 4 недели или купить выгоднее, чем смогли бы сами - переходите по ссылкам или обращайтесь в соцсети и в комментариях.
