Рантье в Санкт-Петербурге идут разными путями. Один из самых выгодных вариантов — «длинные» инвестиции, то есть покупка квартиры на раннем этапе строительства с последующей сдачей ее в аренду.
От котлована до момента сдачи в эксплуатацию жилье дорожает на 15-25%, а позже может приносить стабильный ежемесячный доход.
При таком подходе оптимально приобретать квартиры с отделкой от застройщика. Это дешевле, чем обустраивать жилье своими силами. Кроме того, получать доход от квартирантов можно сразу после оформления права собственности и получения ключей. Но не во всех районах Петербурга арендный бизнес одинаково выгоден.
Районы массовой застройки в пригородах
Жилье в Кудрово, Мурино, Янино и других ближайших пригородах дешевле, чем аналогичные варианты в черте Санкт-Петербурга, но большого дохода оно не приносит.
- Во-первых, из-за удаленности от центра города и не лучшей транспортной доступности арендные ставки здесь ниже.
- Во-вторых, из-за большого объема предложений собственникам приходится снижать расценки, чтобы привлечь потенциальных жильцов.
Расчет на конкретном примере
У Ивана было 2,5 млн «свободных» рублей и он решил вложить их в недвижимость. За 2,35 млн Иван приобрел однокомнатную квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме в Янино. Оставшиеся деньги ушли на мебель и бытовую технику. Собственник хотел сдать это жилье за 21 тыс. рублей в месяц и разместил объявление об аренде. Но в течение двух недель желающих не нашлось. Пришлось снижать цену до 18 тысяч, причем арендная ставка включала в себя коммунальные платежи в размере 2,5 тыс. рублей.
Получается, ежемесячно Ивану будет возвращаться лишь 15,5 тыс. рублей, а все потраченные на покупку квартиры деньги вернутся только через 13,5 лет. С этой точки зрения выгоднее приобретать квартиру на начальных этапах строительства, ведь цена на нее будет ниже на 20-30%. Важно: расчеты приводятся без учета инфляции, амортизации ремонта и мебели, а также при условии, что жилье не будет пустовать.
Что влияет на цену аренды
Недвижимость в развитых районах Санкт-Петербурга стоит дороже, но сдавать ее выгоднее.
Стоимость аренды зависит именно от инфраструктуры:
- близости метро,
- расстояния до центра города,
- наличия рядом торговых и развлекательных центров,
- уровня благоустройства и озеленения.
Пример расчета: вариант рядом с метро
Ирина купила однокомнатную квартиру за 3,5 млн рублей недалеко от метро «Гражданский проспект». Мебель и техника обошлась ей еще в 80 тысяч. Сдать это жилье получилось за 25 тыс. рублей в месяц, из которых 2 тыс. рублей — коммунальные платежи. В этом случае квартира также окупится через 13 лет, а после этого начнет приносить доход.
Нюансы посуточной аренды
Краткосрочная аренда более прибыльна. Если средняя ежемесячная плата за наем однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет 22 тыс. рублей, то при посуточной аренде за одну ночь можно получать от 1,5 тыс. рублей. Дороже всего сдаются квартиры в центре города и рядом с метро.
Посуточная аренда. Конкретный пример
Сергей купил студию в новом жилом комплексе у Московского вокзала за 4,5 млн рублей. Он сдает ее посуточно за 2,5 тыс. рублей. В среднем в месяц квартира занята 20 дней, а за уборку Сергей платит 5 тыс. рублей. При таких условиях квартира «окупится» уже через 8,5 лет, а после начнет приносит доход.
Важно: посуточная аренда предусматривает сервис для жильцов. Им нужно постельное белье, посуда, уборка во время пребывания гостей и перед заселением новых. Затраты на это уменьшают уровень дохода, но он все-равно выше, чем от длительной аренды квартиры.
Апартаменты — доход без хлопот?
Инвестиции в апартаменты в Петербурге выгоднее, чем покупка квартир для сдачи в аренду. В сервисных апарт-отелях доходность превышает 10% годовых. Управление недвижимостью, от поиска арендаторов до регулярной уборки, можно делегировать специальной службе. Такие компании сейчас предлагают несколько вариантов услуг: от клининга до полного сервиса по заселению и расчетам с гарантированным доходом для собственника.
Комнаты. Насколько выгодно?
Комнаты в центральных районах Санкт-Петербурга пользуются спросом у арендаторов из-за хорошего расположения и относительно низких арендных ставок. Например, на Петроградской стороне можно купить комнату за 1,5 млн рублей и сдавать ее за 12 тыс. рублей в месяц. При таких условиях недвижимость окупится примерно через 10 лет. Конечно, если собственники других комнат не будут против квартирантов. Иначе аренда практически невозможна.
Долгосрочная перспектива
При покупке квартиры для сдачи в аренду важно учитывать ликвидность объекта недвижимости, то есть возможность его быстрой продажи по хорошей цене. С комнатами в коммунальных квартирах ситуация однозначна — значительное время занимает сбор согласий на сделку у владельцев других комнат. С квартирами на окраинах Петербурга проще, но из-за большого количества предложений, скорее всего, придется привлекать покупателей более низкой ценой.
Поэтому самыми ликвидными объектами можно считать квартиры, расположенные в развитых районах города, особенно рядом с метро.
