Важной характеристикой любого земельного участка является категория земель и разрешенное использование. При покупке земельного участка очень важно обратить на данные характеристики особое внимание, чтобы не попасть "впросак".
В настоящий момент существует несколько категорий земель, все они прописаны в ст.7 №136-ФЗ от 25.10.2001, а именно:
- земли сельскохозяйственного назначения,
- земли населенных пунктов,
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения,
- земли особо охраняемых территорий объектов,
- земли лесного фонда
- земли водного фонда
- земли запаса.
В принципе, тут все просто. Речь пойдет о первых двух категориях. Бизнес, лесников, водников, вояк в расчет не берем - для обычного человека это не интересно и особо не касается.
В каждой категории земель есть определенные виды разрешенного использования, которых великое множество. Например, личное подсобное хозяйство, индивидуальное жилищное строительство, садоводство, огородничество, жилой дом, индивидуальный жилой дом, дома блокированной застройки и т.д. (возможны вариации со словами "для", "ведения" и т.д.).
Тут присутствует очень важный момент: не на всех видах разрешенного использования разрешено капитальное строительство (например, на земельном участке с разрешенным использованием "огородничество" - строительство капитальных строений запрещено).
При покупке земельного участка нужно обратить внимание в первую очередь на категорию земель. Если это земли населенных пунктов - хорошо. Если земли сельскохозяйственного назначения - ничего страшного (в основном садоводческие товарищества расположены на таких землях).
Второй момент на который необходимо обратить внимание - разрешенное использование. В правилах землепользования и застройки (подробнее описал в одной из своих статей) указано, что можно делать на земельных участках с тем или иным разрешенным использованием.
Небольшой пример: люди купили земельный участок с видом разрешенного использования "для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках", начали строить дом. Первые проблемы возникли при подведении электричества (отказ), вторые проблемы - получение разрешения на строительство, на тот момент действовал "разрешительный" порядок (отказ). Оказалось, что категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, еще и участок расположен за границей населенного пункта, любое капитальное строительство - запрещено. Деньги потрачены впустую, продавец просто "кинул" покупателей, не рассказав (он точно знал) о подводных камнях. Хочу добавить, что таких предложений о продаже на рынке недвижимости очень и очень много.
При определенных условиях разрешенное использование земельного участка можно изменить бесплатно (градостроительное зонирование и правила землепользования и застройки). С категорией земель все намного сложнее. Категорию меняет область. Если у Вас нет достаточного количества денег, времени и нервов - то связываться даже не стоит.
P.s. если будут вопросы - постараюсь ответить в комментариях. Тема довольно обширная, но общие сведения таковы.