Итак, вы решили оспорить кадастровую стоимость своего имущества, перешли к выбору компании-исполнителя (или исполнителя – частно практикующего оценщика). Стоимость отчета об оценке именно для целей оспаривания начинается от 20 тысяч рублей, верхней предел назвать сложно, все зависит от сложности имущества и количества оцениваемых объектов. У многих заказчиков логично возникает вопрос: почему подобные отчеты стоят в разы дороже отчетов, например, для предоставления нотариусу, в банк или в суд.
Из чего состоит стоимость
Рассмотрим из чего складывается такая стоимость с точки зрения исполнителя. И объясним почему в сфере оценки цена зачастую прямо коррелирует с качеством. Если кратко: при рассмотрении отчета комиссией по оспариванию кадастровой стоимости, придраться пытаются к каждой мелочи. Более того, у комиссии могут быть свои дополнительные требования к отчетам. Пример приведем по тексту ниже.
Об отчете и его содержании (сложно и правдиво)
А теперь расскажем про отчеты подробнее. В Российской федерации действует целый ряд Федеральных стандартов оценки (ФСО). Эти стандарты регулируют: какие составные части в отчетах должны быть, что отражать, какие правила оценки должны учитываться и т.д. Поэтому содержание всех отчетов схоже. Однако один и тот же пункт отчета может включать 1-2 абзаца текста. А может – 10-20 страниц. Например, в каждом отчете должен быть пункт «анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов». В отчете для предоставления нотариусу для вступления в наследство достаточно описать 2-3 абзаца, чтобы раскрыть общую социально-экономическую ситуацию и особенности конкретного сегмента рынка. А в отчете для целей оспаривания оценщику необходимо: со ссылкой на солидные источники описать социально-экономическую ситуацию в стране и в мире, описать экономические характеристики конкретного региона, привести аналитику рынка недвижимости, желательно – узко взятого сегмента рынка (например, что происходит на рынке земельных участков под придорожный сервис в Московско й области ) с указанием конкретных цифр, примеров, диапазонов и т.д. Более того, оценщику необходимо привести сравнительный анализ реальных предложений (не менее 20) по продаже аналогичных объектов. Как вы понимаете, работа эта требует усидчивости, внимательности и времени. А это только один из многих пунктов отчета. С описательной частью, надеемся понятно: в отчетах для целей оспаривания оценщик вынужден описывать каждый пункт максимально подробно и четко.
Перейдем к расчетной части. В 99% случаях «обычной» оценки (не для целей оспаривания) оценщики применяют сравнительный подход. Он интуитивно понятен и обычному человеку. Нужно оценить стоимость 3-х комнатной квартиры на 1-м этаже хрущевки в г. Подольск. Находим объявления о продаже аналогичных объектов, вводим необходимые корректировки, проводим соответствующие расчеты и получаем стоимость. Но для целей оспаривания оценщику придется снова описывать не просто каждый шаг своих расчетах, каждый чих (где искал, что искал, по каким критериям, почему принял именно такую корректировку, а не иную). Более того, оценка для целей оспаривания всегда ретроспективная, то есть делается на же прошедшую дату. Например, в Московской области последняя кадастровая оценка проведена по состоянию на 01.01.2018г. Информацию после этой даты использовать нельзя, поэтому нужно найти объекты-аналоги, которые продавались ещё в 2017г. А большинство профильных сайтов по продаже недвижимости хранят архив только за месяц или календарный год. С «популярными» объектами, такими как квартиры или дачные участки проще. А представьте – легко ли найти аналоги земельного участка промназначения под строительства спортивных объектов в Северном направлении Московской области? Поэтому оценщики вынуждены затрачивать много времени на скурпулезный поиск, а также тратить деньги на платные базы данных (которые не всегда решают задачу).
А Московская областная комиссия по оспариванию предъявляет дополнительное требование: обязательное наличие расчетов доходным подходом. Доходный подход сам по себе более сложный: необходимо проанализировать какой доход вообще способен генерировать наш объект недвижимости, высчитать его в год, вычислить ставку капитализации и т.д.
Надеемся, что с расчетной частью тоже разобрались.
Дополнительные переделки
И ещё небольшой нюанс: чтобы сделать качественный отчет, хороший оценщик учитывает, какие замечания комиссия обычно формирует и пытается их учесть. Для этого необходимо постоянное поддержание профессионального «тонуса»: анализ судебной практики, решений комиссии, изучение методических рекомендаций СРО, участие в обучающих мероприятиях. Оценщик, который все это делает растет как специалист, а работа высококвалифицированного специалиста не может стоить дешево.
Буквально вчера я закончила правки двух отчетов по запросу комиссии Росреестра, на эти правки ушло несколько дней.
Вот так и получается, что отчет об оценке рыночной стоимости для целей оспаривания требует больших временных затрат, скрупулёзности и высочайшего профессионализма оценщиков.
А можно дешевле?
Можно ли все-таки купить подобную оценку дешево? Теоретически да. Нам известно, что бывают компании, которые делают отчеты для оспаривания невысокого качества за небольшую стоимость. Логика заказчика понятна: если отчет скорее всего не пройдет комиссию, а суд назначит экспертов и примет его цифру – зачем платить больше? Однако такой отчет 100% не пройдет комиссию, вызовет серьезные претензии у суда и эксперта, что повышает риск того, что эксперт посчитает рыночную стоимость гораздо большую, чем в отчете. Эксперты – это в большинстве случаев специалисты высокого уровня и их как живых людей раздражает низкий уровень профессионализма коллег. Кроме того, на основании такого «дешевого» отчета комиссия по оспариванию имеет все основания подать жалобу на оценщика в СРО. А три серьезных жалобы влекут за собой приостановление деятельности оценщика на 2-3 года. Поэтому серьезные оценщики, думающие о будущем, просто не будут заниматься подобными заказами.
Кроме того, нам известно, что ГБУ кадастровой оценки Москвы сейчас жалуются на все отчеты без разбора и в случае обоснованности таких жалоб оценщик лишается аккредитации. Мы сами получили несколько таких жалоб в последнее время, но к счастью, они оказались необоснованными. Однако, наличие таких жалоб смещает рынок в сторону более дорогой и качественной оценки, мы писали об этом ранее.
Вот так и получается, что скупой платит не просто дважды – скупой платит всегда.
Автор: Кузьмина Ирина специалист по кадастровым спорам ООО "Магнус Эксперт"
